כך צריכה המדינה להוזילך את מחירי הדיור

יוקר הדיור הוא נושא מרכזי בשיח הישראלי. הזכות לקורת גג היא זכות בסיסית, הנגזרת ממגילת זכויות האדם. לפיכך, הדאגה לקורת גג נזקפת לחובת המדינה לאזרחיה. מחירי הדירות יקרים ומהווים נטל כבד על אזרחי ישראל רבים, אשר אינם יכולים לעמוד בו. בעיקר נכון הדבר ביחס לזוגות צעירים ממעמד הביניים וביתר שאת לזוגות מהמעמד הנמוך. יצירת תנאים המאפשרים לזוגות הצעירים להקים בית בישראל צריכה להיות מטרה לאומית. אני סבור שבניית דירות במחיר בר השגה הוא גם האינטרס של הקבלנים, הן כבני הארץ והן כבעלי מקצוע המתפרנסים מתחום הנדל"ן. הפתרון, שאין עליו עוררין, הוא יצירת היצע שיעלה על הביקוש. כאשר הקבלנים ייבנו יותר מהביקוש, מחירי הדירות ירדו.


כבוגר המיתון העולמי הכבד באירופה אני יודע ומעיד שמחסור בביקוש לדירות לצד עודף היצע, יביא לירידת מחירים. רובם המכריע של הקבלנים יורידו מחירים אם לא יצליחו למכור את הדירות המיותרות שבנו. בתחילה הם יקצצו מעט מרווחיהם ובסופו של יום על חלק מהשקעתם - יהיו גם כאלה שיצטרכו לוותר על כל השקעתם. במצבים כאלה, היזמים מאבדים את אמונם בשוק ולעתים את יכולותיהם וגלגלי הייצור של הבנייה במדינה מאטים עד כדי עצירה.
הגידול הטבעי במדינת ישראל לצד עליית יהודי התפוצות מייצר ע"פ הלמ"ס מדי שנה כ-40,000 משקי בית חדשים. בלא הגדלת הבנייה החדשה, הגידול הזה יגרום לעודף ביקוש והמחירים ישובו ויעלו.

מכאן שהתקווה להורדת מחירים המסתמכת רק על נדיבותם של הקבלנים והיזמים לוותר על רווחיהם והשקעותיהם, פשוט לא תתגשם לאורך זמן. על מנת לבצע הורדה אמיתית של ממש במחירי הדירות יש לגרום להוזלה אמיתית של התשומות המרכיבות את מחיר הדירה ולהגן על רווחיהם של היזמים והקבלנים. ללא תמריץ הקבלנים לא יחלו בבניית פרויקטים חדשים וההיצע לא יגדל. על מנת לממש את החובה של המדינה לספר דירות לבנייה במחירים שפויים, עליה להקצות קרקעות במחירים הוגנים לזוגות צעירים ומחוסרי דיור.




מעבר להקצאת קרקעות על המדינה להקטין את המיסוי הכבד בענף הנדל"ן, מס רכישה, מס מכירה, היטל השבחה, מע"מ, מס שבח והיטלי הפיתוח מתגלמים במחירי הדירות הגבוהים. משימה נוספת המוטלת על המדינה היא הקצת הון במחיר ראוי וערבויות סבירות לענף הבנייה. נכון לעכשיו הבנקים גוזרים קופונים דמיוניים בתמורת להנפקת ניירות וטפסים ולצרכנים הקופון מסתכם בכ-50,000 שקל לדירה.

בעיה נוספת המתקשרת באופן ישיר למחירי הדיור ודורשת פתרון מיידי היא היעדר כוח עבודה בענף. על המדינה מוטלת האחריות להגדיל את היצע כוח העבודה הזר בענף הנדל"ן ולהפחית את המיסוי על ייבוא עובדים. יתר על כן, על מנת להוריד את מחירי הדיור, על הממשלה הבאה לקצר הליכי מתן רישיון ותעודות אכלוס באמצעות האצלת סמכויות והטלת האחריות על הקבלנים והמתכננים. משימה אחרונה היא בחינה מדוקדקת וחשיבה זהירה ואחראית לגבי הסטנדרטים הנדרשים לדירות מגורים. המוצר המכונה "דירה", השתנה מקצה לקצה בעשורים האחרונים, בעוד שמחירי הדירות עלו בערכים של שכר עבודה ממוצע מאז 1970 ועד היום ב – 10 משכורות [מ 130 משכורות ל 140 משכורות] הרי שעלות הקמת דירה ממוצעת גדלה במעל 60 משכורות ממוצעות, עובדה המעידה על השחיקה ברמת הרווח יזמי קבלני. לכן, מדינת ישראל חייבת לשנות את הסטנדרטים הללו שכן לא כל האזרחים יכולים להרשות לעצמם, ולא כולם גם מעוניינים להקריב את חייהם והכנסותיהם לטובת דירה גדולה ומפוארת. אם הממשלה הבאה, תבצע את הפעולות הללו, או אפילו את חלקן, מחירי הדירות ירדו ויתייצבו לאורך זמן במחיר בר השגה לבני הארץ.

הכותב הוא משה נחום - יו"ר ארגון הקבלנים מחוז דן