"מדינת ישראל תקועה היום בכל מה שקשור לשוק הנדל"ן, והיא חייבת לצאת מהמצב הזה. היו ציפיות ממע"מ אפס שנגנז, יש עדיין ציפיות מתוכנית מחיר מטרה, אבל בגדול מדובר בשתי תכניות פופוליסטיות, שתכליתן להעביר מסר לציבור: 'הנה, אנחנו מנסים!'. ספק אם ניתן היה להתבסס עליהן כפקטור מוביל להוזלת מחירי הדירות , בעיקר כי שתיהן פנו לקהלים מאוד ספציפיים, באזורים ספציפיים ובדירות ספציפיות. פלח המטרה של שתי התוכניות הוא מינורי מכלל עוגת הדיור במדינה, וכך תהיה גם מידת ההשפעה שלהן - נקודתית. בחישוב של עלות-תועלת, שכר המדינה ייצא בהפסדה. כלומר, העלויות של התוכניות הללו גבוהות מהאפקטיביות שלהן".
את הדברים האלה אומר בראיון ל"גלובס" תמיר פורת, יזם נדל"ן בפרויקטים של תמ"א 38 ומנהל ההשקעות הראשי בקרן דייברגון המתמקדת בהשקעות ריאליות ובהן פרויקטים של תמ"א 38 ופינוי-בינוי בנדל"ן.
- ההמתנה למע"מ אפס פגעה בכם?
"כקבוצה, אנחנו ממוקדים בעיקר באזור השרון וטווח המחירים נע בין 1.5 מיליון שקל ל-2 מיליון שקל, כך שמע"מ אפס לא היה רלוונטי לטווח הזה. ההמתנה הממושכת של כמעט שנה לחוק מע"מ אפס הכניסה את שוק הדיור להקפאה, עקב חוסר הוודאות. השוק עצר מלכת. רוכשי דירות פוטנציאליים רבים ישבו על הגדר והמתינו למוצא פיו של שר האוצר לפיד. אין ספק, כי גם אם החוק היה מאושר בסופו של דבר המחירים היו עולים כתוצאה מהתפוגגות חוסר הוודאות. אבל, המצב הנוכחי שבו החוק בוטל, גרוע אפילו יותר. נגרם נזק אקוטי לשוק הדיור, שרק הוחמר כתוצאה מהבהלה, מהתחושה של הרוכשים שהם עלולים 'לאחר את הרכבת'".
- איפה אתה נמצא בוויכוח על מחירי הדירות? יעלו, ייבלמו, יירדו?
"אנחנו רואים בשנים האחרונות מגמה ברורה של המשך עליות, על אף שלל הבטחות וקביעות של גורמי מפתח בכלכלה ובשוק ההון כי המחירים יתחילו לרדת. כאנליסט, אני לא רואה שמסתמנת עצירה במחירי הדירות בישראל. צפויים גלי עלייה מאירופה בעקבות האנטישמיות שמשתוללת שם, היהודים רוכשים וירכשו גם להשקעה וגם כהכנה לחזרה למולדת. אני מדבר כמובן על יהודי צרפת, אבל גם על יהודי בריטניה ואפילו יהודי ארה"ב. חשוב לזכור שהקונים הללו קונים לפחות במחירי השוק, לפעמים גם בפרמיה".
- מה היתרון מבחינת הקונים בדירות בפרויקטים תמ"א 38? מיהם הקונים כיום בפרויקטים האלה?
"מבחינת המחיר, מדובר בדיסקאונט של 10% עד 15% בהשוואה לדירות מקבילות הנמכרות בבניין חדש. כיום, התמ"א משרתת בעיקר משפחות שרוצות שהבנים או הבנות שלהם יגורו על ידם, בבניין בו הם חיים, ומנצלים את הפרויקט כדי להשיג לילד דירה בתנאים טובים באחת הקומות העליונות. קהל נוסף הוא רוכשים שמחפשים דירה במרכז אורבני, שחיכו כבר שנים לירידת מחירים ומצאו בתמ"א 38 הזדמנות לרכוש דירה בלב העיר, בהנחה משמעותית. עם זאת, המדינה היא ככל הנראה הגורם שתמ"א 38 אמור להיות החשוב לו יותר מכולם, היא צריכה לקחת את התחום הזה והעמיד אותו בדרגת חשיבות עליונה".
- למה לה, למדינה?
"ישראל מועדת לפורענות בכל הקשור לרעידות אדמה, אבל זה לא הפקטור היחידי. האיום הרקטי מהווה איום מיידי על המבנים בישראל, שאין בהם ממ"ד. תמ"א 38 מחויבת להוסיף ממ"דים. האיום העיקרי היום בא מרצועת עזה ומכיוון צפון. הממשלה צריכה להאיץ את הקמתה של הרשות להתחדשות עירונית ולהאיץ את הטיפול בתיקים שממתינים בוועדות המקומיות.
"כיום, יזם של תמ"א 38, לאחר שהוא מסיים להחתים את הדיירים בבניין, הוא מתחיל להכין את התיק. הוא עובד עם עורך דין, אדריכל, יועצים למיניהם... לאחר מכן הוא מגיש את 'הגרמושקה' (תכנית לקבלת היתר בנייה, המוגשת לוועדה המקומית לתכנון ובנייה) ואז הוועדה בוחנת האם הבניין עומד בקריטריונים לתמ"א. בשלב זה, אגב, לפחות 66% מהדיירים צריכים להיות חתומים אם מדובר בתוכנית תמ"א 38 ו-80% צריכים להיות חתומים אם מדובר בפינוי-בינוי".
- אז הבעיה היא בירוקרטיה?
"מה שקורה, שבשלב זה היזם צריך לפנות לגורמים שונים ומפוזרים מכבי אש כאן, הג"א שם.. במקום שהרשות המקומית תייעד לכך מחלקה מקומית שתרכז את כל הגורמים האלה. היזם למעשה צריך להתרוצץ מגורם לגורם והתהליך אורך יותר זמן".
- אתה מכיר את תופעת "קבלני הקולות" בתמ"א 38?
"כן, אנחנו נתקלים בזה לא מעט. מדובר במאעכרים, אנשים שמצליחים לשכנע בניין שלם ללכת על תמ"א 38, מחתימים את כל הדיירים ואז מעבירים לקבלן ביצוע תמורת תשלום. בדרך כלל, אלה אנשים שקשורים לכמה מהאנשים בבניין, או שמצוידים ביכולת שכנוע טובה או שניהם. בדרך כלל אין להם יכולת מקצועית בנדל"ן. העברת המקל ליזם לא תמיד נעשית בצורה נקייה ושקופה. מה גם שלפעמים רואים 'קבלני קולות' שמעדיפים להעביר את המקל לשיפוצניקים, לאנשים שאין להם סיווג בנייה מתאים לביצוע פרויקטים של תמ"א של 38. יש כיום הרבה בניינים בישראל שתקועים בגלל העברת מקל מגורם לא מקצועי אחד לגורם לא מקצועי אחר. נחוצה כאן רגולציה ברורה".
- איך אתם מטפלים במקרים של אי הסכמות בקרב הדיירים לביצוע פרויקט תמ"א 38?
"קודם כל, אי הסכמה יש כמעט בכל פרויקט. מדובר באוכלוסייה מבוגרת בדרך כלל, מעל ממוצע הגילאים באוכלוסיית בעלי הדירות. ברור שלא תמיד נוח להם או מתאים שיעבדו שנה עד שנתיים על הבניין שלהם. יש תמיד כאלה שבאים ואומרים: אנחנו כאן כבר 30 שנה, אין לנו כוח עכשיו לשנה וחצי של אבק והלמות פטישים. לכן, בכל בניין יש המתנגד, שניים שלושה. לכן, אם הבעיה נמשכת המפקח, הרגולטור בא ופותר בעיות. לשבחם, הם פותרים בעיות במהירות בדרך כלל ויודעים לזהות התנגדויות לא ענייניות. ברוב, אנחנו מגיעים עם 100% חתימות לתחילת הביצוע. אם צריך, אנחנו דואגים גם לדיור חלופי".
- באיזה דרישות אתם נתקלים מצד הדיירים בפרויקטים של תמ"א 38?
"מעבר לסטנדרט של הוספת ממ"ד 12 מ"ר, מעלית לבניין ומקומות חניה, אנחנו בדרך כלל לא נתקלים בדרישות של דיירים לדירות בקומות העליונות שייבנו במסגרת התמ"א. מה שכן רואים, זה דיירים שמבקשים שניכנס אליהם לדירות הקיימות, שנצבע אותן, שנשפץ, שנעשה להם מטבח חדש. פה זה כבר עניין של כל מקרה לגופו, אם הדייר מוכן לשלם על זה סוגרים במחיר שמתאים לשני הצדדים".
- אתה מדבר על החשיבות של תמ"א 38 כפרויקט לאומי, אבל כרגע, בשטח, זה רחוק מאוד מפריסה לאומית. נכון?
"כן. תמ"א 38 חי כיום בגבולות של גדרה בדרום, ואם לדייק - חולון-בת ים. בצפון, הגבול הוא נתניה, כשנתניה למעשה מתחילה להתעורר רק עכשיו. למעשה, מדובר כאן על אזורי הביקוש. דווקא ערים כמו בית שאן שמועדות לפורענות מבחינת רעידות אדמה בכלל לא במשחק הזה, משום שעלות הקרקע בהן נמוכה, המכירות שם מתחת למיליון שקל והיזמים לא נוהרים אליהן. המדינה צריכה, חייבת לסבסד התחדשות עירונית בכל הארץ. גם לרשויות המקומיות יש אינטרס ברור לדחוף את זה, כי משפר ומצעיר את חזות הערים וגם מעלה את מחיר הנכסים.
"העניין הוא שאי אפשר לרוץ עם תמ"א 38 בלי לדאוג, במקביל, לתשתיות. רמת גן, לדוגמא, הייתה סמן ימני של אישורי פרויקטים, אבל פתאום הבינו שם בעירייה שהם עומדים להגדיל מאוד את האוכלוסייה מבלי שדאגו לתשתיות ציבוריות מתאימות. אם הממשלה תקבל את ההחלטות הנכונות, יש להניח שתמ"א 38 לא תמשוך רק בנים ממשיכים, אלא אלפי משפחות מהצפון ומהדרום, כמו גם משקיעים מחו"ל ולכן, כדאי לכל רשות עירונית שנכנסת למעגל הזה לגבות אותו בתשתיות מתאימות".
- מעצם היותך בתחום, ניתן להניח שאתה צופה לו עתיד ורוד. כמה ורוד?
"תמ"א 38 זו נישה כיום, משהו כמו 3%-5% מעוגת הנדל"ן. אני לא רוצה להתחייב למספרים, אבל אין לי ספק שהתמ"א תהיה קטר מוביל של הנדל"ן כאן בעוד כמה שנים. אין אפשרות אחרת: יש אילוצים גיאולוגיים וביטחוניים ואין, פשוט אין, קרקעות פנויות. נשאר רק לשכנע את המוסדיים להפנות כסף גדול לתחום, המפתח לכך טמון ביכולת להסביר להם למה הסיכון בתמ"א אינו גדול מאפיקים אחרים בנדל"ן ואילו התשואה עשויה בהחלט להיות גדולה יותר".