בעוד שבשוק המוסדי עסקאות נדל"ן בחו"ל, ובראשן בארה"ב, הן כבר חלק מפורטפוליו ההשקעות, הרי שבקרב משקיעים ישראליים פרטיים ישנו לעתים עדיין פחד מסוים מכניסה לעסקאות נדל"ן. בבסיס החשש עומדת פעמים רבות ההנחה המוטעית לפיה רכישת נדל"ן מניב בחו"ל לצורך תשואה הינה השקעה מסוכנת. אלא שהמציאות מוכיחה אחרת, ומה שטוב לגופים הגדולים ביותר בעולם יכול לעבוד היטב גם עבור משקי בית ומשקיעים פרטיים, בתנאי שבחירת הנכסים נעשית בצורה סולידית ומקצועית.
תחום אחד שיכול לענות על הציפיות של המשקיעים לפוטנציאל תשואה מניב מחד וסיכון מינימלי מאידך, הוא שוק ההשכרות למגורים בארה"ב. רק בחודש שעבר פורסם בבלומברג כי ארה"ב סובלת מהמחסור החמור ביותר זה עשור בדירות להשכרה, בעקבות איטיות הבנייה והעובדה שיותר אמריקאים מעדיפים לשכור דירות מאשר לקנות אותן. מי שמרוויח מכך הם בעלי הדירות, בין אם מדובר במשקיעים מוסדיים מוול סטריט או ברוכשים פרטיים.
לפי ניתוח של כלכלני חברת המשכנתאות הגדולה פרדי מאק, היצע הדירות והבתים להשכרה נמוך כיום מהביקוש, לראשונה מאז 2001. המחסור ברבעון השלישי השנה היה של 350 אלף דירות. המשמעות ברורה: יתרון למשקיעים מוסדיים, שהוציאו יותר מ25 מיליארד דולר מאז 2012 על רכישת נכסים להשכרה. שוק השכרת הדירות הולך וצומח בחמש השנים האחרונות, אבל נראה כי כעת הוא מגיע לשיא, שמאפשר למשכירי הדירות להעלות את דמי השכירות וליהנות מקהל שוכרים איכותי יציב יותר.
ההזדמנות שנוצרה בשוק השכרות הנדל"ן בארה"ב פותחת גם למשקיעים הישראלים הזדמנויות, אם באמצעות השקעה עקיפה (אג"ח למשל) בחברות נדל"ן אמריקניות הפעילות בתחום, ואם באמצעות רכישה ישירה של דירות יחד עם חברות השקעה או קבוצות רכישה.
אבל לפני שממהרים לאמריקה, הנה כמה דברים שחשוב לדעת, במיוחד אם אינכם כרישי נדל"ן מנוסים:
רוכשים דירה במתחם מגורים ולא בית פרטי: אין חולק על כך שרכישה עצמאית של בית פרטי בארה"ב עלולה להיות מסוכנת הרבה יותר מרכישת קבוצתית של מתחם מגורים מאוכלס ובעל היסטוריית תשואה בו הסיכון מתחלק על פני מספר גדול של שותפים ודירות. כך למשל, אם הבית הפרטי עומד ריק שלושה חודשים- אתם נושאים בהפסד לגמרי לבדכם וזהו סיכון משמעותי.
בוחרים נכס מניב ולא פרויקט יזמי: כניסה לפרויקט יזמי של בניית מתחם או בניין מאפס, מסוכנת הרבה יותר מרכישה של נכס מאוכלס שהתפוסה הממוצעת בו ידועה מראש. בעסקה יזמית, הבנייה עלולה להתעכב, המימון ייגמר או שחלילה הקבלן יפשוט את הרגל. כשהנכס כבר קיים ועובד- הסיכון יורד משמעותית.
מעדיפים נכס גדול לעומת נכס קטן: לאחרונה אנו רואים עלייה מתמדת ברכישות נכסי מולטי-פמילי (מתחמי מגורים סגורים ובטוחים) בעלי 200 יחידות דיור ומעלה על ידי הגופים המוסדיים הגדולים. כחלק ממדיניות ניהול סיכונים אחראית, הבינו גם הארגונים הפיננסים הגדולים שנכס גדול מפזר היטב את הסיכון ונחשב לבטוח יחסית. כמו כן, המתחרים על נכס כזה הם מועטים יותר וכוללים בדרך כלל רק גופי השקעה או חברות גדולות.
בודקים את האוכלוסייה בנכס: העדיפו תמיד מתחמים שמאוכלסים על ידי אוכלוסייה ממעמד הביניים, המשמעות: דיירים שעומדים בתשלומים וירידה משמעותית בסיכון שלכם.
מוודאים שיש מימון של בנק מוביל: בעסקאות גדולות, נהוג לממן את העסקה באמצעות הלוואה או משכנתא מבנק גדול. מימון של כ-75% מצד בנק גדול (כמו פראדי מאק או פאני מיי למשל) מבטיח בדיקת נאותות חשובה ליציבות וכדאיות העסקה. המשמעות: אם הבנק בדק את הנכס ומוכן לתת מימון משמעותי לעסקה- הוא מאמין בה לא פחות מכם וגם חולק אתכם את הסיכון.
תשואה לפני מינוף: נכסי מולטי-פמילי הם עסק מניב לכל דבר וככאלה עליכם לדרוש מסמך מקדים המפרט את ביצועי הנכס בשנים האחרונות. נכס סולידי הוא כזה שמספק CAP RATE (תשואה לפני מינוף) של 7-8 אחוזים לפחות. אל תתפשרו על פחות כי נתון נמוך יקשה עליכם להשיא תשואה משמעותית על הנכס.
מימון איכותי: מעבר לגב החזק של בנק גדול, מימון איכותי בריבית נמוכה יאפשר לכם לשאוף לתשואה על המזומנים של 10% לפחות. רצוי להקפיד של מימון של כ-75% מגובה העסקה על מנת ליהנות מהמינוף מחד, ולחלוק את הסיכון עם הבנק מאידך. ובנוסף, הנכון לתקופה זו, בה סביבת הריבית צפויה לעלות, לנעול את הריבית(ריבית קבועה) ל-10 שנים.
תפוסה: במסמך המפרט את התשואה על הנכס תמצאו גם את היסטוריית התפוסה. העדיפו מתחמים בהם התפוסה עומדת על כ-90% ושהם כבר מאוכלסים במועד הרכישה.
CAPEX: זהו אלמנט חשוב ואחרון שכל משקיע נדל"ן צריך להכיר. מדובר בהשקעות ההוניות הנדרשות בנכס עם כניסת משקיע חדש. באופן טבעי, נכס במצב ירוד יצריך שיפוצים ותיקונים בעלויות גבוהות, ייקח זמן עד שניתן יהיה לאכלס אותו מחדש ופוטנציאל התשואה התזרימית - יורד בהתאם. לכן העדיפו נכס שבו ה-CAPEX הינו נמוך וכל שנותר לכם הוא להיכנס, לתת לחברת הניהול לבצע שיפורים קטנים וליהנות מתשואה שוטפת כמה שיותר מהר.
רועי מרציאנו, מנכ"ל משותף בחברת CITYR המתמחה בנדל"ן מניב בארה"ב
להשקיע בנדל"ן בארה"ב - מה צריך לדעת?
24.2.2015 / 9:05