מה קבוצות הרכישה במודיעין לא מספרות?

רשות מקרקעי ישראל הודיעה בסוף מאי כי בכוונתה לפרסם מכרז לשיווק קרקע להקמת 1,725 דירות ב-29 מגרשים בשכונת "נופים" במודיעין - המכרז הגדול ביותר שפורסם בעיר בשנים האחרונות. אף שחוברת המכרז ופרטי תשלומי הפיתוח התפרסמו רק בשבוע שעבר, זה כמה שבועות משווקות קבוצות רכישה בפרסומים קדחתניים דירות "ב-30% פחות ממחיר השוק". בדיקת "גלובס" מעמידה בסימן שאלה את המספרים האטרקטיביים.

בקמפיין פרסומי של קבוצת רכישה בשם "גרופהום במודיעין" מוצעות דירות במחיר של "עד 30% פחות לדירות חדשות עם נוף לפארק בשכונת נופים החדשה". הקבוצה מתכוונת להתמודד על שלושה מגרשים במכרז הכוללים בסך הכול 255 דירות. בפרסום באתר האינטרנט של החברה מוצג מחיר "רגיל" לדירת 4 חדרים כעומד על 1.5 מיליון שקל, והמחיר המוזל בקבוצה עומד על 1.18 מיליון שקל בלבד.
נוסף לכך מציינת החברה בפרסומים כי הצטרפות לקבוצה היא בשיטת "כל הקודם זוכה", וכרוכה בתשלום של 500 שקל דמי רישום ובהפקדה של 40 אלף שקל לחשבון הנאמנות של הקבוצה. באתר מציינים כי "ההון העצמי הדרוש עבור הצטרפות לקבוצה עומד על מינימום 40% מערך הדירה" כך שבגין רכישת דירת 4 חדרים נדרש הון עצמי של 392 אלף שקל.

כאמור, המחיר שבו נקבו מארגני הקבוצה, הוצג עוד לפני פרסום חוברת המכרז, שבה מצוינים רכיבים שונים כמו עלויות פיתוח. נוסף לכך, אף שטרם פורסמה חוברת המכרז, החברה מפרסמת באתר מפרטים של דירה לדוגמה והדמיות של בניינים. בטופס ההצטרפות חותמים הנרשמים כי ידוע להם ש"בשלב זה התכנון הראשוני לפרויקט הוא רעיוני בלבד על פי תוכנית בניין העיר החלה על המתחמים. רק עם פרסום חוברת המכרז ולאחר שיובהרו המגבלות התכנוניות ביחס למגרשים המשתתפים במכרז ניתן יהיה להכין תוכניות מפורטות יותר. לפיכך, המחירים המוצגים באתר החברה הינם מחירים ראשוניים משוערים בלבד".

משה תורן בעל גרופהום מסביר כי "מהניסיון שלנו במכרזים קודמים של רמ"י וכיועץ אבטחת מידע של ביטוח לאומי 5 שנים כל המקורות מידע חשופים באינטרנט וזה שיזמים אחרים מחכים לחוברת המכרז בכדי לראות איזה מגרשים יהיו אנו כבר יודעים זאת הרבה לפני והכל על פי מקורות מידע חוקיים ולכם מתאפשר לנו להיות צעד אחד לפני כולם".

לטענת יזמים הבונים בעיר, מדובר במחירים מנותקים מהמציאות. הם מסבירים כי רק עלות הקרקע על פי מכרזים אחרונים עמדה על כ-500 אלף שקל לדירה כולל היטלי פיתוח (ראו מסגרת), ועלות ביצוע במודיעין עומדת על מינימום 650 אלף שקל בשל הטופוגרפיה ההררית - מה שמביא אותנו לעלות של 1.15 מיליון שקל, לפני עלויות נלוות כמו אגרות בנייה, תשלומים לאדריכל ולמפקח, ורווח יזמי שגם מארגני קבוצות הרכישה גוזרים.

לדברי יקי אמסלם, מנכ"ל חברת אלמוג כ.ד.א.י, "המחירים שמפרסמות קבוצות הרכישה לדירות הם במקרה הטוב פנטזיה, ובמקרה הרע חסרי אחריות.

"כיזמים שנמצאים אחרי תכנון ותחשיבי עלויות ביצוע, אנחנו מכירים את המספרים מקרוב והם גבוהים בצורה משמעותית מההערכות של הקבוצות. יש הרבה מאוד פרמטרים שלא הובאו כאן בחשבון. כדוגמא אפשר לדבר על עלויות פיתוח קריטיות של המגרשים (נוסף לעלויות פיתוח המשולמות למשרד השיכון), הנגרמות בשל המתווה הגיאוגרפי וסוג הקרקע הסלעי של השכונה".

עמוס דבוש, סמנכ"ל השיווק של חברת י.ח. דמרי הבונה גם היא במודיעין, אומר כי "במקרים רבים מדובר במעשה רמייה של מארגני קבוצות, המוכרים ללקוחות תמימים לחלוטין הבטחות שווא למחירים וזמנים דמיוניים, והכל בחסות ממשלת ישראל". לדבריו, "יום יבוא והדבר יתפוצץ להרבה מאוד אנשים בפרצוף. ישנן לא מעט קבוצות שבהן אנשים נדרשו להוסיף 150 עד 200 אלף שקל לדירה. כיצד יתכנן זוג צעיר את הקנייה אם פתאום הוא צריך להוסיף סכומים כאלה?"

מנגד מסביר משה תורן, בעלי חברת גרופהום, שעסק בעבר בתחום הטכנולוגיה והקים את החברה לפני שנה בלבד, כי המחיר שקבע במכרז מתבסס על מחירי הקרקע שנסגרו במכרז האחרון במודיעין, ועל בסיס דו"ח אפס שכתב שמאי המקרקעין דורון ברינקר, השותף בפרויקט. אשר למחיר מודה תורן כי הוא אינו סופי ויתכן סטייה של עד 5% במחיר לטובה או לרע, ובמקרה הגרוע ביותר עד 10% מהמחירים המבוססים על דוח אפס של הפרויקט.

"קבוצת רכישה זה סיכון-סיכוי", הוא אומר. "כל הנתונים ידועים לנו מראש למעט הקרקע ולכן אין סיבה שהמחיר פתאום יעלה. וגם אם זה יקרה, לא מדובר ברווח של 25% שהיזם לוקח מכל דירה. נכון שאף פעם לא נוכל לתת מחיר סופי או ערבות חוק מכר, אבל אנחנו חוסכים הרבה עלויות כמו מס רכישה שבעת רכישה מיזם משלמים אותו פעמיים, גם על ידי היזם שקונה את הקרקע וגם על ידי רוכשי הדירות".

למרות הפרסום אודות "דירות חדשות ב-30% פחות", כבר בטופס ההצטרפות מוצג ניסוח מדויק יותר: "אנו כחברי הקבוצה/העמותה באמצעות הוועד הנבחר נהיה אחראים לניהול הפרויקט בסיוע של חברת הניהול ואיננו רוכשים 'דירה' מ'קבלן'". עוד מצוין בטופס כי "למארגני הקבוצה אחריות ביחס לגיבוש הקבוצה ולהגשת ההצעה במכרז, וממועד שהצעתנו תוכרז כהצעה זוכה נפעל לבחירתה של נציגות אשר תקבל עליה יחד עם חברת הניהול את ניהול הפרויקט". במילים אחרות, אחריות מארגני הקבוצה מסתיימת עם הזכייה במכרז ורכישת הקרקע.

נקודה נוספת שעולה בטופס ההצטרפות מתייחסת לאחריותם המשפטית של מארגני הקבוצה. הטופס מלמד כי מארגני הקבוצה כלל אינם מתחייבים לגשת למכרז, זאת למרות שהם גובים דמי הרשמה בסך 500 שקל שלא יושבו בשום מקרה, וכי לא תהיה כל טענה כלפי המארגנים או עורכי דינם. "אין ולא תהיה לנו כל טענה דרישה תביעה או זכות כלפיכם או כלפי עוה"ד או כל מי שקשור למגרש ולפרויקט, אם לא תוגש בשמנו הצעה במכרז, או אם לא נזכה במכרז או אם לא יבוצע הפרויקט או אם יבוצע במחירים העולים על סכום אומדן מחירי הדירות המשוער בפרויקט".

לדברי תורן, מאות אנשים נרשמו לקבוצה דרך האתר, מתוכן 170 איש שילמו דמי רצינות של 500 שקל לאחר ששמעו על הפרויקט בהרחבה.

עוד מדגישים באתר החברה כי חברי הקבוצה "חוסכים את הרווח היזמי המוערך ב-18% בפרויקט", אך אינם מציינים מהו הרווח שלהם. "הרווח שלנו הוא 7% בלבד", אומר תורן. "לאנשים נמאס לשלם 25% רווח יזמי ועלויות נלוות רק כדי לישון בשקט. מי שמצליח זה מי שלוקח סיכון".

גרופהום אינה הגורם היחיד שמארגן קבוצת רכישה שמתעתדת לגשת למכרז. קבוצה נוספת היא קבוצת "אלדד פרי". בפרסומי החברה מוצעות דירות 4 חדרים "החל מ-1.15 מיליון שקל", ובפרסום אף מצוין: "הצטרפו עכשיו לפני שהמחיר ישתנה". מהפרסום ניתן להסיק כי מחיר הדירה עשוי להשתנות ביוזמת המשווקים, אולם האבסורד הוא שבמקרה של קבוצות רכישה הוא כמובן עלול להשתנות בגלל הערכת עלויות לא נכונה.

משיחה שקיים "גלובס" כרוכש פוטנציאלי עם משווק הפרויקט בנוגע לערבות חוק המכר, השיבו לנו כי רוכש דירה בפרויקט יקבל ערבות חוק מכר, כמו כל רוכש דירה חדשה בישראל על פי חוק. לשאלה האם רכישת דירה מחברת אשדר למשל, זהה לרכישת דירה מקבוצת רכישה, השיב המשווק: "מדובר באותו דבר, אחד לאחד ומי שהזהיר אותך הטעה אותך".

כאמור, מחוברת המכרז שהתפרסמה בימים האחרונים עולות כמה נקודות שעשויות להצביע על עלויות שיתווספו במהלך הבנייה. כך למשל, בחוברת מצוין כי ידוע למציע כי עליו לתכנן ולבצע על חשבונו את הכניסה לחניון התת קרקעי, ככל שיבוצע דרך שטח ציבורי פתוח סמוך. נוסף לכך, המגרשים מוכרזים כאתר עתיקות, ואם יתגלו במהלך העבודות עתיקות שיש להציל, בעלי הקרקע הם שיישאו בעלויות.

מפרי נדל"ן נמסר כי החברה עובדת עם "אנשי מקצוע מהשורה הראשונה, שערכו את כל החישובים לפני פרסום המכרז".
לדברי החברה, היא "איננה נגררת אחר המלחמות בין היזמים, המביאות לזינוק מתמיד ועקבי במחירי הדירות אשר אינם מאפשרות לצרכן הסופי ליהנות ממחיר הגון. חשוב לנו להבהיר כי אנשי השיווק והמכירות של הפרויקט מעולם לא הונחו לומר כי הדירה בקבוצת רכישה כוללת ערבות חוק מכר, ואם אחד מהנציגים טעה, נבדוק את העניין".

את תוצאות ההסתערות של קבוצות הרכישה ועמותות הבנייה על מכרזים נוכחיים של רשות מקרקעי ישראל, נדע רק בעוד שנים אחדות, כאשר יגיע המועד לאכלס את הדירות שאמורות להיבנות.

ברמת בית שמש ג', למשל, מכרזים שנסגרו בשנת 2010 מצביעים על עיכובים משמעותיים בבניית דירות על ידי עמותות בנייה, לעומת בניית דירות על ידי יזמים. עיכובים אלה, שכרוכים פעמים רבות גם בדרישות לתוספת תשלום מחברי הקבוצה, מטילים צל גדול על ההיגיון שבהחלטת שר השיכון אורי אריאל לכלול את קבוצות הרכישה ועמותות הבנייה במכרזי "מחיר מטרה", שבבסיסם עומדת ההבטחה למחיר סופי קבוע מראש. הבטחה שקבוצות הרכישה, מעצם מהותן, אינן יכולות לעמוד בה.

גם מכרזי הקרקעות האחרונים במודיעין, שתוצאותיהם התפרסמו בחודש ספטמבר 2013, מצביעים על כך שלקבוצות הרכישה היה תפקיד מרכזי דווקא בעליית מחירי הקרקע. במכרזים שווקו חמישה מתחמים בשכונת ציפורים, שבהם זכו שלוש קבוצות רכישה ושני יזמים. בקרקע ל-87 יחידות דיור זכתה עמותת "חצרות קדם", מבין 15 הצעות שהוגשו, לאחר שהציעה סכום של 22.8 מיליון שקל. ממוצע ההצעות עמד על 14.4 מיליון שקל, מה שמעיד על פער של למעלה מ-8 מיליון שקל בין ההצעה הזוכה לממוצע ההצעות. בתוספת עלויות הפיתוח עמד המחיר הממוצע של קרקע ליחידת דיור ששילמה קבוצת הרכישה לרמ"י על 494 אלף שקל.

במתחם נוסף ל-66 יחידות דיור זכתה עמותת "קייזר המאוחדת", בסכום של 16.6 מיליון שקל מבין 14 הצעות. ממוצע ההצעות עמד על 8.8 מיליון שקל בלבד - כמחצית מההצעה הזוכה. בתוספת עלויות הפיתוח שילמה קבוצת הרכישה את הסכום הגבוה ביותר של קרקע לדירה - 507 אלף שקל.

עמותת "גבעת מודיעין" זכתה אף היא במתחם ל-77 דירות, בסך של 18.8 מיליון שקל מתוך 15 הצעות שהוגשו. ממוצע ההצעות עמד על 12.3 מיליון שקל, המשקף פער של למעלה מ-6 מיליון שקל. בתוספת עלויות הפיתוח שילמה קבוצת הרכישה סך של 471 אלף שקל עבור מרכיב הקרקע ליחידת דיור. ומנגד חברת הנדל"ן היזמית "האחים אוזן" זכתה בקרקע ל-42 דירות שעליה שילמה 9.8 מיליון שקל, בעוד ממוצע 15 ההצעות עמד על 7.2 מיליון שקל. מדובר בפער של 2.6 מיליון שקל בלבד. עם עלויות הפיתוח שילמה החברה סך של 457 אלף שקל עבור מרכיב הקרקע לדירה.

גם חברת הנדל"ן היזמית זילברמינץ זכתה באותו סבב מכרזים במתחם ל-48 דירות שעליו שילמה 9.7 מיליון שקל - פער של 3.3 מיליון שקל בלבד מסכום ממוצע ההצעות. בתוספת עלויות הפיתוח שילמה זילברמינץ את הסכום הנמוך ביותר עבור מרכיב הקרקע לדירה - 425 אלף שקל.