דיירי מגדל יוקרה חייבים להכניס שכנים למקלט?

מאז החל מבצע צוק איתן לפני כשבועיים ואזעקות מפרות את השקט כמעט בכל רחבי הארץ, עלו המרחבים המוגנים לכותרות ואיתם השאלה האם חלה חובה על בניינים משותפים לאפשר שימוש במקלט שלהם למי שאינו דייר בבניין.

מבחינה מוסרית, מובן שתשובה חיובית היא כמעט ברורה מאליה, כי סביר ואף ראוי שכל אדם יאפשר לאדם אחר להיכנס למרחב מוגן בשעת הצורך. אולם עיון בחוק היבש מגלה תמונה שונה.

הנושא עלה על הפרק בעקבות מקרה שאירע לאחרונה, כשתושבי גבעת עמל בתל אביב העידו כי דיירי בניינים בשכונות היוקרה שלידם לא אפשרו את כניסתם למרחב מוגן. זאת, למרות שבשכונת גבעת עמל אין מרחבים מוגנים כלל.

דיירי הבניינים הכחישו את הטענות ואמרו כי הדבר לא היה ולא נברא וכי לא נמנעה כניסה של איש לבניין. לדבריהם, המקרה שעליו דיווחו השכנים הפחות עשירים שלהם נבע מאי הבנה.

אבל המקרה - שהיה או לא היה - בהחלט העלה מחדש את השאלה מה דינם של מקלטים ושל מרחבים מוגנים, שאינם נמצאים בדירה פרטית.

"מקלט בבית משותף הוא אמנם רכוש משותף, אך בעליו הם בעלי הדירות באותו בית. מבחינה זו הוא שונה מהותית ממקלט ציבורי, אבל אף אחד לא חשב על מקרה שבו יבקשו אנשים שאינם דיירי הבניין לעשות שימוש במקלט", מסביר עו"ד עופר שחל, המתמחה בבניינים משותפים, את יסודות הקונפליקט.

"מרחב הבית המשותף נבדל מהותית מהמרחב הציבורי. לכן, למשל, פקח עירוני לא ייתן דוח חניה בתוך תחומי הבית המשותף, אפילו אם מישהו חונה בחניה של אחר. גם המשטרה נמנעת לרוב מלהתערב בכך, אלא אם כן יש הפרעה ממשית, כזו שיש בה סיכון וכדומה. אותו היגיון מתיר לבתים משותפים לסגור שעריהם באמצעות קוד או מפתח ולהתיר כניסה על ידי בעלי הדירות באמצעות הזדהות באינטרקום, או באמצעות שומר הניצב בכניסה".

על פי חוק הג"א, האחריות לתחזוקת מקלט בבית משותף מוטלת על דיירי הבית ולא על הרשות הציבורית. אחריות זו כוללת ניקיון, אחזקה, ציוד ופינוי כל חפץ מהמקלט או המפריע לגישה למקלט. בעניין זה דווקא יש לרשויות סמכות אכיפה על בעלי המקלט, כלומר, העירייה מוסמכת על פי החוק לבקר, לפקח ולאכוף את חוק הג"א ולהבטיח את תקינותם ואת הגישה אל המקלטים בבתים משותפים בעיר.

עו"ד שחל תומך בקריאה של ראש העיר תל אביב רון חולדאי לפתוח את המקלטים בבתים משותפים לציבור הרחב. אבל מסתבר שככל שראש העיר רוצה, הוא לא יכול. "מן הראוי לשנות את המצב החוקי ולקבוע הוראות ברורות לפיהן בשעת חירום ישמשו המקלטים הללו כמקלטים ציבוריים לכל דבר ועניין", אומר עו"ד שחל ומנמק את תפיסתו בכך ש"כפי שהעירייה רשאית לפי החוק לדרוש מהדיירים לפנות חפצים מהמקלט, לנקות אותו ולצייד אותו כמתחייב בחוק הג"א, כך היא צריכה להיות רשאית לדרוש פתיחת המקלטים לציבור הרחב בעת חירום".

שחל מצר על כך ש"החוק הקיים לא הביא בחשבון מצב שבו בית משותף יסגור את שעריו בעת חירום, ולכן לא מחייב בעלי דירות לאפשר לכל הציבור שימוש במקלט".

כמו כן מעלה שחל סוגיה נוספת הנוגעת למקלטים משותפים והיא נעילת המקלט על ידי ועד הבית או על ידי גורם אחר בבניין, או שימוש במקלט המשותף לצרכים אחרים. "גם הנגישות למקלטים בבניינים המשותפים לכל דיירי הבניין אינה ברורה מספיק. יש מקרים שבהם משתמשים במקלט כמחסן והוא נעול, או שבמקרים אחרים ועד הבית נועל את המקלט ובזמן מצב חירום האדם האחראי עלול להימצא במקום אחר".

שחל מעיד כי מקרים כאלו כבר הגיעו לבתי המשפט והפסיקה קבעה כי כל דייר זכאי למפתח וכי המקלט הוא השטח היחיד במגרש שעליו ניצב הבניין שלא ניתן להצמדה לאף יחידה ותמיד יישאר בבעלות משותפת.

לדבריו, הפסיקה קבעה שבמקרה שהמקלט נעול, המפתח צריך להיות בידי קבוצה של אנשים מהבניין ועל דלת המקלט צריכה תמיד להופיע רשימה מפורטת של מחזיקי המפתח ומספרי הטלפון שלהם. עוד דבר שחשוב לדעת הוא ששימוש במקלט למשרד למשל או השכרתו לגורם אחר, הוא שימוש שאינו חוקי.

מה בנוגע למקלטים בפרויקטים של תמ"א 38? הרי בחלק מהבניינים יש מקלט ישן שבמקרים רבים אינו עומד בתקנים החדשים. במקרה כזה, דין המקלט תלוי בפרויקט תמ"א 38 עצמו ובשאלה האם לכל הדירות בבניין התווסף ממ"ד או לא. תמ"א 38 היא תוכנית לחיזוק מבנים מפני רעידות אדמה, וככזו אין היא מחייבת בניית ממ"דים. במקרים שונים, בשל מגבלות תכנוניות, יכול להיות בניין ישן שיחוזק ללא בניית ממ"דים לדירות.

"תמ"א 38 מתייחסת גם למקלט המשותף", מסביר אילי בר, ראש תחום תכנון באיגוד תמ"א 38 והתחדשות עירונית בלשכת המסחר תל אביב. "אם לכל הדירות, ישנות כחדשות, נבנה ממ"ד, ניתן לעשות שימוש אחר במקלט המשותף. אולם מספיק שבדירה אחת בכל הבניין אין ממ"ד, ואז על היזם או הקבלן להשמיש את המקלט במסגרת הפרויקט ולהתאימו לתקנים רלוונטיים".