הפתרון למצוקת הדיור – רק דרך השוק החופשי

קבינט הדיור, בראשות שר האוצר יאיר לפיד, חתם על שורת החלטות במסגרת המשך התמודדות הממשלה עם משבר הדיור, במסגרתן תוסמך החברה הממשלתית החדשה, "דירה להשכיר", לרכוש עד 2,000 דירות חדשות מיזמים פרטיים בהיקף של עד שני מיליארד שקלים ולהשכירן למשקיעים מוסדיים, במסגרת תכנית "בנה ומהר", על-מנת שאלו ישכירו אותן לדיירים בתנאים מועדפים.

"כדי להוריד את מחירי הדיור, אנחנו צריכים לבנות ולבנות ולבנות", אמר לפיד לאחר אישור ההחלטות. מילים ויוזמות אלה מצד משרד האוצר, בהחלט מעודדות ומעידות כי ממשלת ישראל אכן מבינה שישנה בעיה הדורשת טיפול. ברם, הטיפול שמציעה הממשלה משול לחבישת פלסטר על שבר. תהא זו טעות לטפל ביוקר הדיור בעזרת דיור ציבורי בירוקרטי, כבד ומסורבל, שיהיה אחראי על תחזוקת וניהול הבניינים.

אין זה סוד כלל שהמדינה והרשות המקומית אינם גופים יעילים ותחרותיים, בלשון המעטה, המועדים לפרוטקציונים ושחיתות. יותר מסביר, אפוא, כי גורלו של פרויקט זה ייחרץ מראש ויהפוך באופן צפוי למשכנות של אומללות ועליבות. מראות ההזנחה של הדיור הציבורי שהיה בבעלות חברת "עמידר" (206 אלף יחידות דיור) בישראל, בשנות השבעים – אשר הביאו לירידה בביקוש לדיור הציבורי - עודם טריים בזיכרון וכך גם סטיגמת העוני והמצוקה שנוצרה לדיור מסוג זה.

הבעיה העיקרית במדינת ישראל היא העובדה שרשות מקרקעי ישראל היא האחראית הבלבדית על הקצאת רוב הקרקעות בארץ, והגוף המנהל על פי חוק את קרקעות המדינה, קרן קיימת לישראל ורשות הפיתוח המהוות כ-90% משטח מדינת ישראל. מדובר, אם כן, במונופול, ואלו ידועים בכך שמוכרים מעט יחידות וביוקר.

בכל הנוגע להשגת אישורי בנייה בדירוג העולמי, נמצאת ישראל במקום ה-121; ובכל הנוגע לרישום נכס, במקום ה-147. מאחוריה בדירוג אין כמעט מדינות אחרות. לכך נוספת העובדה כי מרכיב המס בישראל מהווה כ-30% ממחיר הדירה, מה שמגולגל לפתחם של רוכשי הדירות משום שהקבלנים מעלים את מחירן של הדירות הממוסות. כשלוקחים מדינה קטנה, אוכלוסייה גדולה ובעיות קשות מאוד בבירוקרטיה עם מיסוי גבוה - קשה שלא לקבל מחירים גבוהים בשוק הדיור.

במקום שהמדינה תוריד את הנטל מכל כתפי האזרח ותצמצם את התערבותה המזיקה, כך שהשוק יהיה פתוח ותחרותי ויוזיל מחירים ללא שום תכניות מלאכותיות והרסניות, המדינה רק מעמיקה את שליטתה וממשיכה עם "חיבוק הדוב" לאזרח.

הפתרון ליוקר הדיור בישראל הוא דרך השוק החופשי. המדינה חייבת לשחרר כמה שיותר קרקעות מזרועותיה כדי לפתוח את השוק באמת וליצור תחרות. בד בבד, עליה לקצץ ולהוריד במסים דרקוניים; ומנגד, להעניק תמריץ חיובי בדמות פטור ממס רכישה או מהיטלי פיתוח ליזמים שמבצעים את הבנייה בזמן מהיר.

בכל הנוגע לשכירות בת-השגה, אזי שאם בכל זאת בוחרים בדרך זו, על המדינה לדחוף כמה שיותר לכניסתן של חברות פרטיות לתחום שוק השכירות ולא לדחוק אותן לטובת דיור ציבורי ולעודד בירוקרטיה ממשלתית נוספת. בארצות-הברית מתגוררים כ-35% ממשקי הבית בשכירות, כאשר השיטה הדומיננטית הנהוגה במדינה בתחום הדיור להשכרה - שתחתיה חוסים כ-18 מיליון משקי בית - היא חברה פרטית המחזיקה בבעלותה שכונה קטנה המיועדת להשכרה.

שיטה זו יוצרת כדאיות, מכיוון שהשוכר מקבל יותר ומשלם פחות, התקורה על ההוצאות נמוכה ויש תחרות בין החברות על השירותים שהדייר מקבל. לכן, פרט חשוב הוא שהיזם – ולא המדינה או הרשות המקומית - יהיה זה אשר ישמש לאחר השלמת בניית הדיור בר-ההשגה כחברת הניהול של הנכס וכבעלים הפרטיים שיספק את שרותי התחזוקה, במקביל לאכלוס וגביה.

הכותב הוא סטודנט לתואר שני בתכנית לדיפלומטיה באוניברסיטת תל-אביב, חבר בפורום הרעיוני של "התנועה הליברלית החדשה" ומפעיל הבלוג "למה לא פוליטיקה עכשיו".