כסף מתחת למכונית - האם משתלם להשקיע בחניונים

על רקע ההצפה במיזמי משרדים ומסחר באזור גוש דן בכלל ובתל-אביב בפרט, עולות לאחרונה לכותרות יותר ויותר עסקאות נדל"ן מסוג חדש, המלמדות, אולי, על אפיק אלטרנטיבי פופולארי להשקעה - רכישת חניונים. זה אולי נכס זוהר פחות מבניין משרדים הנראה למרחוק, אך התשואה שהוא מניב נאה למדי. זהות הרוכשים מגוונת: מגופים מוסדיים, דרך חברות ציבוריות ופרטיות ועד אנשי עסקים.

החדשה הגדולה האחרונה בתחום היתה רכישתו של חניון קרתא, הסמוך לעיר העתיקה בירושלים, בסכום שיא של 107 מיליון שקל על-ידי חברת ריט 1 בניהולו של שמואל סייד. זאת, לאחר שבהתערבות הממונה על ההגבלים העסקיים בוטלה זכייתה במכרז של חברת אלרוב המחזיקה בשני חניונים אחרים באזור. מוקדם יותר השנה דווח כי היזם ואיש העסקים אבי שחר, המחזיק בכמה חניונים בתל-אביב, רכש את חניון אלקטרה ברחוב הרכבת בעיר ב-30 מיליון שקל. כמו כן נרשמו עסקאות שמקורן בצרכים תפעוליים של חברות ולא לשם השקעה (כך לפחות במוצהר), כמו רכישתו ב-2012 של חניון היהלום על-ידי חברת הראל ביטוח בכ-19 מיליון שקל מידי ק.א.מ. מקרקעי יהלום. ויש עוד דוגמאות רבות.

האם אנו עדים למגמה בקרב המשקיעים לנטוש את מפעלי התעשייה, מרכזי המסחר ובנייני המשרדים - ענפים הרווים בהיצע של בנייה חדשה? "אין כרגע מגמה קונקרטית לרכוש חניונים להשקעה", מתעקש גורם בכיר באחת מחברות הנדל"ן המסחרי הגדולות בארץ. לדבריו, "צריך לזכור שברוב המקרים, חניונים אינם בגדר נדל"ן מניב אלא נדל"ן תפעולי המספק שירות. יוצאי דופן הם נקודות מסוימות עם ביקוש חניה גבוה, כמו חניון קרתא בירושלים המשרת את באי העיר העתיקה, וכן העיר תל-אביב, שם, בגלל מחירי השכירות הגבוהים, רכישה ובעלות על חניון יכולות להיות ביזנס לכל דבר ולהניב תשואה של 7%-8% ביחס לעלות החניה".

אבל אם שואלים את צחי מרקור, מנהל חברת התפעול חניוני הצלחה המחזיקה, שוכרת ומתפעלת כמאה חניונים ברחבי הארץ, רכישת חניונים היא ההשקעה המשתלמת ביותר כיום: "השקעה בחניונים כנכס מניב נותנת תשואה גבוהה יותר, ורמת הסיכון בה נמוכה יותר. הנכס נהנה מתזרים המבוסס ברובו על כסף מזומן, ולכן יש שיעור נמוך של חובות אבודים. בנוסף, מדובר בנכסים שעוברים גידול והשבחה באופן תדיר, מאחר שכמות כלי הרכב הפרטיים, גם בשנות מיתון, עולה באופן עקבי".

לדברי מרקור, התשואה שמניבים חניונים לבעליהם נעה בין 7.5% ל-10%, תלוי במיקום ובפוטנציאל, והיא מסבירה את הנהירה להשקעה בהם.

- מה גורמי העלות העיקריים בתפעולו של חניון?

"המשפיעים העיקריים הם שכר עבודה לקופאים, בודקים ביטחוניים, סדרנים וכוח אדם מנהלתי. בחניונים אוטומטיים יש מוקד בקרה שמנוהל מרחוק, ומצריך ניהול יומיומי שוטף כדי להתמודד עם בעיות שצצות. בנוסף יש את עלות הארנונה, שמשתנה בין רשות מקומית אחת לאחרת, אבל באופן כללי היא זולה משמעותית ממשרדים".

מרקור דווקא מזהה תזוזה של משקיעים לעבר אופציית החניונים: "אנחנו מזהים התעניינות רבה ברכישת חניונים כנכס מניב, ואף מקבלים בעצמנו פניות מחברות פיננסים וביטוח ומאנשי עסקים פרטיים שמבקשים להשקיע בנכס בעל פוטנציאל השבחה גבוה. רמת העניין היום גדולה משמעותית, בעיקר במהלך השנתיים האחרונות".

מלבד הביקוש הגובר למקומות חניה בשל קצב צמיחת האוכלוסיה ותוספת הבנייה בערים (למגורים, למסחר ולמשרדים), בעלי החניונים הקיימים ממתינים בסבלנות ללחצי הביקוש הצפויים בעקבות היוזמה החדשה-ישנה של משרדי הפנים והתחבורה, לתקן חניה חדש שיצמצם באופן דרסטי את מספר מקומות החניה בפרויקטים לבנייה של נדל"ן מסחרי.

לפי התקן המוצע, שיידון באחת מהישיבות הקרובות של המועצה הארצית לתכנון ובנייה, ישונה יחס החניה המותר מאחד לכל 40 מ"ר בנוי, למקום חניה אחד לכל 250 מ"ר בנוי, כלומר גריעה של יותר מ-80% במספר מקומות החניה. זאת, בין היתר, כדי לעודד את הציבור להשתמש בתחבורה ציבורית ובמיוחד ברכבת הקלה המתוכננת לפעול בעתיד בגוש דן. התקן החדש גם עשוי לדרבן משקיעים לרכוש חניונים קיימים כהשקעה מניבה דווקא עכשיו, רגע לפני שאלה קטנים במידה משמעותית.

- איך אתם מתכוננים לתקן החניה החדש? ולרכבת הקלה?

מרקור: "אנחנו שומעים כבר שנים רבות על הוצאה לפועל של הפרויקט הזה, אבל עד היום לא חשנו בשינויים מהותיים ברמות הפעילות בחניונים כתוצאה מתחילת פעילות כזאת או אחרת. כמובן שאנחנו ערים לתוכניות ועוקבים אחרי ההתקדמות, ונדע להתאים עצמנו בהתאם לתוכניות ולתוואי של הקו ולתחנות. התקן כמובן לא מטריד אותנו ברמת החניונים הקיימים, מאחר שזה דווקא מצמצם תחרות פוטנציאלית לחניונים שלנו, אבל אנחנו מחפשים חניונים נוספים לרכישה או להפעלה, והתקן יגביל את האפשרויות העתידיות שלנו. מצד שני, היוזמה הזו כבר קמה ונפלה בעבר והדברים האלה מאוד דינמיים. קשה לי להעריך איך זה יסתיים".

יואב זנגי מפרסם בימים אלה למכירה באתר יד 2 חניון שבבעלותו, שאותו רכש לפני שש שנים. המחיר - 8.4 מיליון שקל.

זנגי, שותף באתר האינטרנט "כאן בונים" מקבוצת מאקו, שעשה את הונו הראשוני מהימורים, מחזיק בבעלותו חניון נוסף ברחוב הרצל בעיר שגם אותו הוא מתכוון למכור. אף שהוא מנסה להיפטר מהחניונים שבבעלותו, זנגי ממליץ בחום על השקעה בתחום: "אני מתפתח לכיוונים אחרים, אבל מי שיש לו כסף שוכב ורוצה לעשות רווח, כדאי שישקול את זה, במיוחד בחניונים אוטומטיים. בחניונים כאלה יש מערכות מורכבות שעושות לוגריתמים של מה יש ומה נכנס, ומשתמשות בנתונים שמוזנים להן, כמו למשל שבחול המועד עובדי המשרד הזה והזה לא באים, או שבכל יום מספר כזה וכזה של מכוניות יוצאות בשעה מסוימת כי האימהות לוקחות את הילדים מהגן. הדבר הזה מוזיל עלויות תפעול באופן משמעותי".

לזנגי לא היה ניסיון קודם בתפעול חניונים, והוא נעזר בשירותי חברת תפעול. לדבריו, הפעלת חניון היא תורה שלמה, ועל כן שכירת שירות מחברה חיצונית מתאימה למי שאין ברשותו ידע וכן למי שפשוט מבקש להישאר פאסיבי ולהתרכז בהשקעה בלבד. "חניונים זה עסק נהדר", הוא מסכם.

כשמדובר בבניית חניונים מאפס, שיקולי הרווח וההפסד שונים לגמרי. כמעט תמיד החניה היא סוג של משקולת על היזם, שצריך לתמרן בין שני קטבים - לבנות כמה שפחות חניות כדי לא להיגרר להוצאות גבוהות, ולבנות כמות מספקת של חניות, כדי להצליח אחר כך בשיווק הנכס לקונים או לשוכרים.

מרקור מציין כי בעת הקמה של חניון חדש צריך כמובן להביא בחשבון גורמים נוספים, ובהם איזה סוג של חניון בונים - תת קרקעי, עילי או מקורה; האם מדובר במתקן חניה אוטומטי או מבנה בטון. "להחלטות אלה", הוא מדגיש, "יש משמעות דרמטית מבחינת עלויות הפיתוח. בנוסף, ישנם פערים משמעותיים הנובעים ממיקומו של החניון".

גיא גבע, מנכ"ל ושותף בחברת ניהול הפרויקטים וקסמן גוברין גבע, מסביר כי "עלות הקמת חניון היא פונקציה של שני פרמטרים: יעילות החניון ועלות ההקמה של מ"ר בנוי. יעילות החניון היא התוצאה המתקבלת מחילוק השטח הכולל למספר מקומות החניה. חניון יעיל הוא כזה שהמנה המתקבלת תהיה 30-32 מ"ר למקום חניה; עלות בנייתו של מ"ר נגזרת מתנאים הנדסיים, כמו מפלס מי התהום (במידה שמדובר בחניון תת קרקעי), מספר מפלסי החניה המתוכננים, סוג הקרקע וזיהומים הקיימים בה".

לדברי גבע, תנאים אלה, שלעתים מתבררים רק לאחר תחילת הבנייה, עלולים ליצור פער של עשרות אחוזים בין הוצאות ההקמה המתוכננות להוצאה בפועל. עם זאת, גבע מציין כי פעמים רבות קיימת הצדקה כלכלית להשקעה בהקמת חניון על מגרש המיועד לבנייה מסחרית, עוד לפני שבונים את הבניין, שכן הדבר מצמצם את טווח הזמנים שבו ניתן להשכיר את הנכס למשתמשי קצה עתידיים. "בפרויקטים רבים באזורי ביקוש לחניה, אנו מתבקשים לפתוח את החניון עוד לפני שהקמת הבניין הסתיימה. ברגע שהדבר מתאפשר ברמה ההנדסית והבטיחותית, זה מאפשר להקדים קבלת הכנסות מהנכס עוד בטרם הוא הושלם".