השנה החולפת היתה שנה לא פשוטה לקבלני הביצוע. הצרות הגלויות בחברות מובילות כמו צ. לנדאו, מרדכי בנימין וא. דורי (כל אחד וצרותיה שלה) הן כמובן רק קצה קרחון. מחסור בעובדים ובכוח אדם מקצועי ותוכניות ממשלה שהשפיעו על קצב רכישת הדירות ועל התחלות הבנייה, טלטלו את כל הענף. ואולי השיא התרחש בדיוק לפני שנה, בדצמבר 2013, אז קרסה המרפסת בפרויקט של גינדי השקעות ברחוב נחל פרת בחדרה, מקרה שזעזעה את ענף הנדל"ן והעלה שאלות קשות על סוגיית הפיקוח ואיכות הבנייה בישראל.
כדי לסכם את השנה הקשה שעברה על הענף, כינס "גלובס נדל"ן" כמה מהקבלנים הגדולים בענף הבנייה למגורים לפאנל מיוחד. בפאנל השתתפו אברהם קוזניצקי יו"ר קבוצת מנרב, יגאל דמרי הבעלים של חברת י.ח דמרי ושי אתרוגי מנכ"ל אשטרום קבלנות. שלושתם פסימיים בנוגע לפעילות הממשלה בכל הקשור לענף, והם גם מודאגים מהמחסור החמור בעובדים שעלול לגרום, לדבריהם, לאיכות בנייה ירודה ולהישנות מקרים נוספים כמו זה שראינו בחדרה בדיוק לפני שנה.
קוזניצקי: "מי שצריך לקרוא את המפה לא קורא אותה, והם אלה שמוציאים את התוכניות לאוויר העולם. הם לא מבינים שזה ענף שמגלגל מעל 100 מיליארד שקל בכל שנה, וענף שכזה צריכה להיות לו התייחסות שונה מאשר כל מיני תוכניות פופוליסטיות. אז פעם זה מע"מ 0, אחר כך זה מחיר מטרה, וכשמחיר מטרה ישבוק חיים אז תבוא איזה שהיא תוכנית אחרת. במקום לצאת עם תוכנית מושכלת שמטפלת גם בזוגות צעירים, גם במשפרי דיור, גם באלה שרוצים להשקיע, וגם במשקיעי חוץ, שרוצים להשקיע ולקנות כאן דירה".
אתרוגי: "אני חושב שכרגע מה שקורה יותר דומה למה שאירע בשלהי המחאה החברתית ב-2011. מצב של קפיץ שנדרך מטה מטה, אנשים מגיעים מהוססים למשרדי המכירות, ודוחים את הקניות שלהם. ועכשיו, מה שיקרה, אחרי ששלל התוכניות שבאמת ניסו לקדם אותן כנראה לא מצליחות להגיע לקו הגמר - אנשים יורדים מהגדר ורצים למשרדי המכירות. הבינו שאין יותר למה להמתין".
דמרי: "קח בקבוק סודה, ותנער אותו טוב טוב. עכשיו כשביטלו את התוכניות בעצם פתחו את הפקק. דרך אגב, מע"מ 0 אם היתה יוצאת, זה היה לטובת הקבלנים, שלא תתבלבל. זה בדיוק היה עושה פעולה הפוכה ממה שהם רצו, זה היה מעלה את המחירים, זה ברור. אי הוודאות שנוצרה היא שגרמה לכל העצירה".
"לרסן את המחירים, לא לרסק אותם"
בשנים האחרונות, מאז שנת 2008, עלו המחירים כמעט ב-100%, על פי הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה. כדי לטפל במצב, הכריזו הפוליטיקאים על שלל תוכניות, הקימו קבינט דיור, הבטיחו שמחירי הדירות צפויים לרדת, וגם קראו לא פעם לרוכשי הדירות להמתין ולא לרכוש דירה. כל חברי הפאנל מתייחסים בביטול לכל ההצהרות וטוענים שירידה משמעותית במחירים אינה יכולה לקרות בין לילה.
- הממשלה הנוכחית יצרה קבינט דיור, זה היה צעד בכיוון הנכון?
"ממי מורכב קבינט הדיור? מאנשי מקצוע? לא, מפוליטיקאים", אומר קוזניצקי, "דיור זה מקצוע. אני מכיר מישהו שלא יודע לתקן מכונת כביסה, ומכיר מישהו שלא יודע לתקן טלוויזיה, אבל אף אחד מאתנו לא מכיר בן אדם שלא מבין בדיור. כולם חושבים שהם מבינים בדיור וזו הצרה הגדולה ביותר. צריך אנשי מקצוע שיובילו את התחום. הבעיה מספר אחד בכל הענף הזה, זה חוסר ודאות. כל יום קבלן או רוכש דירה צריך לפתוח עיתון ולראות מה היום. איזה תוכניות חדשות המציאו. כל ניואנס כזה זה עוד 100 אלף שקל יותר או 100 אלף שקל פחות".
אתרוגי: "אני חושב ששם המשחק היום, זה להחזיר למערכת את היציבות. ללכת ולטפל במצב בכלים המסורתיים שכולם מכירים מהכלכלה של ביקוש והיצע לאמור, רשות מקרקעי ישראל צריכה לדעת להוציא, ואולי אפילו להעביר את זה בחקיקה, 45 אלף או 50 אלף יחידות דיור כל שנה באזורי הביקוש, והתוכנית הזאת צריכה לעמוד בתוקפה 10 שנים. ברגע שיוצרים יציבות וודאות, מייצרים פה בעצם תהליך נורמלי, וכוחות השוק יעשו את שלהם".
דמרי: "אתה צודק במה שאתה אומר, אבל כרגע זה דבר שהוא לא כל כך ישים במציאות. בוד"לים, ועדות הדיור המיוחדות, אישרו בשנה שעברה יותר מ-70 אלף דירות. אז מה? איפה זה? המציאות היא שזה יכול להיות תקוע גם עוד 10 שנים. אין להם קרקעות להוציא, פשוט אין. הרי כל הסכמי הגג שחתמו עליהם, זה יפה מאוד והם משתדלים, אבל מישהו עצר וחשב על היקף הסכומים שיעלו התשתיות? גם אם יגיעו ל-200 אלף דירות בהסכמי הגג, צריך עשרות מיליארדים של שקלים לתשתיות. ומי ישלם? כמה אנחנו כקבלנים יכולים לספוג? מישהו אמור לממן את זה.
"הבעיה הכי גדולה היא שאין קרקע. יש פה טעות של 10-20 שנה אחורה שלא תכננו נכון, הרי אי אפשר לבוא להגיד פיזית חסר קרקע במדינת ישראל, יש קרקעות. עכשיו, כל המהלכים שעושים יקחו הרבה מאוד שנים, זה לא שנה ולא שנתיים וגם לא חמש".
- אז כל הדיבורים על ירידות מחירים הם באוויר?
דמרי: "ראש הממשלה בא בהצהרות שיוריד מחירים ב-20% או 30%. מה יקרה לחברות? קחו את כל חברות הנדל"ן, מה הרווח שלהן בכלל? עם כל עליית המחירים, הכל עלה במקביל, לפעמים נוצר מצב שהעלויות עלו יותר ממה שהמחיר עלה. קח היום חברות ציבוריות, מה הרווח התפעולי שלהן בסוף לפני מס? 5%-6%? אם אתה מוריד ב-20% את מחירי המכירה, מי יבנה? זה לא נכון לבוא לזרוק סיסמאות".
קוזניצקי: "אם המחירים ירדו ב-30%, אתה יודע מה יהיה פה במדינה? יתמוטטו בנקים, יתמוטטו ספקים, יתמוטטו קבלנים. אבל מי שהכי יסבול זה אלה שקנו כבר דירות, כי מישהו קנה דירה ב-2 מיליון שקל, ועכשיו מודיעים לו שהדירה הזאת שווה 30% פחות. הוא ימשיך לשלם משכנתא על 2 מיליון, ואז הבנק יבוא אליו ויגיד לו להגדיל בטחונות. כי הדירה כבר לא שווה 2 מיליון כמו שהיא היתה שווה אתמול. הדבר יביא כאוס מוחלט. זה רק מוכיח פעם נוספת שמי שעוסקים בעניין הזה צריכים לרסן את המחירים, לא לרסק את המחירים. ואז המחירים צריכים להיעצר ולאט לאט לרדת.
"לא היה עד כה משרד שיכון שיעסוק בדיור. אולי הוא עוסק בכל מיני דברים אבל לא בדיור. הפוליטיקאים עסוקים בלריב של מי התוכנית הטובה יותר, של לפיד, או של אריאל, ואז יש להם זמן להתכתש, לא רואים בכלל את המטרה. אין יד מכוונת שתשב על המדוכה ותבנה תוכנית שמתאימה לראש יהודי. בונים את עיר הבה"דים וחושבים שאנשים יגיעו לגור בדרום, אבל גם עושים תחנת רכבת ליד הבסיס כדי שיוכלו להמשיך לגור במרכז. אני לא מצליח להבין איך בענף של 100 מיליארד שקל מתעסקים בצורה כל כך חובבנית".
אתרוגי: "אין תחליף לתוכנית גדולה שתעסוק בשיווק קרקע ותשתיות. שני הדברים האלה הם הקטר שיוביל את כל המערך הזה קדימה. זה יביא תנופה גדולה מאוד למדינת ישראל ויפתור בעיה אמיתית של כולם. אני חושב שזה כן בידי הממשלה, זה כן בידי מקבלי ההחלטות. צריך בולדוזר, מישהו שייקח את זה קדימה".
"ירידה באיכות"
מלבד אי הוודאות, מסמנים כצפוי משתתפי הפאנל את סוגיית המחסור בעובדים הזרים כאחת הבעיות המרכזיות היום בענף.
"סוגיית העובדים הזרים במקצועות הרטובים היא קריטית", אומר אתרוגי. "החליטו שצריך לצמצם את כמות העובדים הזרים בשנים האחרונות, אחרי שב-2002 היו פה 80 אלף עובדים זרים. היום יש אלפים בודדים. חשבו להביא ישראלים לעבוד בבנייה מתוך מחשבה שבשכר מסוים נראה ישראלים נכנסים לעבודות הרטובות. בפועל זה גרם לכך שהיום העלות של פועל סיני היא יותר מ-25 אלף שקל בחודש. זו העלות, והשכר החציוני במדינת ישראל הוא 5,500 שקל. זו אנומליה נוראית. איך מגיעים לשכר כזה? חוקי הביקוש וההיצע מתקיימים פה, ומי שמשלם אותם הם שוב רוכשי הדירות. ואם מסתכלים על נתוני רשות האוכלוסין וההגירה רואים משהו מעניין - הדו"ח שלהם מראה שבמדינת ישראל יש היום 43 אלף עובדים זרים בסיעוד. לומר שהמדינה רוצה, היא גם יודעת לקיים ולעשות. אבל בבניין שילמנו בשנת 2010 לעבודות שלד מחיר של 280 שקל למ"ר, היום אנחנו משלמים 400 שקל למ"ר. והמחסור בעובדים משפיע גם על התמשכות הבנייה. מגדל של 30 קומות פעם לקח לבנות את השלד שלו 10-11 חודשים, והיום גם ב-17 חודש השלד הזה לא מסתיים".
קוזניצקי: "היום למעשה כל זוג ידיים שרוצה לעבוד נותנים לו לעבוד, והעבודה הזאת בהתאם".
- וזה מוביל גם לירידה באיכות הבנייה?
קוזניצקי: "ברור, ומכאן אנחנו מגיעים לחדרה. מה שקרה בחדרה יכול לקרות שוב אצל כל אחד, ומי שיגיד שאצלו זה לא יכול לקרות, אז הוא פשוט שיכור. הכול כי אתה עובד עם אינדיאנים. כשעבדתי בהונגריה, והייתי צריך 50 טפסנים, הזמן שהייתי צריך לחכות להם זה הזמן שלקח לי לקום מהכיסא שלי לטלפון להזמין אוטובוס עם טפסנים. ואז הייתי מקבל טפסנים, שגם האבא שלהם היה טפסן וגם הסבא היה טפסן. ועם בעלי מקצוע כאלה אפשר לעבוד. היום ישנם קבלנים שלא רוצים לעבוד במגורים בכלל".
- ומה עם סוגיית הפיקוח? גם זה צריך להיות מוקפד יותר לא?
קוזניצקי: "הנורמה שהייתה צריכה להיות היא שיהיה יזם, שיהיה מפקח נייטרלי, ושיהיה קבלן מבצע. אבל בבלגן הזה אתה לא יכול שום דבר לעשות, כלום. היום אתה צריך להביא לפועל זר ארוחת צהריים חמה. אם הוא לא מקבל את ארוחת הצהריים, הוא פשוט זורק את הפטיש והולך לבניין השני, שם הוא מקבל עוד 10 שקלים לשעה. פעם היית יכול לשכנע אותו ב-5 שקלים, היום אתה נותן לו עוד 20 שקל ועוד 30 שקל העיקר שיבוא. אתה יודע איזה בלגן בענף הזה?".
אתרוגי ניסה להרגיע את הרוחות: "אני חושב שהמקרה של חדרה הוא מקרה נקודתי. מקרה חמור, אבל נקודתי. בסך הכול הוא חריג מאוד בנוף. לא הייתי חושב, או גורם לאנשים לחשוב שמדובר פה בשיטה, או באיזה שהוא כשל מערכתי. זה לא המצב. צריך להביא היום 20 אלף פועלים זרים לאלתר, עדיף מסין. אלה בחורים שלא רוצים להישאר פה, הם עושים את העבודה שלהם, מקבלים את מענק העזיבה שלהם בתום חמש שנים, וחוזרים לארץ מולדתם. אני חושב שזו טעות לחשוב שעובד זר מחליף ישראלי. כבר הוכח שהוא לא מחליף שום ישראלי כי גם ב-25 אלף שקל אין ישראלים בעבודות רטובות. אבל יותר מזה, מאחורי כל עובד סיני על הפיגומים נמצאים 10 ישראלים בעבודות אחרות: באלומיניום, בשיש, בגבס, בדלתות ובשאר מקצועות".
דמרי: " זה גם יוזיל את עלויות הדירה. עם עוד עובדים אפשר להוזיל כמעט ב-100 אלף שקל את עלות הבנייה, בלי מאמץ".
"צריך ודאות בענף"
- ולאן בכל זאת הולכים מכאן? מה כן צריך לעשות ומהר כדי לשפר את המצב הקיים?
קוזניצקי: "דבר ראשון צריך שתהיה ודאות בענף. זאת המטרה. שקבלן, כמו כל איש עסקים אחר, יוכל לתכנן את החברה שלו, את הביצוע שלו, לכמה שנים קדימה. ודבר שני זה לעשות סדר בענף שסובל מאי סדר ומכאוס מוחלט. הפתרון לא יבוא מהיום למחר, אבל בוא נתחיל, בוא נעשה תוכנית לשנה, ואח"כ נעשה לשנה הבאה, וכן הלאה".
אתרוגי: "צריך לייצר ודאות בכל התחומים שמקיפים את המקצוע, או את הענף הזה, הן בתחום הדיור, הן בתחום התשתיות, הן בתחום מבני הציבור. לייצר תוכנית עם ודאות ברורה. שכל החברות ידעו מה התקציבים וההיקפים שהם צריכים להתארגן לקראתם, לא מהיום למחר. בלי הצורך בכל פעם להאיץ תהליכים ולהידרש להגיב לשווקים בדרך כזו או אחרת".
דמרי: "אפשר לעשות דברים ברמה הציבורית, מבחינת הממשלה, אבל זה לא מהיום למחר, וגם לא מהיום לעוד 3-4 שנים. אבל צריך לעשות משהו, כי אם לא, אז גם בעוד חמש שנים נישאר באותו מצב. חייבים לגבש תוכנית ולראות איך מיישמים אותה ויוצאים ברמה החשבונאית, ברמה השיווקית, כולל מוסדות חינוך, ציבור, תשתיות.תוכנית חומש או עשור קדימה, ולהגיד 'אנחנו ב-3-4 שנים הקרובות נמשיך לסבול, אין מה לעשות'. לפחות שבעוד בין 5 ל-10 שנים נהיה במצב של איזון, ונוכל להמשיך לצמוח".
"יש הרבה מאוד חברות שנעלמות בלי ששומעים עליהן"
חברי הפאנל התייחסו למצבן של החברות בענף ולקשיים שאליהן נקלעו חברות בשנה החולפת.
"כל אלה שפשטו רגל היו לא יעילים ועבדו לא נכון", קובע דמרי בנחרצות. "תהיה קבלן טוב - לא תפשוט את הרגל. אל תמכור את הסיפור של כולם. המצב בענף הוא לא טוב לכולם, גם לו המצב לא טוב, וגם לו לא טוב, וגם לנו לא טוב. תתנהל נכון - הכל בסדר, זו דעתי".
בניגוד לעמדתו של דמרי, קוזניצקי דווקא כן משייך את קשיי החברות למצב הענף: "המציאות לא פשוטה. אתה עובד על מרווחי רווח מאוד קטנים, בסביבות 5%, שלא מחזיקים את הסיכון, וחברות גדולות בביצוע לא מגיעות לזה. אם אין לך חברת אם שיכולה להזרים כסף, כמו מה שקרה במקרה של גזית גלוב ודורי בנייה, אז גם דורי היתה מתמוטטת. יש הרבה מאוד חברות שנעלמות בלי ששומעים עליהן. החברות שכן מחזיקות מעמד גם אוכלות אחת את השנייה. היום אתה רואה דברים לא מוסברים, זה רק מראה עד כמה הענף נמצא על כרעי תרנגולת".
- למה אתה רומז? איזה דברים?
קוזניצקי: "למשל מחירי ביצוע שלפעמים הם מתחת לעלויות. הצעות שנותנים רק בשביל לשרוד, רק בשביל להראות לבנק שעדיין מגיעים צ'קים. את ההפסדים מגלגלים, חופרים בור אחד ואת הבור השני, עם החפירה של הבור השלישי מכסים".
אתרוגי: "אני חושב שלא צריך לעבוד במחירים אובדניים. הדרך הנכונה היא, לפחות לתפיסת עולמנו, היא לפזר מספר רגליים בתשתיות, במבני ציבור, בבנייה למגורים, למעשה בכל שדות התוכן של ההנדסה האזרחית. זו השיטה שאנחנו חושבים שנכון להתנהל בה".
קוזניצקי: "זו שיטה בשביל לשרוד. וכל פעם לדלג על עגלה אחרת כדי להמשיך ולהתקדם הלאה".
דמרי: "המצב היום בתחום הזה לא פשוט. יש כאלו שאומרים שמי שזוכה במכרזים זוכה כי עשה טעות בחישוב".
קוזניצקי: "פעם היינו זוכים כל מכרז שלישי או רביעי, מקסימום חמישה, היום אני יכול לגשת ל-20, 25 מכרזים, ואני לא זוכה באף מכרז".
- כי מי שזוכה נותן הצעה שהוא לא יכול לעמוד בה?
קוזניצקי: "זה המצב".