פיקוד העורף הגל השקט

הגדרת ישובים להתרעה
      הגדרת צליל התרעה

      נושאים חמים

      מתכננים לקנות דירה? אלו השאלות שאתם חייבים לשאול

      לפני שחותמים על חוזה לרכישת דירה - לרוב החוזה הכי גדול שתחתמו עליו - כדאי לברר טוב טוב על סביבת הבניין. ריכזנו את כל הבעיות שכדאי לברר לגביהן מראש

      העיר קריית גת (ShutterStock)
      (צילום: shutterstock)

      ירדן ועמרי, זוג צעיר כבני 30, מחפשים כבר כמה חודשים דירה לקנייה, ונעזרים לצורך כך במתווכים מקומיים. תוך כדי החיפוש, נתקלו בסוגים שונים של מפגעים ותוכניות אזוריות, שעלולים להשפיע על ערכה של הדירה ולפגום באיכות חייהם. עם זאת, ברובם המכריע של המקרים, המתווכים לא סיפקו אינפורמציה לעניין המפגעים הפוטנציאליים. "באחד המקרים נודע לנו שעומד להיפתח מתנ"ס בסמוך לדירה, מה שעלול לפקוק את הרחוב שבו היא ממוקמת ולייצר רעש רב", הם מספרים. "במקרה אחר, מדובר בכביש ראשי שעומד להיסלל בקרוב, ובשלישי – שכנים צעקנים כל כך, שרבים בבניין מכרו את הדירה בגללם. לולא היינו משוחחים עם השכנים, מגלים ערנות לפתקים שנתלו ברחוב ומבצעים בדיקה מעמיקה טרם הקנייה – היינו עלולים לקנות נכסים בעייתיים, ולאכול את הלב".

      האם המתווך מחויב למסור לקונה הפוטנציאלי מידע לגבי תכניות אזוריות, שעשויות להשפיע על החלטתו? צפי צרפתי, זכיין רשת התיווך לנדל"ן אנגלו סכסון ברמת השרון, מסביר כי אכן המתווך מחויב למסור לקונה מידע קריטי אודות הדירה וסביבתה. קוד אתי זה מגולם בבחינות התיווך למתווכים, המתחייבות בכדי לקבל רישיון. עם זאת, לא קיים חוק בנושא, ולכן אם רוכשים חשים שנמנע מהם מידע קריטי, בטרם רכשו את הנכס – כל שהם יכולים לעשות, הוא להגיש תלונה כנגד המתווך.

      עוד מדגיש צרפתי כי בעוד המתווך מחויב למסור ללקוחות מידע אודות תכניות עתידיות הנוגעות לאזור ולבניין – אם מידע זה מצוי בידיו – סוגיות הנוגעות לשכנים נמצאות בתחום האפור. בשורה התחתונה, קונים פוטנציאליים צריכים לבצע בדיקה מקדימה, יסודית מאוד, של הנכס וסביבתו טרם הקנייה, ולא להביא בחשבון שהמתווך יהיה הגון מספיק, בכדי למסור את מלא המידע שברשותו. "לפעמים המתווך מוסר מידע, ולפעמים, לצערי, לא. לפעמים הוא יודע, ולפעמים לא. לכן הרוכש צריך לבצע את הבדיקות בעצמו, וגם – לדעת אילו שאלות לשאול", מסביר צרפתי. עוד הוא מוסיף: "כל מידע שאתם מוציאים מהעירייה – בקשו שיימסר לכם בכתב".

      על רקע חוויותיהם הכאובות של ירדן ועמרי, לפניכם רשימת הסוגיות שרוכשים פוטנציאליים חייבים לשאול ולברר לגביהם, בטרם הם מחליטים לקנות נכס.

      מגרש ריק: שאלו מה הולך להיבנות עליו

      בניית עשרת אלפים יחידות דיור בראש העין. פברואר 2015 (ראובן קסטרו)
      (צילום: ראובן קסטרו

      אם אתם מבחינים במגרש ריק העומד בצד הנכס המוצע למכירה, בררו מה עומד לעלות בגורלו. "אם למשל מוצעת לכם דירה בבניין נמוך, ולצדו עומד להיבנות גורד שחקים, יש לכך השלכות על הנכס", אומר צרפתי. "השכנים בגורד השחקים עלולים לתצפת עליכם, והבניין עלול להסתיר את האור ואת הנוף, אם ישנו כזה. שאלו את המתווך לגבי מגרשים פתוחים בצד הבניין, ועשו בירור נוסף בעירייה. ברמת השרון, לדוגמה, מתוכנן בעתיד פינוי של המגרשים שבהם ממוקמת כיום תעש (התעשייה הצבאית). יש לברר מהן התוכניות לגבי מגרשים אלה". דוגמה נוספת מרמת השרון: באחרונה נתלו שלטי מחאה בחלקה המערבי של העיר, המאופיין בבנייה נמוכה, כנגד האפשרות שייבנו באזור מגדלים גבוהים. "היו ערניים לשלטים", אומר צרפתי.

      כבישים: בררו לגבי תכניות עתידיות

      כבישים סואנים עלולים להסב עגמת נפש רבה לדיירים המתגוררים בנכסים סמוכים (שלא לדבר על מחקרים שמצאו קשר בין קרבה לכביש סואן לבין התקפי לב וסרטן). אי לכך, גם אם הנכס המוצע לכם ממוקם באזור שקט יחסית, חשוב לבדוק מהן התוכניות לעתיד. הזוג ירדן ועמרי מספקים דוגמה. "ראינו דירה הממוקמת בהרצליה, באזור שקט וירוק. לאחר שיחה מקרית עם מכר, תושב האזור, התברר כי ישנן תכניות לבניית כביש ראשי לא רחוק משם. המחשבה שלו היינו רוכשים את הדירה, היינו סובלים מרעש נורא ומזיהום אוויר – מתסכלת". לרוע המזל, גם בירורים יסודיים לא תמיד מבטיחים שקט לאורך זמן. צרפתי מספר על לקוח עבר, שרכש לפני שנים רבות בית ישן בהרצליה, ובירר בעירייה אם קיים תכנון עתידי לכביש. "התשובה שקיבל היתה לא, אבל כעבור שנים נבנו נתיבי איילון בהרצליה. אותו אדם קיבל פיצוי מהעירייה".

      שכנים: היו ערניים לסוגיות רגישות

      שכנים הם מקור המידע הטוב ביותר שלכם כרוכשים פוטנציאליים: הם יכולים לספר לכם על תכניות עתידיות, על מאפייניה של השכונה ועל ההיסטוריה של הנכס הספציפי העומד למכירה. בנוסף, שכנים גם יכולים לספר לכם על בעיות הנוגעות לשכנים האחרים בבניין, ועלולות להשפיע על איכות חייכם. לדוגמה: שכנים המעורבים עם העולם התחתון ושכנים רעשנים או מטרידנים במיוחד. הם גם יוכלו לספר לכם על סכסוכי שכנים, אם ישנם כאלה. "אחרי שקניתי את הדירה שלי, התברר שהשכן בקומה שמעליי לוקה בנפשו ולא מפסיק לצעוק", מספרת א', תושבת צפון תל אביב. "לו הייתי יודעת זאת, ייתכן שהייתי מוותרת על הדירה". צרפתי מוסיף: "הגורם שאליו כדאי לפנות לייעוץ הוא ראש הוועד בבניין, שבקיא בכל, בדרך כלל. כמו כן, ניתן לגשת לגינת המשחקים הקרובה, ולשוחח שם עם השכנים. מדובר במידע ששווה זהב. בזמנו היה סיפור על בית בושת שהוקם בבניין מגורים בתל אביב. זהו מקרה קיצוני אמנם, אבל תמיד כדאי לרחרח ולברר".

      מוסדות לימוד: בררו לגבי מיקום

      אילוסטרציה (ShutterStock)
      (צילום: shutterstock)

      נגישות למוסדות לימוד מקלה מאוד על חייהם של הורים לילדים. מסיבה זו, אומר צרפתי, כדאי לברר היכן ממוקמים המוסדות הרלוונטיים, טרם הקנייה. נקודה אחרת לבירור היא אם מתוכננים לקום מוסדות חדשים בסמוך לנכס המוצע למכירה. גן ילדים או בית ספר הממוקמים בסמיכות לדירה, עלולים לייצר רעש לא רצוי, ואף לפקוק את הרחובות הסמוכים. ירדן ועמרי גילו על תכניות לבנות מתנ"ס ברחוב שבו ראו דירה, בזכות מודעות שנתלו בלובי הבניין. "לאחר ששמנו לב למודעות, מיד הלכנו לברר בעירייה", הם מספרים.

      אנטנות סלולריות: הסתכלו היטב

      יש לבדוק היטב אם ישנן אנטנות הממוקמות בסמוך לנכס, ואם ישנן – איפה בדיוק. אתר מדלן יוכל לסייע לכם באיתור האנטנות. הבירור קריטי, שכן לעתים האנטנות מוסתרות מעיניכם, וממוקמות בתוך צמחייה, מרפסות, גגות גבוהים וכן הלאה. "גם באנטנה סלולרית בסמוך לנכס נתקלנו, תוך כדי חיפושי הדירה", מספרים ירדן ועמרי, "אך דווקא במקרה זה המתווך הסב את תשומת לבנו לכך".

      תמ"א 38: התעניינו לגבי תכנון עתידי

      חיזוקים ושיפוצים של מבנים ישנים בחסות "תכנית המתאר הארצית לחיזוק מבנים קיימים בפני רעידות אדמה" (תמ"א 38) נעשים נפוצים יותר ויותר בשנים האחרונות. התוכנית מציעה לרוב עסקה משתלמת לשני הצדדים המעורבים: הקבלן הפרטי, מצד אחד, והדיירים, מצד שני. הקבלן זוכה להקים כמה דירות בגג הבניין ולמכור אותן, ובתמורה – הוא מחזק את הבניין בפני רעידת אדמה ומשפץ אותו באופן יסודי (על חשבונו) לרבות הוספת ממ"דים ומרפסות לדירות וכן חנייה לכלל הדיירים.

      מאחר שרבים מבנייני המגורים בישראל ישנים, הם מועמדים לעבור תמ"א 38 בשלב זה או אחר – מהלך חיובי, שלרוב מעלה משמעותית את ערך הנכס. אי לכך, אם אתם מתעניינים בדירה בבניין ישן, שבו אין ממ"ד למשל, בררו מהם הסיכויים שיעבור תמ"א. שימו לב, כי אם בבניין ישנן כבר דירות גג, הסיכויים שיעבור תמ"א מסורתית (כלומר, שלא על חשבון הדיירים), נמוכים יותר. הכתובת הטובה ביותר לבירור הסוגיה היא בעירייה, מדגיש צרפתי. עוד כדאי לשים לב שתמ"א 38 לא בהכרח מתאימה לכם כרוכשים. אם למשל רק רכשתם את הדירה ומיד היא מתחילה תמ"א – תיאלצו לסבול מכמה שנים של שיפוצים רועשים, חוויה לא נעימה בכלל.

      בתים ישנים: בדקו בעיות ביוב וצנרת

      ייתכן שתתפלאו לדעת, אבל בבניינים שנבנו לפני 50-60 שנה, לא תמיד קיימת מערכת ביוב משוכללת, ובמקום זאת ישנם בורות ספיגה. בורות אלה מכילים את הביוב שנשפך לתוכם מהבניין כולו. כשמתמלא הבור, מגיעה למקום משאית מטעם העירייה ושואבת אותו. "בורות ספיגה מלווים לעתים בריחות לא נעימים ונהפכים למפגע תברואתי", אומר צרפתי. "הם גם מייצרים עלויות בשל הצורך להזמין משאית. זוהי נקודה שצריך לבדוק". בתים ישנים עלולים גם לסבול מצנרת ישנה מאוד, המייצרת רטיבויות – סוגיה שגם היא מחייבת בדיקה. "כדאי להזמין איש מקצוע", אומר צרפתי.

      קומות עליונות: בדקו אם ישנה בעיית רטיבות

      דירות הממוקמות בקומה האחרונה של בניין המגורים, חשופות לעתים קרובות לבעיות רטיבות, הנובעות מחלחול גשמים אל הדירה מהגג. לכן, אם אתם מתעניינים ברכישת דירת גג, או בדירה בקומה האחרונה, בדקו אם קיימות בעיות רטיבות ועד כמה הן חמורות. "האחריות לטיפול בבעיות אלה היא של בעל הנכס", אומר צרפתי. עוד הוא ממליץ לרוכשים של דירות מסוג זה, להזמין מהנדס לבדיקה, וכן לשאול את בעלי הנכס בנוגע לקיומן של בעיות רטיבות.