מתחם שרונה: "ייקח זמן להחזיר את ההשקעה"

רגע לפני אכלוס מלא של פרויקט שרונה השאפתני בלב תל אביב ואחרי כמה וכמה דחיות, מספרים יזמיו בראיון בלעדי ל"גלובס" על מה שהתרחש מאחורי הקלעים. נציגי היזמים: קובי רוגובין, יו"ר ובעלי חברת אפרים רוגובין; איתן אירני, יו"ר חברת אברהם אירני; רן שטיינמן ואבישי אברהם, מנכ"לים משותפים בקרן מידאס השקעות, מספרים על השנים שבהן "בילו" במתחם, על העבודות, ההפתעות והחריגות מלוחות זמניים ותקציב.

בשנת 2009 נסגר אחד המכרזים המדוברים באותה שנה, לחכירת שטח הכולל 27 בתים שבנו הטמפלרים במאה הקודמת בשטח הדרומי של המחנה הצבאי ("הקריה"). בסופו של דבר הוכרזו שני זוכים: קבוצה אחת כללה את הפרסומאים ראובן אדלר ואיל חומסקי יחד עם מנכ"ל חברת אזורים לשעבר מתי דב וחברת מידאס השקעות. הקבוצה השנייה היא שותפות בין היזם קובי רוגובין ומשפחת אירני. שתי הקבוצות הציעו מחיר דומה: 45 מיליון שקל.

בשלב מאוחר יותר, הגיעו שתי הזוכות למסקנה כי מוטב להתייחס לשני החלקים כאל אחד, ובימים אלו מוקמת מינהלת שתהיה אחראית על האזור.

"אני מסתובב כאן מלא התפעלות. בניגוד לפרויקט נדל"ני רגיל שבו מתחילים בהדמיה ורק בסוף רואים מה נבנה בשטח, כאן הבתים עמדו כבר מההתחלה. זה מקום שעבר כבר שלושה גלגולים - הטמפלרים שהקימו את הבתים במחצית השנייה של המאה ה-19, היישוב היהודי והצבא שישב כאן אחר כך - והיום אנחנו. אין מקום כזה שבו ההיסטוריה וההווה נפגשים", אומר רוגובין.

ההתרגשות שלו ושל שותפיו ניכרת. "כל ההיסטוריה של שנות המדינה הראשונות כאן. זה הרבה יותר ממיזם עסקי", אומר אירני. "לא יהיה תייר שלא יעבור כאן", מוסיף שטיינמן. "כבר היום אנחנו מקבלים טלפונים מכל העולם הקשורים לתיירות נוצרית, נשווק את שרונה לא רק כאן בישראל אלא גם בחו"ל".

לצד ההתרגשות, היזמים מספרים על דרך לא פשוטה שעברו. רוגובין: "לקבל כאן 27 טפסי 4 (טופס אכלוס - א.ח) לכל אחד מהמבנים היה קשה כמו לבנות ולקבל טפסי 4 ל-27 פרויקטים נפרדים".

בראיון חגיגי שהעניקו היזמים ל"גלובס" בשלהי 2010, בשבוע שבו החלו לשווק את השטחים וקצת יותר משנה לאחר הזכייה, הם התחייבו כי המקום ייפתח ברבעון הראשון של 2012. לבסוף הוא נפתח רשמית רק לאחרונה, וכיום 95% משטחי המסחר בו הושכרו וכ-70% כבר פועלים.

באותו ראיון חגיגי נקבו יזמי הפרויקט בהיקף ההשקעה המתוכנן עבור הפיתוח: 200 מיליון שקל. מרשים ככל שיהיה, גם נתון זה תפח עם הזמן. כעת מודים היזמים כי ההערכה ההיא הייתה אופטימית למדי והסכום שהושקע לבסוף היה גבוה בעשרות מיליוני שקלים מהמתוכנן. "בסופו של דבר ההשקעה הסתכמה ב-300 מיליון שקל", חושף אירני. "האומדן הראשוני היה 220 מיליון שקל, אבל הרבה דברים התבררו בזמן העבודות, דברים שלא היינו מודעים אליהם בהתחלה".

רוגובין: "היו דברים שאף אחד לא חשב עליהם, כמו מערכות חשמל בתוך בתים לשימור, מערכות שהיינו צריכים להתקין מחוץ למבנים, מיזוג אוויר, שירותים, ביוב, מנהרות שירות, מנדפים למסעדות ועוד. בבניינים לשימור מחמיר, אלה דברים שלא פשוט לעשות אותם. גם הדברים הכי פשוטים הפכו למסובכים, למשל צביעה של קיר בתוך בית, דבר אלמנטרי, יקרה פי שלושה מצביעה רגילה. וזו רק דוגמא".

אברהם: "כשיש פרויקט סגור יודעים מה התקציב מהרגע הראשון, יש קרקע, יש חומרי בנייה, ברזלים וכו'. כאן היו הרבה מאוד פרטים לא ידועים".

גם לעיכובים בהליכי הפיתוח מתייחס רוגובין, ומסביר שבזה האשמה היא המדינה: "אם הכול היה תלוי רק בנו, היינו פותחים כבר בתחילת 2012. אבל עבודות הפיתוח היו של רשות מקרקעי ישראל, לנו לא הייתה נגיעה לזה, והביצוע התעכב. זה נמשך הרבה יותר זמן ממה שצפינו וגם הרבה יותר זמן ממה שתכננו ברמ"י. וזה היה במקביל לכל תהליכי השימור שגם נמשכו זמן רב. ככה זה כשצריך להתאים מבנים מסוף המאה ה-19, שחלקם נהרס על ידי הצבא מאוחר יותר, לפעילות בת זממנו, וזאת תוך כדי שיחזור ושימור מוקפד".

בתגובה לטענות על עיכוב עבודות הפיתוח, הפנו ברמ"י אצבע מאשימה לכיוון היזמים: "היזמים הם שעיכבו את השטחים הסחירים בכ-18 חודשים. במו"מ מול החברה המנהלת שילמו היזמים בגין הנזקים שנגרמו, הן לעבודות פיתוח והן לקבלן המבצע, בגלל התארכות לוח זמני הביצוע, פיצוי מוסכם של כ-2.5 מיליון שקל". ברמ"י הדגישו כי על פי תנאי המכרז אפשר היה לפתוח חלקית את המתחם. לגבי עלות הפיתוח, מסרו ברמ"י כי העלות הסופית צפויה לעמוד על כ-41.4 מיליון שקל (בתוספת מע"מ).

אירני: "היו הרבה דברים לא צפויים, חלקם גם מסובכים הנדסית. המרתפים בבתים, למשל, היו נמוכים מדי והיה צריך להעמיק חלק מהם, זו הייתה תוספת תקציב משמעותית".

באשר לשורה התחתונה ולכדאיות אומרים היזמים: "ייקח זמן להחזיר את ההשקעה אבל זו ריצה למרחקים ארוכים".

לדבריהם, דמי השכירות של שטחי המסחר נעים בין 250 ל-300 שקל למ"ר, או בין 7% ל-10% מהמחזור, הגבוה ביניהם. "הראשונים שהשכירו שילמו פחות", מודה אברהם. לשם השוואה: על פי דו"חות חברת עזריאלי, שכר הדירה הממוצע בקניון ממול עמד אשתקד על 313 שקל למ"ר.

אירני: "גם לשוכרים הייתה השקעה לא מבוטלת בגלל מורכבות הבניינים והאילוצים שנגזרו מכך. אפשר לראות כאן חנויות מאוד מיוחדות, גם חנויות רשתות לא נראות כמו חנויות אחרות שלהן".

רוגובין: "עבודות הפנים נעשו על ידי השוכרים וגם הם היו צריכים לציית לדרישות השימור. זה לא כמו בחנות רגילה, שבה השוכרים עושים מה שהם רוצים. בחלק מהבניינים היו ציורי קיר, או שצריך היה להתמודד עם הקמת מטבח מסעדה בתוך בניין מהמאה ה-19. כל שוכר הגיש תוכנית פנים לאישור אדריכל השימור וגם למחלקת השימור בעירייה. צריך היה אישור לכל פתח, כל תפס חלון וכל בורג".

אברהם: "גם לשוכרים נדרש יותר זמן ממה שהם חשבו. חלקם קיבלו את הנכס בסוף 2012 אבל במקום חודשיים, ההכנות נמשכו בין שבעה לשמונה חודשים".

שטיינמן מוסיף: "ההשקעה בתוך החנויות גבוהה פי שניים לפחות מבכל חנות בכל מקום אחר. השוכרים הוציאו הרבה מאוד כסף, אני מעריך שבין 5,000 לעשרת אלפים שקל למ"ר. הם האמינו בפוטנציאל של המקום ולכן השקיעו".

בניגוד ליזמי נדל"ן שבדרך כלל מתלוננים על עיריית תל אביב-יפו, בשרונה משבחים את פעילות מחלקת השימור וגם את ההתייחסות של העירייה לכל אורך הפרויקט. העירייה אחראית על כל השטחים הציבוריים במקום, ולכן הקשר בין היזמים לבינה יישאר הדוק.

"היה שיתוף פעולה מלא עם העירייה", מספר אברהם, "בסופו של דבר זה ה'בייבי' של ראש העיר רון חולדאי, וזה גם שער הכניסה לעיר. הוא מגיע כמעט כל יום על האופניים לראות את ההתקדמות. זה חלק מהחזון שלו להרחיב את כל אזור הקריה".

שרונה מוקפת שטחי מסחר רבים בהווה, ובעתיד הלא רחוק מספר צפוי אף לגדול. היזמים טוענים, כצפוי, שהעיר צמאה לשטחי מסחר נוספים: "בחישוב לנפש, יש בתל אביב עודף ביקוש על היצע במסחר ויש מחסור", אומר שטיינמן. "ובכלל, לשרונה יש אופי אחר ואנשים מחפשים את זה, לא רוצים עוד קניון".

דמי הניהול בשרונה נחשבים נמוכים יחסית, 35 שקל למ"ר, בעוד שבקניונים הסמוכים נעים בין 70 ל-100 שקל למ"ר. היזמים מסבירים את דמי הניהול הנמוכים בכך שהם אינם אחראים על השטחים הציבוריים מסביב. המתחם יהיה פתוח בשבת.

למרבה האירוניה, הפרויקטים שמסביב לשרונה יקבלו מקיומה תוספת מקומות חניה. לשרונה אין חניון ייעודי והתוכנית לאזור קבעה כי החניונים של הבניינים מסביב, שהוקמו ועוד יוקמו, יקצו תוספת של מקומות חניה לטובת המקום. לצורך כך אף נבנה כביש טבעתי תת קרקעי שאמור לחבר בעתיד את חניון קרית הממשלה, חניון בניין המשרדים החדש שבונה עזריאלי בסמיכות שעתיד לכלול גם קניון נוסף, והמלון שתבנה חברת נצבא בסמוך.

כל אחד מהפרויקטים הללו הקצה מקומות חניה ציבוריים בנוסף למקומות החניה הנדרשים על פי התקן וכך גם פרויקט המגורים שבונה חברת גינדי החזקות דרומה לשרונה. נכון להיום, מתוך אלפי מקומות החנייה מתוכננים, זמינים רק חניון קריית הממשלה ורבים מהמבקרים משתמשים בחניון של קניון עזריאלי הקיים.

"הטבעת התחבורתית כבר כמעט מוכנה", מסביר רוגובין, "אבל גם היום לא חסר איפה לחנות כי בערב יש חניונים קרובים וגם קרית הממשלה מתרוקנת, וכך גם בשבתות".