איפה נמכרה דירה ב-110 מיליון שקל? שיאי הנדל"ן

נבזלין שילם 40 מיליון שקל על דירה בוולדורף אסטוריה

הדירה הכי יקרה שנרכשה בירושלים השנה היא הדירה שרכש על פי הפרסומים ליאוניד נבזלין בפרויקט ולדורף אסטוריה בירושלים. הדירה משתרעת על פני שטח 496 מ"ר בקומה השנייה בפרויקט הכולל תשע קומות, ונושאת תג מחיר של כ-40.5 מיליון שקל. הפרויקט, הממוקם ברחוב אגרון פינת דוד המלך בבירה, כולל 30 דירות בלבד לצד מלון פאר.

במחיר הדירה בפרויקט היוקרתי, ועל פי המחיר הממוצע של דירה בירושלים כפי שמופיע בנתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה ברבעון השני של 2014 (1.69 מיליון שקל) ניתן היה לרכוש כמעט 24 דירות בבירה.

ארנסט אנד יאנג קונים 34 אלף מ"ר במגדלי מידטאון

למרות הדיבורים על עודף היצע אפשרי בשטחי המשרדים בשנים הקרובות, גם פלח שוק זה סיפק עסקאות ענק בשנה החולפת. העסקה הכי גדולה שנסגרה בשוק המשרדים התבצעה, איך לא, בתל אביב, במגדל מידטאון שנמצא בימים אלו בבנייה על דרך נמיר בתל אביב, על חורבות המתחם של תנובה. במסגרת העסקה, רכשה פירמת רו"ח ארנסט אנד יאנג 21 קומות משרדים בשטח 34 אלף מ"ר סך הכל. תג המחיר בעסקה זו עומד על כ-342 מיליון שקל בתוספת מע"מ. בעבור סכום זה תקבל פירמת רואי החשבון גם 475 מקומות חניה תת קרקעיים בפרויקט ו-584 מ"ר מחסנים. קומות המשרדים כולן נרכשות ברמת מעטפת והחברה הרוכשת עוד תצטרך להשקיע סכום לא מבוטל גם בהתאמתן לפעילות. פרויקט מידטאון, הכולל שני מגדלים בני 50 קומות, האחד למגורים והשני למשרדים, מוקם על ידי החברות קנדה ישראל, יורוקום נדל"ן ואלקטרה.

בתל אביב קנו את דירות היוקרה הרבות ביותר

העיר בה בוצעו הכי הרבה עסקאות לרכישת דירות יוקרה בשנת תשע"ד היא העיר תל אביב-יפו, שנמצאת בהפרש גדול מעל לערים אחרות בישראל. כך, במהלך השנה העברית החולפת בוצעו בעיר 33 עסקאות לרכישת דירות חדשות בתג מחיר של למעלה מ-10 מיליון שקל. במקום השני ניתן למצוא את העיר ירושלים בה בוצעו 10 עסקאות מעל לתג מחיר זה.

על פי נתוני מדלן, המתבססים על נתוני רשות המסים, גם בכל הנוגע לדירות יד שנייה מחזיקה תל אביב במספר הגבוה ביותר של עסקאות יוקרה של יותר מ-10 מיליון שקל. בתקופה האמורה נרכשו ברחבי העיר 30 דירות במחיר זה. במקום השני העיר הרצליה, שם בוצעו 11 עסקאות לרכישת נכסים בלמעלה מ-10 מיליון שקל.

רמת השרון היקרה ביותר בדירות חדשות וגם בדירות יד שנייה

חשבתם שתל אביב היא העיר שבה בוצעו העסקאות הכי יקרות בשנה החולפת? דווקא לא. בדיקה של העסקאות שבוצעו במהלך השנה וחישוב הממוצע של כל העסקאות מעלה כי מדובר ברמת השרון, שם בוצעו בשנה החולפת 194 עסקאות למכירת דירות יד שנייה, וממוצע המחירים עמד על 2.21 מיליון שקל לדירה. במקום השני ניצבת העיר תל אביב עם 3234 עסקאות ומחיר ממוצע של 1.98 מיליון שקל ובמקום השלישי - מבשרת ציון שם בוצעו 82 עסקאות לרכישת דירות יד שנייה במחיר ממוצע בגובה 1.92 מיליון שקל.

בכל הקשור לדירות חדשות, ברמת השרון נעשו השנה 50 עסקאות, והמחיר הממוצע של דירות חדשות בעיר עומד על כ-3.12 מיליון שקל. במקום השני, מבשרת ציון שבה בוצעו 17 עסקאות בתג מחיר ממוצע של כ-2.72 מיליון שקל. תל אביב-יפו ממוקמת הפעם במקום השלישי עם מחיר ממוצע בשיעור 2.56 מיליון שקל ב-1293 עסקאות. העיר הרצליה ניצבת במקום הרביעי כאשר בתחומה נמכרו על פי הנתונים 199 דירות חדשות במחיר ממוצע של 2.48 מיליון שקל ובמקום החמישי ניתן למצוא את שהם שם בוצעו 48 עסקאות סך הכל במחיר ממוצע בגובה כ-2.39 מיליון שקל.

110 מיליון שקל שווים 690 מ"ר בקו הראשון לים בתל אביב

הדירה היקרה ביותר שנרכשה בשנה החולפת הייתה דירת פנטהאוז בת שתי קומות בפרויקט הרברט סמואל 10 של חברת עופר השקעות. עסקה זו בוצעה בחודש ינואר האחרון ותג המחיר שלה עמד על 110 מיליון שקל. הדירה שנרכשה משתרעת על פני 690 מ"ר וממוקמת בקומות ה-20 וה-21 בפרויקט. בנוסף, לדירה מוצמדות מרפסות בשטח כ-300 מ"ר. דירה זו נרכשה ברמת מעטפת כך שבפני הרוכש, יזם נדל"ן יהודי קנדי, עומדת עוד הוצאה כספית בלתי מבוטלת גם לאחר הרכישה על השלמת המתאר הפנימי.

עסקה זו משקפת שווי של כ-130 אלף שקל למ"ר בחישוב המ"ר בנוי של הדירה בתוספת מחצית משטח המרפסות. בעבר פורסם כי דירה זו הייתה אמורה להימכר לאיל עופר בכ-115 מיליון שקל אולם בסופו של דבר היא נותרה 'על המדף' עד שנרכשה בינואר 2014. הפרויקט ממוקם ברחוב הרברט סמואל 10, קו ראשון לים וכולל 40 דירות מגורים בלבד. הפרויקט כולל בריכת שחיה הממוקמת בקומה השלישית, חדר כושר וספא.

רק לשם ההשוואה, על פי המחיר הממוצע של דירה בישראל כפי שפרסמה הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה ברבעון השני של השנה (1.3 מיליון שקל) במחיר הזה היה ניתן לרכוש 84 דירות ולהישאר עם עודף של 800 אלף שקל. או אם בתל אביב עסקינן, על פי המחיר הממוצע של דירה (כ-2.34 מיליון שקל) ניתן היה לרכוש במחיר זה 46 דירות ולהישאר עם עודף של כשני מיליון שקל לרכישות נוספות בערים זולות יותר.

המענקים הקפיצו את המכירות בירושלים; אנשי "חבר" סגרו עניין בראש העין

את מירב העסקאות לרכישת דירה, אם חדשה ואם יד שנייה, ריכזה בשנה החולפת בירת ישראל ירושלים בה בוצעו לא פחות מ-5,001 עסקאות לרכישת דירות.

נציין כי בשנה החולפת "הופשר" מענק ישן שהתחבא בחוק ההסדרים, מענק ירושלים, ומי שהחליט לרכוש דירה בבירה קיבל 100 אלף שקל מהמדינה, וזו בהחלט יכולה להיות הסיבה למספר הגבוה של העסקאות. המענק נולד בעקבות תיקון לחוק הלוואות דיור שאושר ב-2001, אולם מאז הוקפא בחוק ההסדרים פעם אחר פעם. המענק ניתן גם לרוכשי דירות חדשות וגם לדירות יד 2.

על פי נתוני חברת מדלן, המתבססים על נתוני רשות המסים, במקום השני ברשימת שיאניות העסקאות נמצאת תל אביב-יפו, שבה בוצעו 4,527 עסקאות במהלך השנה העברית, זאת ללא מענק או עזרה לרוכשים למעט אולי עזרה של הורי הרוכשים. במקום השלישי ברשימת הערים המבוקשות ביותר נמצאת חיפה, עם 4237 עסקאות בשנה. את המקומות הרביעי והחמישי כבשו באר שבע ופתח תקווה עם 3384 עסקאות ו-2820 עסקאות בשנה, בהתאמה.

אם מסתכלים על דירות חדשות בלבד, הרי שהעסקאות הרבות ביותר נעשו השנה בראש העין שם נמכרו 1,461 דירות. את הנתון הזה חייבת העיר לא להסכמי הגג של המדינה אלא לחברות תדהר ו-CPM שיחד עם מועדון הצרכנות של "חבר" מכרו כ-800 דירות ב"מכה" במבצע מכירות שנערך בסוף 2013. אחריה ברשימה ירושלים, שבה נמכרו 1,296 דירות חדשות. במקום השלישי - תל אביב עם 1,293 עסקאות לרכישת דירות חדשות, במקום הרביעי את פתח תקווה עם 996 עסקאות ואת החמישייה הפותחת סוגרת נתניה שבה נמכרו 891 דירות חדשות בתשע"ד.

בצפון ובדרום עדיין אפשר למצוא בזול

כדי למצוא את המחיר הממוצע הנמוך ביותר לדירות (ביישובים בהם בוצעו למעלה מ-100 עסקאות) צריך להצפין כמעט עד גבולה הצפוני של ישראל, לקרית שמונה.

בעיר זו בוצעו 142 עסקאות במחיר ממוצע של 382 אלף שקל. במקום השני ניצבת העיר ערד שבה בוצעו 336 עסקאות במחיר ממוצע של 384 אלף שקל. במקום השלישי דימונה, שבה בוצעו 369 עסקאות בשנה החולפת במחיר ממוצע בגובה 420 אלף שקל.

העיר אופקים ממוקמת במקום הרביעי עם 144 עסקאות ומחיר ממוצע לעסקה בגובה 509 אלף שקל ובמקום החמישי, העיר צפת עם 305 עסקאות במחיר ממוצע של 513 אלף שקל.

2 מיליון שקל ל-2 חדרים בקומה ה-59

הדירה שנמכרה בשנה החולפת בקומה הגבוהה ביותר במגדל היא ברמת גן, במגדל משה אביב, אשר נכון להיום הוא המגדל הגבוה בישראל. במגדל, הממוקם ברחוב ז'בוטינסקי מספר 7, יש 11 קומות מגורים מעל 54 קומות משרדים. הדירה הגבוהה ביותר נמכרה בינואר השנה, בקומה ה-59, בעבור 2 מיליון שקל והיא נרכשה על ידי תושב חוץ למטרת השקעה. מדובר בדירת 2 חדרים בשטח כ-75 מ"ר. את הדירה העמיד הרוכש להשכרה והיא הושכרה בסופו של דבר בעבור 7,000 שקל לחודש לא כולל דמי ניהול.

התפשרו על יותר: ביקשו 435 אלף שקל, קיבלו 647 אלף שקל תמורת הדירה

במקרים רבים, מחיר דירה המתפרסם בלוחות הנדל"ן או מוצג על ידי מתווכים גבוה מזה שבו נרכשת הדירה בסופו של דבר. זהו טיבו של משא ומתן: כל צד מגיע לשולחן עם הצעה ולאחר משא ומתן מגיעים לעמק השווה. אולם, לפעמים עסקה יכולה להיסגר גם על מחיר גבוה יותר מזה שדרשו המוכרים, אם בגלל ביקוש רב, אם בגלל "התאהבות" הרוכש בנכס ולפעמים גם בגלל עליית מחירים באזור. כך, דירת 4 חדרים ברחוב דב יוסף 2 בעיר באר שבע פורסמה באתר יד 2 ב-23 לאפריל 2014 ותג המחיר שלה עמד על 435 אלף שקל. דירה זו נמכרה בסופו של דבר במארס 2014 בעבור 647 אלף שקל - מחיר הגבוה בכ-49% מהמחיר שפורסם במודעה.

קריסת המרפסת בפרויקט גינדי בחדרה: החקירה נמרחת, לא הופקו לקחים

אי אפשר להפחית בחשיבות המקרה שבו באישון לילה שבין ה-22 ל-23 בדצמבר 2013 קרסו שתי מרפסות בבניין מגורים ברחוב נחל פרת בעיר חדרה אותו יזמה חברת גינדי השקעות ובנתה בפועל חברת אורתם מליבו.

גם היום, כתשעה חודשים לאחר האירוע, טרם הסתיימה החקירה בנושא וטרם נמצאו האשמים במה שלא ניתן לכנות אחרת מאשר מחדל תכנוני והנדסי. אף אדם לא נפגע מהקריסה שהתרחשה באמצע הלילה בבניין שכמעט לא היה מאוכלס כלל ובדיקות ראשונות שבוצעו באתר העלו חשש לפגם בביצוע או בתכנון.

תוצאות הבדיקות והחקירה הראשונית של האירוע הובילה לכך שעיריית חדרה החליטה לבטל את טופס האיכלוס (טופס 4) שניתן לשני הבניינים ולהכריז עליהם כמסוכנים, החלטה שטרם השתנתה גם היום. למרות שהמקרה עורר תגובות קשות והעלה שאלות באשר לטיב הפיקוח באתרי הבנייה, לא נראה שהופקו לקחים מהמקרה האומלל ואף גוף ממשלתי לא לקח את המקרה ושינה נהלים בעקבותיו. גם החברות שהיו מעורבות במקרה לא ספגו מכה אנושה בעקבותיו, בין היתר גם בגלל העובדה שהחקירה לא הסתיימה ואף גורם רשמי לא הכריע מי היה אחראי לכשל, ואולי גם בזכות הזיכרון הקצר בו לוקים כולנו.

אדמה מזהב: יותר ממיליון שקל לקרקע לדירה בשטחי גליל ים

הסכום הגבוה ביותר שהניב למדינה מכרז שפרסמה רשות מקרקעי ישראל עמד על לא פחות מ-1.09 מיליון שקל לקרקע ליחידת דיור. מדובר במכרז שפורסם במתחם גליל ים בהרצליה בינואר האחרון, שבו זכתה חברת אופק בטאן בנייה וייזום לאחר שהציעה כ-25.77 מיליון שקל על מגרש המאפשר בניית 24 יחידות דיור. דמי הפיתוח במכרז עמדו על כ-385.3 אלף שקל. המקום השני ברשימה שייך לאותו מתחם, למכרז מקביל שפורסם באותו מועד לבניית 51 יחידות דיור, ובו זכתה קבוצת רכישה שהובילו חני הורוביץ וזאב יוכלמן שהציעה כ-52 מיליון שקל. מדובר בשווי קרקע ליחידת דיור כולל בפיתוח בגובה 1.03 מיליון שקל.

גם בירושלים הקרקע יקרה: בשני מכרזים דומים, שנסגרו בנובמבר במתחם שנלר, זכתה חברה זרה בשם ואלימר אינטרנשיונל אינק, שלמרות מועד הפינוי הרחוק של הקרקע הציעה סכומים גבוהים במידה ניכרת משאר המציעים באותו המכרז. במכרז הראשון זכתה לפי הצעה של כ-865 אלף שקל לקרקע ליחידת דיור, ובמכרז השני, הצעתה הזוכה שיקפה שווי קרקע ליחידת דיור כולל פיתוח של כ-860 אלף שקל לקרקע ליחידת דיור.

טדי שגיא ממשיך לאסוף נדל"ן: קנה את קמדן מרקט בלונדון מבבו קובו

2.4 מיליארד שקל, זה המחיר ששילם טדי שגיא בעבור רכישת אחד השווקים המפורסמים בעולם בחודש מארס השנה. מדובר בקמדן מרקט בלונדון, שאותו רכש משלושה שותפים - 50% מהמיליארדר הישראלי בבו קובו, בן זוגה של הדוגמנית מירי בוהדנה, ו-25% מכל אחד משני השותפים הבריטים של קובו חברת הנדל"ן צ'לספילד (Chelsfield) וטייקון המסעדות ריצ'רד קרינג (Richard Caring). מלבד השוק, העסקה תוכניות פיתוח עתידי למסחר, מגורים ושטחי ציבור נרחבים. ענף הנדל"ן אינו זר לשגיא, שחתום על מספר של עסקאות בולטות בשנים האחרונות. בין היתר היה זה שגיא, שאת הונו הנאמד בכ-4 מיליארד דולר עשה בתחום ההימורים המקוונים, שרכש מזכי רכיב את הבית היקר בישראל ברחוב גלי תכלת בעבור כ-145 מיליון שקל. שגיא היה גם זה שרכש את דירתו של ראש הממשלה ושר הביטחון לשעבר אהוד ברק במגדלי אקירוב בכ-26.5 מיליון שקל ולפני חצי שנה רכש עוד שלוש דירות יוקרה שונות בשני פרוקטים - דירת טריפלקס במגדל W שבפארק צמרת בעבור כ-19 מיליון ועוד שתי דירות פנטהאוז בפרויקט BLUE הסמוך למחלף גלילות, צומת הקאנטרי ומלון מנדרין לחופה הצפוני של העיר תל אביב בעבור כ-19.5 מיליון שקל.

זול שיעלה ביוקר: דירה הרוסה למכירה תמורת פחות מ-200 אלף שקל

בימים של שוק דירות רותח, דירות זולות הן מוצר מבוקש. הבעיה היא שתמיד יש סכום מסוים שמתחתיו המושג "זול" כבר מגלם בתוכו השקעה גדולה נוספת לא מבוטלת. על פי נתוני אתר יד 2, הדירה הזולה ביותר שמוצעת היום למכירה באתר היא דירת 2 חדרים בקומת הקרקע ברחוב אל כנסא המקביל לרחוב הגיבורים בחיפה. מדובר בדירה בשטח 40 מ"ר בשכונת הדר, שהמוכר מבקש תמורתה 170 אלף שקל - מחיר של מכונית חדשה או סכום שאינו מספיק אפילו להון עצמי לדירה במרכז הארץ. דירה במחיר כזה צריכה להדליק נורה אדומה, ומבט בתיאור הנכס על ידי המוכר מסביר את המחיר הנמוך: "הדירה רשומה בטאבו, הרוסה וזקוקה לשיפוץ כללי ויסודי". כלומר, הדירה מצריכה השקעה של סכום לא מבוטל כדי להכשירה למגורים.

הבור של דורי בנייה: סטייה של מאות מיליוני שקלים באומדני ביצוע

בנייה אינה מדע מדויק וגורמים שונים משפיעים על העלויות של בניית פרויקט למגורים כמו גם על פרויקטים אחרים. בדיוק למטרה זו כולל פרויקט בנייה דו"ח אפס של שמאי וכן טבלת רגישויות שאמורה לצפות את מה שקורה בשנים שבהן הפרויקט בבנייה. כל אלו לא עזרו לחברת דורי בנייה לנתח נכון את עלות הבנייה בעשרות פרויקטים שלה, מה שהוביל אותה לדווח לפני כחודשיים על סטייה שהתגלתה באומדני הפרויקט.

בתחילה אמדה החברה את הטעות בטווח שבין 250 מיליון שקל ל-350 מיליון שקל אולם מאוחר יותר האמיר האומדן לכ-440 מיליון שקל. באם לא הייתה החברה נמצאת תחת כנפיה של חברת אם עם כיסים עמוקים כמו גזית גלוב, סביר להניח שהאומדן השגוי של מאות מיליונים היה מוביל אותה לקריסה, לפירוק או לכינוס. ענף חברות הביצוע מתמודד עם מציאות בה שיעור הרווחיות של החברות נמוך, וטעויות באומדנים יכולות בקלות להפוך פרויקט מרוויח למפסיד. המקרה הזה יצריך מחשבה מחודשת של חברות הנדל"ן ושל מי שמפקח עליהן בכל הנוגע למעקב מתמיד אחר הפרויקט כדי שמקרה דומה לא יחזור על עצמו.

בלי הרוכלים, סוף סוף רואים את חוף הים בטיילת של העיר אילת

כל מי שהגיע בחודשים האחרונים לעיר הכי דרומית בישראל, אילת, והסתובב בטיילת הארוכה לחופו של הים האדום ממזרח למערב, גילה לפתע שגם משם ניתן לראות את הים. בסוף נובמבר 2013 החליט בג"ץ לדחות את טענות הרוכלים שפעלו בטיילת ולהוציא לפועל את תוכנית הפינוי של המדינה והעירייה. זה היה בסיומו של מאבק ארוך וממושך שהתנהל בבתי משפט למעלה מעשור. התביעה שהגישה המדינה כנגד הרוכלים נידונה שוב ושוב בבתי המשפט ובכל פעם הוחלט על דחיית הקץ. עם ההחלטה עלו פקחי רשות מקרקעי ישראל על השטח ופינו את הדוכנים. בתחילת הדרך פעלו במקום כ-210 דוכנים אולם במהלך השנים הסכימו כ-140 לפנות את המקום בהסכמה. חלק מהרוכלים העתיקו את הדוכנים למתחם חדש אותו הקימה העירייה בסמוך.