למרות או בגלל כחלון: עלייה במחירי הדירות בחודש מאי

מה עושות ההכרזות הלא ממש אפויות שיוצאות חדשות לבקרים ממשרד האוצר ומבטיחות לצנן ביקושים ולייצר היצע בשוק המגורים? לפחות לפי שעה, ואולי שלא במפתיע, בדיוק את ההיפך. על פי מחירי הדירות המבוקשים בלוח הומלס, ההכרזות הללו מעניקות רוח גבית דווקא למוכרים. בחודש האחרון הם ראו לא מעט קונים שביקשו דווקא להקדים רכישות - לפני שמס הרכישה למשל יעלה משמעותית לקוני דירה שנייה - והזדרזו באופן טבעי להעלות מחירים.

מהבדיקה עולה, כי מתוך 15 אזורים, בשבעה אזורים נרשמו בחודש מאי עליות בכל סוגי הדירות. באף אזור שנבחן לא נרשמו ירידות רוחביות בכל סוגי הדירות.

קשה להאשים את הציבור שלא קונה את ההכרזות החדשות. התוכניות של שר האוצר משה כחלון - פתרון בעיית העובדים, טיפול בסחבת הביורוקרטית, "פטיש" מיסוי על המשקיעים וכו' - נשמעות דומות מאוד לאלו שהשמיעו שטייניץ ולפיד, שני שרי האוצר הקודמים שהבטיחו שכדאי לחכות עם הרכישות.

בפועל, כידוע, קונים שחיכו לבשורות גילו שמחירי הדירות טיפסו כמעט כל חודש בעוד כמה אחוזים, ושהבירוקרטיה האמיתית היא בין משרדי הממשלה שמתקשים לתרגם הצהרות למעשים. כחלון אמנם דרש וקיבל הפעם סמכויות מרחיקות לכת בכדי להתגבר על שלל האינטרסים והבירוקרטיות בממשלה ובכנסת, ולראשונה שר האוצר אחראי גם על מינהל התכנון וגם על רשות מקרקעי ישראל, ועדיין סנכרון כל המערכות והובלת חקיקה ושינויים כל כך מרחיקי לכת צפויים להתקל בלא מעט מהמורות.

מעניין לראות שדווקא בשוק השכירות, ולמרות ששר האוצר החדש נחוש בין השאר לקדם את "חוק שכירות הוגנת" שיקפיא את המחירים לתקופה של כמה שנים, נרשמה החודש מגמה מעורבת.

בדירות הקטנות, שלושה חדרים, נרשמו ירידת במחיר המבוקש בשבעה מתוך 15 האזורים, ובדירות ארבעה חדרים נרשמו ירידות בשישה אזורים.

לא מן הנמנע שגל רכישות המשקיעים לאורך השנים האחרונות מייצר לא מעט מוקדים שבהם כבר ניתן למצוא עודף דירות של משקיעים, המתקשים למצוא ביקושים ודוחפים את המחירים כלפי למטה. עם זאת, בעיר תל אביב למשל - שם כמחצית מהתושבים הם שוכרי דירות - נרשמו גם החודש עליות במחיר השכירות המבוקש בכל סוגי הדירות, בשיעור של 0.3%-1%.

להבדיל מהלוחות האינטרנטיים האחרים, אתר הומלס גובה כסף מכל אחד מאלפי המפרסמים בלוח, מה שכמובן מייצר מחיר מתוקנן ביחס לציפיות של כל מוכר פוטנציאלי ומנטרל "טרמפיסטים".

המדד מציג 2 פרמטרים - המחיר המבוקש לדירה והתשואה הממוצעת בכל אזור, בהינתן מחיר השכירות.

חשוב לזכור, שמחיר השכירות הוא ברוטו. חודש ללא שוכר, הוצאה לתחזוקת הנכס, מיסוי (במידה והשכירות גבוהה מכ-4,500 שקל לחודש) ועוד עשויים לגרוע כ-10% בממוצע.

המדד מציג את התשואה לדירה - שקלול של מחירה מול מחיר השכירות. גם בהנחה שיש הטיה במחירים המפורסמים למכירה או להשכרה, הם אמורים להתקזז משמעותית במונה מול המכנה.