איך תשפיע הריבית הנמוכה על שוק הדיור?

בנק ישראל, בצעד דרמטי, הפחית את הרבית במשק לשפל חסר תקדים של 0.1%. הבנק מסביר כי ההפחתה נובעת בעיקר בשל האינפלציה השלילית שנרשמה בחודש ינואר, אך גם כתוצאה מהצמיחה הגבוהה ברבעון האחרון, עליית הייצוא, ירידה באבטלה, עלייה בגביית המסים, וכן עלייה ברכישת דירות. אחד הגורמים המשמעותיים בהחלטה היה הצורך לעצור את התחזקות השקל. בעקבות ההחלטה, עלה הדולר במסחר בין הבנקים למדד של כארבעה שקלים.

בנק ישראל הסביר כי ההחלטה על ההפחתה נועדה להשיב את האינפלציה למצב יציב של מחירים הנעים בין אחוז אחד לשלושה אחוזים, ולתמוך בצמיחה במשק מבלי לאבד את היציבות הפיננסית. הירידה החדה בשיעור של 0.9%, אשר נרשמה במדד של חודש ינואר, היא הסיבה המרכזית שהציג הבנק את החלטתו התקדימית. הירידה הזו הגדילה את האינפלציה השלילית בשנה האחרונה ל-0.5%-. בארץ, כמו בשווקים אחרים בעולם, יציבות מחירים מוגדרת בין אחוז אחד לשלושה, ולא כאפס אינפלציה. מאחר וכעת מתרחשת סטייה כלפי מטה מהגבול התחתון שנקבע ליציבות המחירים, ברור כי הבנק אינו מצליח להשיב את יציבות המחירים ועל כן החלטתו על הפחתת הריבית מובנת – ריבית נמוכה מביאה להגדלת הביקוש במשק ודוחפת כך את המחירים כלפי מעלה, לתוך טווח האינפלציה שהוגדר.

תוצאות ההחלטה הזו אכן נצפו באופן מיידי כמשפיעות על שער השקל. הדולר החל לעלות והתחזק מול השקל. היורו התחזק גם הוא. למעשה הבנק מודה, גם אם באופן מרומז, כי אין ביכולתו להשפיע על שער החליפין.

נימוקי בנק ישראל הנוגעים לירידה באבטלה, גדילה בצמיחה ועלייה בגביית המסים ובייצוא, מתמיהים, שכן נימוקים אלה דווקא תומכים בשמירה על הריבית ולא הפחתתה. כמו כן, מסביר הבנק את ההחלטה גם בשל שוק הדיור הנמצא בעלייה מבחינת עסקאות לרכישת דירות בקרב זוגות צעירים ומשפרי דיור. גם הסבר זה תמוה, שכן ריבית יותר נמוכה מקטינה את גובה ההחזרים החודשיים עבור משכנתאות או הלוואות לצורך דיור במסלול הצמוד לריבית פריים, ובכך מגדילה את הביקוש למשכנתא ואת העלייה במחירי הדירות. ריבית נמוכה כל כך מעודדת גם קניית דירות להשקעה, מה שמוסיף לביקוש אחר דירות לעלייה במחירן.

אז מה יקרה בעתיד, במצב בו מצב המשק יורע וכבר לא תהיה אפשרות להוריד את הריבית? בבנק ישראל כנראה חושבים על תוכנית "הרחבה כמותית" – רכישת אגרות חוב ממשלתיות בבורסה. תוכנית זו תסייע להורדת ריביות לטווח הארוך ותעודד את פיחות השקל, כיוון שהביקושים הרבים שיזרים הבנק לאגרות החוב יעלה את המחיר שלהן בבורסה, ויקטין את התשואות הגלומות בהן. תשואות בירידה גורמות למשקיעים להעביר השקעותיהם למדינות אחרות ובכך להחלשת השקל החדש. לאור ניסיון העבר, לא בטוח שהתוכנית הזו היא הפתרון המוצלח ביותר, אבל בזמן בו בנק ישראל משתמש בנשק המרכזי שלו, פתרון ההרחבה הכמותית הוא כנראה הפתרון שבו תולה בנק ישראל את תקוותיו.

אם אתם עומדים על סף רכישת דירה, ייתכן כי השינויים האחרונים בתחום הריביות ישפיעו גם עליכם. כדי לדעת שאתם פועלים בהתאם, פנו ליועץ משכנתאות מומחה שמכיר את השוק ואת התנודות בו.

מאיר וידר הוא מנכ"ל וידר משכנתאות