שיכון ובינוי היא יזמית הנדל"ן הגדולה בישראל - למרות שהכנסותיה מפעילות ייזום תופסות 20% בלבד מפעילות החברה. כך עולה מדירוג גלובס DUN'S 100 לשנת 2014, בקטגוריה של ייזום נדל"ן. הדירוג משקלל חברות הנסחרות בבורסה.
הכנסותיה של שיכון ובינוי מפעילות ייזום עמדו אשתקד על 1.3 מיליארד שקל, מתוך סך הכנסות שנתי של 6.4 מיליארד שקל. חברת אזורים, השנייה ברשימה, הציגה הכנסות מייזום של 961 מיליון שקל, שהיוו 97% מסך הכנסות החברה. הכנסות היזמות של אפריקה ישראל מגורים, השלישית בדירוג, עמדו על 742 מיליון שקל, כמעט מחצית מהמדורגת ראשונה.
ענף מפוזר
ניתן לומר בביטחון שרוב החברות היזמיות בישראל עוסקות כמעט אך ורק ביזמות. דוגמה טובה לכך היא אותה חברת אזורים, שבעבר הלא רחוק הכריזה על הקמת זרועות גם בתחום הנדל"ן המניב ועוד, אולם די מהר חזרה לתחום המסורתי והוותיק שלה. לחברות אחרות, כמו אפריקה ישראל מגורים או אשדר (מקבוצת אשטרום) יש חברות אחיות או אימהות שפועלות בתחומים משיקים.
יוצאות דופן הן שיכון ובינוי (20%), שכבר לפני מספר שנים תכננה להנפיק את החברה הבת היזמית שיכון ובינוי נדל"ן, אולם המצב בשווקים גנז את התוכניות; כלכלית ירושלים ונכסים ובניין, חברות עתירות שטחי השכרה בעיקר למשרדים ולתעשייה, שבהן תופסה פעילות היזמות 14% ו-25%, בהתאמה; וקבוצת א. דורי, שדיווחה לאחרונה על הפסדים כבדים בעיקר בגלל הפעילות בתחום הביצוע, שבה פעילות היזמות תפסה נתח של 13%מההכנסות.
במבט כולל, סך ההכנסות מפעילות יזמות של 20 היזמיות המדורגות ראשונות בישראל עמד על 8.2 מיליארד שקל בשנה. רק כדי לסבר את האוזן, בהנחה שכל ההכנסות הגיעו ממכירת דירות (הנתון האמיתי כמובן רחוק מכך), וכשמחירה של דירה חדשה בשנת 2013 עמד בממוצע על 1.49 מיליון שקל (נתוני משרד השיכון), מדובר בסכום שמגלם הכנסות ממכירה של 5,500 דירות בלבד ל-20 החברות שבראש הרשימה.
כדאי לזכור שבשנת 2013 נמכרו כ-27 אלף דירות חדשות בישראל. כלומר, הפער בין המספרים יכול ללמד עד כמה גדול הפיזור בענף היזמות, בו פועלים מאות רבות של שחקנים.
מלאי המקרקעין של 20 החברות המדורגות ראשונות, הכולל עתודות קרקע, מלאי דירות ובניינים למכירה, הסתכם ב-18.8 מיליארד שקל, מעט יותר מפי 2 מסך ההכנסות בשנה אחת.
מספר חברות מציגות מלאי גדול ביחס להכנסות. לי.ח דמרי מלאי של 2.2 מיליארד שקל (שנייה מכל המדורגות), מול הכנסות יזמות בהיקף 486 מיליון שקל; לכלכלית ירושלים מלאי של 1.3 מיליארד שקל והכנסות של 287 מיליון שקל; לחברת ישרס מלאי של 982 מיליון שקל על הכנסות של 247 מיליון שקל.
ומה לגבי רמת הסיכון, הנגזרת של יחס החוב ל-CAP (החוב הפיננסי ברוטו, לחלק לסך ההון והחוב הפיננסי ברוטו)? היחס הממוצע עומד על 0.63, עם שונות גדולה מאוד בין החברות.
לדברי צח ברקי, סמנכ"ל מידע ומחקר בדן אנד ברדסטריט, "מתודולוגיית הדירוג משקללת את היקף הפעילות וכן את היציבות התפעולית - הנגזרת מיתרת מלאי המקרקעין והמינוף, הנגזר מיחס החוב ל-Cap". לדבריו, שיקול נוסף שנלקח בחשבון "הוא היכולת של החברה להגדיל את רמת המינוף למטרות צמיחה".
*** אליעזר פישמן הוא בעל השליטה בכלכלית ירושלים ובגלובס
בנייה, יזמות ותשתיות: 23 אלף עובדים בעשר חברות
עשר החברות הראשונות בקטגוריית בנייה, יזמות ותשתיות (בנטרול דניה סיבוס ואשדר, הבנות של אפריקה ישראל ואשטרום, שדורגו במקומות 3 ו-10 בהתאמה, יחד עם אחרות) רשמו ביחד הכנסות של 25.4 מיליארד שקל, עלייה של 5% לעומת אשתקד. הרכב העשירייה לא השתנה, אם כי תדהר ומנרב החליפו מקומות (8 ו-10), לאחר זינוק של 50% בהכנסותיה של חברת תדהר.
ל"יתרון לגודל" יש משמעות ברורה בענף הנדל"ן. סך ההכנסות של העשירייה המדורגת שנייה עמד על 5.8 מיליארד שקל, כחמישית מההכנסות שהציגה העשירייה שבצמרת הרשימה.
ענף הנדל"ן לבנייה, יזמות ותשתיות הוא מעסיק לא קטן במשק הישראלי. מספר העובדים בעשר החברות הראשונות מסתכם ב-23.2 אלף עובדים, אם כי למעלה ממחצית מהם (12.6 אלף) מועסקים בקבוצת שיכון ובינוי הראשונה. בכל העשירייה השנייה יחדיו עובדים מעט פחות מ-2,000 עובדים.