מיזמי התחדשות עירונית, באמצעות פינוי בינוי או תמ"א 38 (התוכנית שמעניקה תוספת זכויות בנייה, תמורת חיזוק מבנים ישנים מפני רעידות אדמה), מהווים כמובן כלי משמעותי גם להגדלת היצע הדירות.
בשבוע שעבר זכו הפרויקטים הללו לתמריץ משמעותי, כשמליאת הכנסת אישרה בקריאה שנייה ושלישית את תיקון 47 לחוק המע"מ, המורה על הטלת מע"מ בשיעור 0% על שירותי הבנייה בהתחדשות עירונית, במטרה להגדיל את הכדאיות הכלכלית בפרויקטים.
סוגיה שעדיין נמנעים מלטפל בה היא תמריץ גם בתשלום המס העירוני, הארנונה. חשוב לזכור שמיזמים כאלה מכניסים כסף רב לרשויות המקומיות, בטווח המידי והארוך גם יחד: בטווח הקצר, הרשות המקומית גובה אגרות בנייה והיטלי פיתוח מהיזמים הבונים ובטווח הארוך מגדילה את הכנסותיה מארנונה, כתוצאה מהדירות החדשות שנבנו בפרויקט ומהדירות הישנות שעברו "מתיחת פנים" וקיבלו שטח נוסף.
נוסף לכך, ברשויות מקומיות רבות תעריף הארנונה משתנה באופן משמעותי בהתאם לסוג הבניין ולטיבו. מיזמי תמ"א 38 נעשים על פי רוב בבניינים שנבנו לפני 1980, היינו לפני למעלה מ-35 שנה. בניין שגילו 35 שנה ומעלה במקרים רבים מוגדר כסוג בניין שבו הארנונה נמוכה יותר, וברשויות מקומיות רבות בעקבות פרויקט תמ"א 38 סוג הבניין עשוי להשתנות.
ברשות מקומית שבה הארנונה למגורים משתנה כשמדובר בבניין עם מעלית ובבניין ללא מעלית, הרי שלאחר ביצוע תמ"א 38 בהכרח יש מעלית בבניין - והארנונה תשתנה באופן ניכר. דוגמא נוספת היא ההבדל בארנונה כפונקציה של גודל הדירה. בדירה שבה השטח הקיים קטן מ-120 מ"ר ומשכך הארנונה נמוכה יחסית, לאחר ביצוע ההרחבה במסגרת תמ"א 38 שטח הדירה גדל ועבר את הסף של 120 מ"ר והארנונה על המ"ר הנוסף גדלה משמעותית. הדוגמא הספציפית נכונה לירושלים - ברשויות אחרות הגידול בארנונה יכול להיות בשטח קטן/גדול יותר.
לא אחת נתקלים יזמי תמ"א 38 בדיירים שאינם מעוניינים להיכנס לפרויקט, אף שהנכס עתיד לגדול ולהשביח. ברוב המקרים שבהם דיירי הבית הינם אנשים מבוגרים, אין להם עניין להיכנס להליך בנייה, שגורר רעש, לכלוך ונוכחות פועלים בבניין ובדירה. הדיירים גם יודעים שהם עשויים לשלם ארנונה גבוהה יותר עם תום פרויקט תמ"א 38 ואין להם עניין להיכנס להוצאה גבוהה יותר.
בנקודה זו ניתן להפעיל שיטות יצירתיות ולנסות להשפיע על הדיירים באמצעות הארנונה. סעיף 330 לפקודת העיריות מאפשר לרשות המקומית לפטור מארנונה נכס שאינו ראוי לשימוש, והלכה למעשה פטור זה הורחב גם ביחס לנכס בשיפוצים. לא מן הנמנע שהרשויות יפנו לשרי הפנים והאוצר בבקשה ליתן פטור מתשלום הארנונה בעת ביצוע פרויקט תמ"א 38 ובכך לפצות את הדיירים על הלכלוך, הרעש, נוכחות זרים וכד'. נוסף לכך, אפשר להבטיח לדיירים שבמשך תקופה נוספת מתום הבנייה לדוגמא, חמש שנים מתום הבנייה, הארנונה לא תשתנה אף שהדירה עברה "מתיחת פנים".
בדרך זו של פטור מארנונה לתקופה מסוימת והקפאת הארנונה לתקופה נוספת, דיירים רבים יכולים לשקול בחיוב את הצטרפותם לפרויקט תמ"א 38.
*** הכותב הוא מנכ"ל חברת ערך-מיסוי עירוני וניהול נדל"ן