רכישת דירה היא אחד המהלכים הגדולים שאנו מבצעים בחיים ורובנו חייבים לקבל משכנתא כדי לממש את הרכישה. לפני שחותמים על הטפסים, חשוב להתמקד בכמה נושאים חשובים:
מהו מחיר הדירה האמית? כדי לדעת מהו הסכום המדויק שתזדקקו לו לשם רכישת הדירה, חייבים להוסיף למחיר הדירה עלויות נוספות, כגון מס רכישה, היטל השבחה, דמי הסכמה למנהל מקרקעי ישראל, שכר טרחת עו"ד, עלויות מעבר דירה, הפרשי שערים ו/או הצמדות והוצאות נוספות. רק כאשר תחברו את סך כל ההוצאות האלה, תקבלו את הסכום האמיתי שתצטרכו להוציא.
כמה כסף תוכלו להחזיר? לאחר שאתם יודעים את המחיר האמיתי, בדקו מהו ההון העצמי שיש לכם לצורך הרכישה ומהו סכום המשכנתא שאתם זקוקים לו. את סכום המשכנתא התאימו ליכולת ההחזר שלכם. יכולת ההחזר מבוססת על סך ההכנסות החודשיות בהפחתת ההוצאות . זכרו שמשכנתא היא התקשרות לטווח ארוך, ולכן מומלץ לקחת בחשבון בתחשיב הזה שינויים עתידיים בהכנסות כתוצאה מגורמים שונים, כגון הרחבת המשפחה, קידום בעבודה שידוע מראש, וכמובן גם התחייבויות נוספות, אם קיימות כאלה.
איזו משכנתא מתאימה לכם? קיימים מספר סוגים של משכנתאות, ולעיתים מומלץ לשלב ביניהם. היועץ יסייע לכם לבחור באלטרנטיבה המועדפת, בהתאם לצרכים וליכולת ההחזר שלכם.
בדקו אם אתם זכאים להלוואת זכאות. מדובר בהלוואה שניתנת על ידי הבנק, מכספי המדינה, לזכאי משרד השיכון בתנאים שנקבעו על ידי הממשלה ובכפוף לתעודת זכאות אישית של הזכאי. אבל חשוב לבדוק את התנאים: לא תמיד הריבית בהלוואות זכאות נמוכה יותר מהריבית שיציע לכם הבנק.
מסלולי משכנתאות
משכנתא צמודת מדד: הלוואה שצמודה למדד המחירים לצרכן, בד"כ לתקופה של עד 30 שנה, המושפעת מהשינויים בו. קיימים מספר סוגים של משכנתאות צמודות למדד: הלוואה בריבית קבועה, הלוואה שבה הריבית משתנה פעם אחת במהלך חיי ההלוואה (משכנתא חצי קבועה), הלוואה בריבית משתנה - משכנתא שבה הריבית משתנה לפי ריבית עוגן הנקבעת לפי תשואות של אגרות חוב ממשלתיות צמודות מדד , בתוספת ריבית שתיקבע מראש על ידי הבנק (משכנתא עוגן) ועוד.
משכנתא לא צמודה בריבית משתנה נושאת ריבית פריים: הלוואה לא צמודה, לתקופה של עד 30 שנה, שבה הריבית משתנה בהתאם לשינוי בריבית הפריים. לפי הוראות בנק ישראל, היקפה לא יעלה על שליש מסך ההלוואה שניתנת ללקוח.
משכנתא יציבה: הלוואה בריבית קבועה לא צמודה, לתקופה של עד 25 שנה.
הלוואה צמודה למט"ח בריבית משתנה: הלוואה צמודה לדולר או לאירו בריבית משתנה הניתנת לתקופה של עד 25 שנה. הריבית תשתנה כל 3 או 6 חודשים, כפי שייקבע בחוזה ההלוואה, על פי ריבית הליבור (ריבית בין-בנקאית המתפרסמת מדי יום) בתוספת ריבית שתיקבע מראש על ידי הבנק.
הלוואה בדולר ארה"ב/אירו: הלוואה בריבית משתנה לתקופה של עד 20 שנה. ההלוואה תשולם ללווה בדולר ארה"ב או באירו ותיפרע על ידו באותו מטבע בו היא שולמה לו.
הלוואות גישור: למימון ביניים לתקופות של 1-4 שנים. קיימים שני אפיקי תשלום הלוואה הנפרעת בתשלום חד פעמי בסוף התקופה, והלוואה שהקרן והפרשי ההצמדה עליה נפרעים בתשלום חד פעמי בתום התקופה כשהריבית משולמת באופן שוטף מדי חודש.
דלית דיין היא מנהלת פרויקטים במטה המשכנתאות בבנק הפועלים