מחפשים דירת יוקרה? תבדקו טוב את אירופה

פי שלדובדבן שבקצפת יש טעם ייחודי משלו, כך גם לשוק מגורי היוקרה יש ארומה מיוחדת וחוקיות משל עצמה. ואמנם, שוק מגורי היוקרה באירופה אינו מתואם עם הגרפים המלווים את התפתחות השוק המקביל מאז המשבר העולמי של שנת 2008. בעוד שיש כאלו אשר רואים בשוק דיור היוקרה באירופה מעין מקלט בטוח להניח בו את כספם, מפלט מפני רכבת ההרים בבורסות ובשוקי ההון בעולם, אחרים עדיין מתייחסים לשוק מגורי היוקרה כאל נישה מסוכנת ומעדיפים למצוא אלטרנטיבות, וגורמים בעקיפין לירידה מהותית בביקוש.

השוני בפרספקטיבת הסיכון בין משקיע למשקיע יכול לבוא לידי ביטוי גם כעת, בתקופה שבה אנו רואים ניצנים של סיום המשבר בשוק האירופי: מחד יש משקיעים אשר בשל הירידה ברמת הסיכון בשווקים יעמיקו את השקעותיהם בשוק המגורים האירופי בכלל ובשוק מגורי היוקרה בפרט וינתבו כספים לא רק לעבר דיור יוקרה בערי אירופה המרכזיות, אלא גם לערים משניות ויאיצו בכך את התפתחות המוצר גם באזורים מהמעגל השני. מצד שני, ישנם משקיעים אשר מחפשים ביטחון בהשקעה, ומאחר שהסיכון הגלובלי יורד והביטחון בשוקי ההון עולה במידה מסוימת, ינתבו את הונם חזרה לשוקי ההון או לשוקי נדל"ן אחרים, על חשבון אותן דירות יוקרה.

המחיר משחק אמנם תפקיד מרכזי, אך ככל שלצרכנים יש אמצעים רבים, ולעתים הון בלתי מוגבל, מקומו נמוך יותר כפקטור להחלטה. זאת ועוד, ככל שהמצב הכלכלי משתפר ועמו הגידול בהון המשקיעים, השיקול הפרקטי מתגמד לעומת הרצון של משקיע שמתייחס למיקום הנכס, לקרבה למוסדות שונים שהוא חפץ ביקרם, לביטחון האישי שלו, ולאפקט ההצהרתי שברכישה, ובשל כך מוכן לפעמים לשלם מחיר שאינו ריאלי.

שיקולים פרקטיים יותר מתייחסים לשינויים רגולטורים, כגון שינויי מיסוי ואשרות כניסה במדינות השונות, אשר משפיעים על ההשקעה בשוק המגורים בכלל ושוק מגורי היוקרה בפרט באופן מובהק יותר מאשר על ענפים אחרים.

שוק מגורי היוקרה האירופי התמודד עם המשבר של 2008 טוב יותר בהשוואה לערוצי השקעה אלטרנטיביים, בעיקר הודות לשחקנים מרכזיים בשוק כגון משקיעים פרטיים, משקיעים מוסדיים וקרנות הון פרטיות. ואולם, ישנן גם ערים מרכזיות באירופה שחוו ירידות מחירים של עשרות אחוזים במהלך התקופה.

ממחקר חדש של נייט פרנק עולה כי ערים מרכזיות כדוגמת דבלין ומדריד חוו ירידות של כ-50% במחירי דירות היוקרה לעומת מחירי השיא טרום המשבר, ואפילו לונדון, עיר שכולם רוצים להיות בה, חוותה ירידות מחירים של כ-20% במהלך שנת 2009 בשיא המשבר. לעומתן, וינה לא חוותה ירידות מחירים בשוק מגורי היוקרה ואף רשמה עליות מחירים של כ-5% בשנה בממוצע מאז 2012, עלייה משמעותית יותר מזו שנרשמה בשוק הדיור הכללי בעיר.

באופן טבעי, בערים שבהן נרשמה ירידה מהותית במחירי דיור היוקרה בעת המשבר, כעת אנו רואים כאמור ניצני הבראה ביבשת, ונרשמת התאוששות. במדריד, למשל, נרשמה עליית מחירים של כ-5% בשנה שנסתיימה ברבעון הראשון של 2014 בשוק מגורי היוקרה, וזאת למרות ירידה במחיר הריאלי בשוק הדיור הכללי בבירת ספרד ואילו בדבלין נרשמה עלייה שנתית מטאורית של כ-25% במחירי שוק היוקרה, הגבוהה פי שלושה מעליית המחירים בשוק הדיור הכללי בעיר.

יחד עם זאת, ישנן ערים שבהן נרשמת מגמה הפוכה, כלומר שיעורי העלייה במחירי הדיור הכללי גבוהים בהן מאלו אשר בשוק היוקרה. במוסקבה, למשל, שוק שאינו ידידותי כלל למשקיעים זרים ושיעורם מכלל ההשקעות בנכסי הפריים למגורים קטן מ-10%, נרשמה עלייה זוחלת בשוק הדיור הכללי בשל הטבה יחסית במצב הכלכלה במדינה, אך קיפאון בשוק מגורי היוקרה, אולי בשל העדפתם של האוליגרכים הרוסיים לפזול לעבר ערים אירופאיות אחרות, בעיקר לונדון וערי גרמניה.

בערים שבהן אנו רואים שיעור גבוה יותר של משקיעים זרים סביר כי ההתאוששות בשוק היוקרה תהפוך מהותית יותר ככל שהמשבר יחלוף. כך למשל במונקו, אשר בה שיעורם של המשקיעים הזרים, לפי נייט פרנק, עומד על 80%, מחירי דיור היוקרה מאמירים והולכים והמחיר הממוצע למ"ר עומד על קרוב ל-50 אלף אירו.

קשה ואף שגוי ללמוד מהמיקרוקוסמוס של מונקו על הכלל, אולם בערים מרכזיות באירופה מחירי מגורי היוקרה מעידים על התחממות ועל חזרה לשגרה. בלונדון, למשל, חביבת המשקיעים האסיאתיים והרוסים, עלינו להיפרד מכ-30 אלף אירו בממוצע על כל מ"ר פריים למגורים שנרצה לרכוש.

לעומתן, ברצלונה, אשר יוצאת לאטה מהמשבר, מציגה מחירי פריים שפויים העומדים בממוצע על כ-6,000 אירו למ"ר, המרמזים על כך שבמידה וההטבה הכלכלית תימשך, יש להם לאן לצמוח. שיעור המשקיעים הזרים, לרבות האמריקאים הידועים כמחפשי אלטרנטיבות ומציאות, עולה בהדרגה ועומד כיום על יותר מ-60%.

ומה בנוגע לעתיד? בערים שבהן התחלות הבנייה למגורים בכלל ולמגורי יוקרה בפרט הינן גבוהות, כמו לונדון, ניתן להיות יותר אופטימיים יותר מאשר בערים כמו פריז ומונקו, שם ההתחלות הנוכחיות המועטות חוזות סטגנציה במספר העסקאות. המומחים חוזים כי לפריז, שם צפויה עלייה במחירי הפריים בשל חוסר היצע, יצטרפו מדריד וברצלונה המציעות עדיין מחירי מגורי יוקרה הגיוניים ואף רומא ויחד עם דבלין ימשיכו להגביה עוד ועוד את רף המחירים בתחום. חלק ניכר מתחזית זו נשענת על ההנחה כי בערים אלו שיעור המשקיעים הזרים ממשיך לגדול ובמקביל נכנסים לשוק גם המשקיעים ה"כבדים" דוגמת קרנות פנסיה, קרנות גידור וחברות ביטוח, שצפויים "לשפוך" לשוק הון רב.

למרות התחזיות האופטימיות, המשבר בשוק האירופי רחוק מלהסתיים. רק לפני כשנה וחצי שמענו את נבואות הזעם באשר למותו הצפוי של האיחוד האירופי. הנבואות היו מוגזמות מעט, אך ידוע כי חלק גדול מההטבה במצב ה"חולה" הינה מלאכותית ונשענת על סביבת ריבית אפסית. במידה שמדיניות צמצום רכישות האג"ח של הפד האמריקאי תימשך, צפויה התמתנות בשווי נכסי הבסיס. עובדה זו אמנם תשפיע פחות על אילי ההון ועל המשקיעים הפרטיים מחד, אך אין ספק כי תהווה שיקול שלילי עבור אותן קרנות הבוחנות את ההשקעה במונחי תשואה ומימוש עתידי.

בשנים האחרונות מנסה הממשלה להוציא את רוכשי דירות המגה-היוקרה מהשוק על ידי הטלת מסים, כמו מס שבח, מס רכישה גבוה וכפל ארנונה על דירות רפאים. אולם ברוב המקרים הרוכשים עשירים מספיק, כך שצעדי הממשלה לא ממש מפריעים להם לממש את שאיפתם ולרכוש דירת יוקרה בארץ הקודש. על פי נתוני חברת השיווק אלדר, שוק היוקרה בנוי כיום משלושה סגמנטים מרכזיים: דירות מגה-יוקרה, דירות יוקרה ודירות מיוחדות בפרויקטים רגילים.

המחירים: 50 אלף שקל למ"ר ומעלה

דו"ח של חברת הנדל"ן הבריטית Savills מצא כי דירות המגה-יוקרה בת"א הן מהיקרות בעולם, והיא עתידה להיות אחת מ-12 הערים שיובילו את השוק בעולם. הפרויקט היקר ביותר, שמכירתו הסתיימה לפני זמן קצר, הוא פרויקט הרברט סמואל בתל אביב, שבו נרשמו עסקאות במחיר ממוצע של 112 אלף שקל למ"ר.

אחד המאפיינים המייחדים את סגמנט המגה-יוקרה הוא מידת התאמה האישית המוצעת ללקוחות הפוטנציאליים, מהתאמה אישית של החלל ועד תנאי התשלום. לקוחות דירות המגה-יוקרה שמים דגש על שירותים כגון חדר כושר מפואר, בריכה, סאונה וכמובן הלובי, שלתפיסתם הוא 'חלון הראווה' למידת האקסקלוסיביות של הפרויקט.

פרויקטי מגה-יוקרה נבדלים בנקודה נוספת: המו"מ על רכישת הדירה אורך לעתים חודשים רבים עד חתימת החוזה, והתשלום הראשון יכול להסתכם במיליוני שקלים. מאפיין ייחודי של דירות יוקרה הוא היחס ההפוך בין גודל הדירה והמחיר למטר: ככל שהדירה גדלה כך גדל המחיר למ"ר. דוגמא לכך ניתן למצוא בפרויקט White city בשדרות אלחנן בתל אביב. הפרויקט בנוי משני חלקים: מגדל גבוה וחלק נוסף (פביליון) נמוך יותר. המחיר למטר בדירות הנמוכות בפביליון שהן קטנות יותר (100 מטר) עומד על כ-42 אלף שקל למ"ר. המחיר של דירות במגדל שהן גדולות מ-100 מטר עומד על 65-111 אלף שקל למ"ר, תלוי בקומה.

הדירות בפרויקטים אלה נמכרות תוך פעילות ענפה של אנשי שיווק מעבר לים. כ-45% מכלל רוכשי דירות הפאר במיזמי מגה-יוקרה הם צרפתים ובלגים, כ-30% ישראלים, כ-10% רוסים, בריטים ואמריקאים תופסים גם הם נתח של כ-10% ועשירים מדרום אמריקה מהווים כ-5% מרוכשי הדירות בפלח שוק זה. 91% מכלל תושבי החוץ שרוכשים דירות בפרויקטים אלה הם יהודים.

מחירים: 40-50 אלף שקל למ"ר בתל אביב, כמחצית מזה בבת ים

מובילות היוקרה בישראל הן כמובן תל אביב וירושלים אך בשנים האחרונות תפסה גם נתניה פלח מכובד בשוק היוקרה בעיקר בעזרת תושבי חוץ הרוכשים דירות בשכונת עיר ימים. בתל אביב מעוניינים הרוכשים להתגורר כמה שיותר קרוב לים אולם בשנתיים האחרונות החלו לשווק יותר ויותר פרויקטי יוקרה במרכז העיר. בניגוד לצפון העיר או רצועת החוף, פרויקטי היוקרה במרכז תל אביב מאופיינים בבנייה נמוכה בין השאר כדי לא לפגוע במרקם האורבני של העיר. דירה עם נוף לים יכולה להקפיץ את המחיר במאות אלפי שקלים עד מיליון ש"ח לעומת דירה דומה ללא נוף לים. הקפיצה במחיר בין הקומות מגיעה לעתים ל-100 אלף שקל.

בירושלים המיקום המועדף הוא כמה שיותר קרוב לעיר העתיקה. מיזמי יוקרה ניתן למצוא כיום כמעט בכל הערים הגדולות בישראל: רמת גן, הרצליה, בת ים ועוד, ובהם רוב הרוכשים ישראלים, בדרך כלל משפחות בוגרות או מצמצמי דיור. המחיר של דירות היוקרה מאד מגוון ויכול להשתנות משמעותית בהתאם לעיר ובהתאם למיקום.

על פי נתוני אלדר, בשכונות הוותיקות כמו רמת אביב גיל רוכשי הדירות עומד על 40-50 ובאזור הגוש הגדול מדובר במשפחות צעירות יותר. מאידך, בפרויקטים היותר מוחצנים (פארק צמרות לדוגמא) תמצאו צעירים יותר, אנשי הייטק ומתעשרים חדשים.

המחירים: משתנים בהתאם למיקום

עד לפני עשור, כל פרויקט כלל פנטהאוז אחד. כיום, 10% בממוצע מהדירות בפרויקטים "רגילים" הם דירות מיוחדות. כלומר פנטהאוז, דירות לופט, מיני פנטהאוז וכו'. מבחינת היזמים, זו הדרך היחידה ליצור היתכנות כלכלית לפרויקט בתקופה שבה מחירי הקרקעות עולים ומחירי הבנייה מזנקים. גם הביקוש לדירות מסוג זה עלה, משום שהרוכשים מחפשים דירות מיוחדות.

אולם באלדר צופים כי נתחיל לראות תופעה של back to basic, כתוצאה מתהליך התפכחות של משקי הבית, שאינם מצליחים במציאות הנוכחית לרכוש דירה בישראל. הדבר יבוא לידי ביטוי בדירות צנועות יותר, קטנות יותר, עם רמת גימור בסיסית, בדיוק כמו פעם.

בין האוקיינוס וההרים של מחוז סנטה ברברה בקליפורניה יושבת מונטסיטו (Montecito), בועה יפהפייה של עושר עם קסם של העולם הישן ששוכנים בה כוכבים הוליוודיים וכמה מהנכסים היקרים ביותר בארה"ב.

אין במונטסיטו הרבה נכסים בפחות מ-7 מיליון דולר, והאחוזות הגדולות יכולות לעלות 40 מיליון דולר, לפי כריסטיס אינטרשניונל ריל אסטייט.

נכס אחד למכירה בכפר הוא "אל פוראידיס" ("גן עדן טרופי"), אחוזה שאחד מבעליה היה הסופר תומס מאן, שערך בה מסיבות בהשתתפות ווינסטון צ'רצ'יל ואלברט איינשטיין. האחוזה כיכבה גם בסרט "פני צלקת" מ-1983. הבית, בן ארבעה חדרי שינה, שופץ לאחרונה, וסביבו גנים מעוצבים רחבי ידיים, מטע ובריכת שחייה. המחיר של סוכנות הנכסים CIRE הוא 35 מיליון דולר.

השילוב של קהילה קטנה עם שיעור גבוה של תושבים עשירים, מיקום יפהפה, נכסים יקרים ומגוון פעילויות פנאי יוקרתיות הופך את מונטסיטו לשוק "קופסת יהלומים" אולטימטיבי, לפי CIRE, שזיהתה כמה שווקים כאלו ברחבי העולם. "נוסף לשוקי המגורים המובחרים כמו לונדון וניו יורק, ויעדים כמו מרבייה באנדלוסיה או הריביירה הצרפתית (קוט ד'אזור), יש מובלעות מקומיות של הון שלא שמים אליהן לב", אומר יואכים רנג-וידן, סגן נשיא בכיר ב-CIRE.

לרשימת האתרים שסוכנות הנכסים הבינלאומית Savills מגדירה "מובלעות בילוי יוקרתי" אפשר להוסיף את ג'קסון הול שבוויומינג. האתר ההררי הזה, שבו נערך כנס סיעור המוחות השנתי של הפדרל ריזרב, אטרקטיבי בזכות הקלות המס שלו (התושבים פטורים כמעט מכל מס מקרקעין שהוא וממס הכנסה מקומי) ובזכות סגנון החיים הפסטורלי, שמשך אליו את מייסד מיקרוסופט פטל אלן והשחקן הריסון פורד. ג'ולי פופל מסוכנות הנכסים המקומית ג'קסון הול ריל אסטייט, אומרת שב-3 מיליון דולר - סכום הסף לנכסים יוקרתיים לפי CIRE - אפשר לקנות מעון סקי בשטח בנוי של 350 מ"ר בטטון וילג'. בג'קסון הול יש מחסור קשה בנכסים זמינים.

אם נעבור לגרמניה, Sylt, רצועת חול ארוכה שמכונה "ההמפטסונס של גרמניה", היא עוד מובלעת כזו. מדובר על אי עם 15 אלף תושבים שבו בתי קיט רבים של קונים מברמן או מהמבורג, וקיימות בו כמה מסעדות עם כוכבי מישלן ומסלולי גולף. למרות שהנכסים למכירה הם ספורים, 70 סוכני נדל"ן מקומיים מתחרים על מכירת בתי החוף הנחשקים שלו, במחירים שיכולים להגיע ל-35 אלף אירו למ"ר.

מובלעות עשירות כאלה באות בכל המקרים עם תג מחיר גבוה. בעיירת האגם לוגאנו בשווייץ, תזדקקו ל-5 מיליון דולר רק כדי לחשוב על קנייה. כוח המשיכה של לוגאנו, אומר רנג-וידן, הוא "יעילות שווייצית עם ניחוח איטלקי". סוכנות נייט פרנק משווקת אחוזה ב- Morcote ליד לוגאנו עם בית של שישה חדרי שינה שמשקיף על האגם, ביחד עם בריכת שחייה ובית סירות, בכ-12 מיליון פרנק דולר.

היתרונות של מגורים בקהילה כזו הם שיעורי פשיעה נמוכים, ובלי פפראצי, לכלוך או שכרות ציבורית. "סביבה מטופחת" כזו, כך מגדיר אותה רנג-וידן, קיימת גם באתר הנופש הבלגי Knokke-le-Zoute, שתושביו נוהגים תכופות בעגלות גולף ברחובות שמתהדרים בחנויות פראדה ושאנל.

גם שווקים כמו לוגאנו מציעים הקלות מס, "אבל זה לא רק עניין של חיסכון במס. זה גם עניין של קרבה מידית לעורכי הדין, היועצים והבנקים הפרטיים הטובים ביותר", אומר רנג-וידן.

נטוורקינג חברתי חיוני לקסם של המובלעות הללו. יולנדה ברנס, ראש יחידת המחקר העולמי בסייבילס, אומרת שהיכולת להקיף את עצמך באנשים שדומים לך היא יתרון גדול בקרב היחידים בעלי השווי הגבוה נטו, כפי שמוגדרים בעלי נכסים בשווי יותר מ-30 מיליון דולר.

"עוד דוגמאות הן האי Waiheke בניו זילנד וכפר החוף הברזילאי טרנקוסו. מיקום על חוף או גדת נהר ומורשת היסטורית או תרבותית עשירה הם מאפיינים שכיחים. התכשיט האולטימטיבי בקופסה הוא ונציה, בגלל הווילות הנד ירות שמגיעים אליהן בגונדולה. גם לדוברובניק, קרואטיה, יש ערך כזה, וכאשר האחים קסטרו ייעלמו מהנוף, הוואנה תהיה גם היא מגרש משחקים של העשירים", סבורה ברנס.

למרות היוקרה והמחסור בנכסים פנויים, השווקים הללו לא היו חסינים בפני ההאטה העולמית. Sylt היא יוצאת מהכלל, והמקומיים מתלוננים שעליית המחירים שנובעת מקוני בתי נופש מאלצת אותם לעזוב את האי, אבל מובלעות דומות סבלו מצניחת מחירים של 20% עד 40% אחרי 2008.

סרסוטה בפלורידה כבר חזרה כמעט למחירים של לפני המשבר. נכסים בשווי מיליון דולר ויותר עלו ב-15% בשנה האחרונה, לפי מייקל סונדרס מהסוכנות הנושאת את שמו.

אולי המאפיין המושך ביותר של המקומות הללו הוא שהם דיסקרטיים. במקום להתרברב בנכסים שלהם, הם מתגאים במה שהם לא.