חברת אמות ( 1,307 ) היא אחת השחקניות הבולטות בתחום הנדל"ן המניב בישראל, והיא נסחרת בתל-אביב בשווי של כ-3.6 מיליארד שקל.
בבעלות החברה פורטפוליו עשיר של 94 נכסים, אשר מיועדים למגוון רחב של שימושים: קמעונאות, פארקים תעשייתיים ותחום המשרדים. אנחנו סבורים שפורטפוליו מגוון של נכסי החברה ופיזור גיאוגרפי רחב מהווים יתרון עבור המשקיע, שרוצה להיחשף לחברה יציבה גם במקרה של האטה במגזר או אזור גיאוגרפי מסוים.
בנוסף לפורטפוליו האיכותי והמגוון, אמות שומרת לאורך השנים על איתנות פיננסית גבוהה. לאמות השקעות תזרים מזומנים חזק. כ-70% מכלל הנדל"ן של הקבוצה אינו משועבד, והחוב הפיננסי נטו מהווה כ-53% מסך המאזן.
למרות כל היתרונות של אמות, היא עדיין נסחרת לפי מכפילי הון של 1.18 ומכפיל FFO של 12 - מכפילים נמוכים מאוד בהשוואה לחברות הנדל"ן האחרות.
לחברה יש 3 נכסים בשלבי הקמה - שניים מהם כבר הושכרו במלואם לאגד ולרשת מלונות פתאל בחוזים ארוכים, וצפויים להוסיף בשנת 2016 ל-NOI (רווח תפעולי לפני פחת ומימון) של החברה כ-15 מיליון שקל. הנכס המשמעותי ביותר שנמצא בשלבי הקמה, הוא מגדל אטריום ברמת-גן, שצפוי להיות מושלם בתחילת 2016 ולתרום ל-NOI של החברה כ-75-85 מיליון שקל.
בהינתן ה-NOI הצפוי בגין הנכסים בהקמה, ה-NOI של אמות בשנת 2017 צפוי לגדול לכ-580 מיליון שקל, לעומת ה-NOI הנוכחי של כ-493 מיליון שקל. להערכתנו, רוב הגידול יבוא לידי ביטוי גם בשורת התזרים, כך שה-FFO (תזרים תפעולי נקי) ב-2017 צפוי להסתכם בכ-370 מיליון שקל, לעומת 294 מיליון שקל ב-2014, גידול של כ-26%. בהתבסס על ה-FFO העתידי, החברה נסחרת היום במכפיל צנוע מאוד של 9.5 בלבד. אמות מחלקת כ-60% מה-FFO השנתי כדיבידנד. מדובר בתשואת דיבידנד גבוהה מאוד של כ-5.2%, שצפויה להתקבל בשנה הקרובה. במבט קדימה אנחנו חוזים שתשואת הדיבידנד ביחס לשווי של המניה היום תגיע לכ-6.3% ב-2017.
אנו סבורים שלאמות יש הנהלה מצוינת, שיודעת לנהל את הנכסים בצורה יוצאת דופן, ותמשיך להוביל את החברה לצמיחה גם בעתיד. לאור כל האמור, אנו ממליצים על המניה עם מחיר יעד של 15 שקל למניה, אפסייד של כ-15% על מחירה הנוכחי.
*** בן נובו שלם, מנהל מחקר, אפסילון