כמה הציבור חושב שהדירות שלו שוות - וכמה הן שוות באמת?

רובנו עשירים קצת פחות מכפי שאנחנו רוצים לחשוב; זו המסקנה שעולה מסדרת נתונים חדשה שמפרסמת הלמ"ס. בעלי בתים שעלו במדגם - מונח לא מאוד פופולרי, ובצדק, אחרי אמינות המדגמים ב-17 במארס - התבקשו להשיב על שאלה פשוטה: "אם תעמידו את הדירה למכירה, כמה תקבלו עבורה". בשלב השני הושוו התשובות למחירי העסקאות באזור הסטטיסטי שבו נמצאת דירת המדגם, כפי שהן מדווחות לרשות המסים.

ניתוח ממצאי הסקר שרץ אחורה שנים לא מעטות מגלה שתי תופעות: הראשונה היא שהערכות השווי הסובייקטיביות של ציבור בעלי הדירות גבוהות ב-10%עד 20% בממוצע בהשוואה למחירי המכירה בפועל באזור. ושנית, שבאופן די מפתיע, אותן הערכות שווי סובייקטיביות נעות ברוב הערים יחד עם מחירי העסקאות (ראו תרשים).

מעניין שדווקא ב-2011, שהיא השנה האחרונה שיש נתונים בנוגע אליה, נפתח פער גדול יחסית בין הציפיות למחירים בפועל. רק בשנים הבאות נדע האם הטיסה של מחירי הנדל"ן אל על שיבשה את האינטואיציה הבריאה של רוב הישראלים.

ובכל זאת נשאלת השאלה לשם מה מבקשת הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה להפוך אנשים מן היישוב לשמאי נדל"ן ומבקשת מהם לנקוב בסכום הכסף, אפילו לא בטווח סכומים, שהם סבורים שיקבלו עבור דירתם. אחת הסיבות לפרקטיקה הזו, שמקובלת מאוד בעולם, היא לאמוד את "תחושת עושר" של משקי הבית, שנגזר לא מעט משווי הנדל"ן אשר בבעלותם.

אותה הרגשה, פריכה משהו, בנוגע לשווי הפיננסי שלנו משפיעה בהמשך על ההחלטות הכלכליות שנקבל, ומכאן חשיבותה. לפני שנתיים פרסם בנק ישראל מחקר שהיראה כי הצריכה של בני 35-55 שגרים בדירת בבעלותם הושפעה יותר משינוי מחירי הדירות באזור שבו הם גרים מאשר מהשינוי במחיר הדירה הממוצע במדינה.

סקירת הממצאים ברמת היישובים מגלה שונות רבה בהפרשים בין האומדנים העצמיים לבין מחירי המכירה.

תושבי עיר הכרמל היו ב-2011 השמאים הטובים ביותר: רק 16 אלף שקל הפרידו בין הערכת השווי הממוצעת שבה נקבו (1.14 מיליון שקל) למחיר המכירה הממוצע באותו אזור סטטיסטי. גם תושבי פתח תקווה הצטיינו בתחום: במשך ארבע שנים רצופות, 2008-2011, לא עלה הפער בין שני הנתונים על 35 אלף שקל.

מנגד, בראש סולם "המפריזים" ניצבים באופן עקבי למדי תושבי חולון. ב-2011 נרשם הפער הגדול ביותר מאז החל הסקר: מול אומדן עצמי ממוצע בגובה 1.4 מיליון שקל, עמד מחיר מכירה ממוצע של 900 אלף שקל בלבד. נזכיר שוב, שהנתונים מתייחס לנדל"ן באותו אזור.

וישנן שלוש ערים יוצאות דופן: נתניה, אשדוד ובני ברק. לאורך כמה שנים טובות מחירי המכירה בפועל בהן גבוהים בהשוואה להערכות השווי הסובייקטיביות. באשדוד, למשל, עומד פער זה על כ-400 אלף שקל בממוצע.

נמשיך עם אשדוד: בעיר הנמל זינקו האומדנים האישיים באופן החד ביותר בעשור האחרון. ב-2002 נקב האשדודי הממוצע בסכום 650 אלף שקל בתשובה לשאלה כמה כסף הוא מצפה לקבל על דירתו, בעוד שב-2012 כבר קפץ הסכום ל-1.35 מיליון שקל. נתוני למ"ס כאן הם במונחי מחירי 2012, כך שמדובר בעליית מחיר ריאלית בשיעור של 105%.

יהיו הסיבות לשדרוג הציפיות אשר יהיו - ריבית נמוכה, היצע מוגבל וכו', השכר כנראה לא נמנה עליהן. בשנת 2002 עמד השכר הממוצע באשדוד על 6,770 שקל לחודש (במחירי 2012) לעומת 7,100 שקל ב-2012. מדובר בעלייה ריאלית צנועה של 5%, לעומת קפיצה נחשונית בציפיות לגבי מחירי הדירות, שדי תואמות כאמור את מחירי השוק.

בסופו של דבר קניית הדירה אמורה להיות קשורה לשכר עבודה, ובתרגום הציפיות/האומדנים למונחי משכורות רואים כיצד התנתק הקשר ביניהם לבין השכר, ממש כפי שקרה עם המחירים בפועל. רק ב-2002 עוד העריכו באשדוד כי דירת מגורים תימכר בתמורה ל-97 משכורות אשדודיות ממוצעות, ואילו ב-2012 זינק המספר ל-190.

גם ברחובות התמונה מעניינת: במונחים ריאליים השכר הממוצע של שכירים תושבי העיר כמעט לא זז בשנים האחרונות. השכר עלה מ-8,700 שקל ב-2002 ל-9,090 שקל ב-2012. זאת העלייה הצנועה ביותר בהשוואה ליתר הערים הגדולות, להוציא ירושלים ובני ברק שם נשחק השכר הריאלי.

ולתפיסת המחיר: בסקר 2011 נקבו תושבי העיר במספר 1.4 מיליון שקל כסכום בו ימכרו את דירת המגורים, ואילו בסקר 2012 (האחרון) קפץ המספר ליותר מ-1.8 מיליון שקל. אז נכון שמדובר בסקר ובמדגם ולא בניתוח כלל עסקאות הנדל"ן, ולמרות זאת מדובר בשיקוף של הלך הרוח הציבורי באותן שנים לגבי הכיוון שאליו הולכים מחירי הנדל"ן.

אולי בגלל המתיחות הביטחונית, רשמה אשקלון את הגידול הצנוע ביותר באומדן העצמי: פלוס 25% בלבד לעומת 2002. במונחים מוחלטים מדובר בהתייקרות ריאלית לא קטנה: מ-705 אלף שקל ב-2002 ל-884 אלף שקל ב-2012, אבל זה לא מתקרב למצב אצל השכנה אשדוד.

במונחי נדל"ן/שכר, בירת הצפון נשארה מאחורה: אומדני 2002 השתוו ל-114 משכורות חיפאיות לעומת 125 ב-2012. ברמה הארצית זה משדר "מחירי מציאה", בטח בהשוואה למרכז, ועדיין תוספת תשלום של 18 משכורות, והכל במונחים ריאליים, אינה עניין פעוט.

תושבי שתי הערים בעלות הנדל"ן למגורים הכי יקר בישראל - התל אביבים והירושלמים - ביצעו ב-2012 תיקון ציפיות משמעותי באומדנים. תושבי הבירה צפו ב-2011 מחיר מכירה של 1.6 מיליון שקל (מינוס 200 אלף שקל לעומת 2012), ובבירת העסקים חושבים שדירתם שווה 2.25 מיליון שקל (מינוס 195 אלף שקל לעומת שנה שלפניה).

המתאם ההיסטורי בין הערכות השווי הסובייקטיביות לבין מחירי העסקאות מרמז על כך שעם ישראל "חש" די טוב את רמת המחירים בשוק בשנים האחרונות (לפחות עד 2011), גם אם בהגזמה די קבועה כלפי מעלה.

לו היינו בידנו נתוני 2015 מעניין היה לראות אם תוצאות הבחירות, טיפוס סוגיית הדיור לראש סדר היום וההבטחות החדשות של נבחרי הציבור לטפל במשבר הדיור ובמחירים הגבוהים בממשלה הבאה, היו באות לכדי ביטוי כלשהו בציפיות בעלי הבתים.

מחקר בנק ישראל שמתייחס לשנים 1997-2008, כלומר לפני עליית המחירים המטאורית של השנים האחרונות, גילה כי הערכת השווי הממוצעת גבוהה ב-27% ממחירי המכירה באותם אזורים סטטיסטיים.

עוד התברר כי הנטייה להגזמה צבועה בגוון כלכלי ברור: חלוקה של האומדנים העצמיים לעשירונים - מהדירות הזולות ביותר ועד ליקרות ביותר - מראה שמשמונה העשירונים התחתונים מתקבלים אומדנים מופרזים לגבי שווי הדירה, עד כדי 50% יותר ממחיר המכירה באותו אזור.

מנגד, דווקא בעשירון העליון ישנה דווקא הערכת חסר לשווי הדירה. כלומר הישראלים האמידים בעצם קצת יותר מבוססים מכפי שהם סבורים, ומתברר שערך הדירה שבבעלותם גבוה מזה שבו הם נוקבים. אבל לכל היתר - בעלי ההכנסות הבינוניות והנמוכות - אולי כדאי לעדכן כלפי מטה, ולו במעט, את תחושת העושר שממנה, גורסת התיאוריה, נגזרות ההחלטות הכלכליות המשמעותיות.

בספרות הכלכלית מוצעים כמה הסברים להטיה השכיחה של משקי בית לתת אומדן מופרז למחיר דירתם בהשוואה למחיר המכירה באותו אזור סטטיסטי.

אחד מהם הוא הצדקה לציון מחיר גבוה, בסברה לפיה "המחירים תמיד עולים". הסבר אחר מדבר על שורה של יתרונות לא מוחשיים, דוגמת קהילה תומכת ורשת רווחה יעילה, נניח כמו זו שקיימת במגזר החרדי, שמשקפים בעיני בעלי הדירות הזולות יתרונות "שווי כסף" שלא תמיד מקבלים תימוכין בעת מכירה בפועל.

הסבר אלטרנטיבי אחר מדבר על קשיי נזילות בקרב מי שפונים מלכתחילה לקנות דירות זולות. במצב כזה, גם מי שמאמינים בכל לב שדירתם שווה סכום מסוים - ונוקבים בו בשאלת המדגם - מגלים בעת המכירה שהקונים הרלבנטיים של דירות מעין אלו פשוט לא מסוגלים מבחינה פיננסית לעמוד במחיר המבוקש, ולכן המחיר הסופי הוא תולדה של פשרה. כלומר, ייתכן שגם הקונים מעריכים שהדירה שווה יותר, אבל מגבלות פיננסיות אמיתיות אינן מאפשרות להם להוציא סכום כזה וערך הדירה בפועל נקבע על רמה נמוכה יותר.