נושאים חמים

שכונת בת גלים בחיפה: זינוק מחירים של 107% בחמש שנים ופוטנציאל לצמיחה

על-אף שנחשבה אחת השכונות החלשות בחיפה, משקיעים רבים גילו את הפוטנציאל בקרבה למים של שכונת בת גלים והקפיצו בה את המחירים. מחלף חדש, ותוכניות לשיקוע הרכבת ולבתי מלון, הופכים את השכונה לאזור נדל"ן שכדאי לעקוב אחריו

צילום: ערן גילווארג, עריכת וידאו: יותם וקס

ראשוני הבתים בשכונת בת גלים בחיפה, המהווה את לב לבו של גרעין השכונות הוותיק במערב העיר, נבנו בתחילת המאה ה-20 במרחק אפסי מקו המים. עד היום, על אף שהשכונה תחומה וחסומה בין בסיס ההדרכה של חיל הים, מבני בית הספר לרפואה של הטכניון ומתחם בית החולים רמב"ם, ועל אף שעד לאחרונה היא סבלה מנגישות מוגבלת בשל היעדר מחלף – נשארה הקרבה הבלתי נתפשת למים אחד ממאפייניה הבולטים, והסיבה לכך שבשוק הנדל"ן צופים לה עתיד מזהיר.

הנתונים המצוינים ליוו את בת גלים מראשיתה, אלא שלאורך השנים משכה אליה השכונה בעיקר אוכלוסייה מרקע סוציו-אקונומי נמוך, והניתוק הגיאוגרפי שנגזר עליה בשל מסילת הברזל שנסללה ממזרח לה ומנעה הגעה אליה – הפכו את בת גלים לאחת השכונות החלשות בחיפה. הטיילת שנמתחת לאורכה – אזור שאמור היה להיות ממאפייניה הבולטים והמתויירים – עומדת כבר עשרות שנים כרצועת שטח מוזנחת, כשבקצה הדרומי, תחנת הרכבל של חיפה המקשרת את רצועת החוף בשלישיית קרונות כדוריים אל ראש ההר שמעליו, באזור סטלה מאריס.

ואולם, דווקא במרכזה של הטיילת עומד עד היום מבנה קזינו ישן ונטוש. הקזינו, שנבנה בשנות ה-30 וננטש בשנות ה-70 (ולמרות שמו מעולם לא הופעל כקזינו), הספיק לאורך השנים להחליף בעלויות, אך נותר עד היום מפגע חשוף בקו החוף של השכונה.

בחמש השנים האחרונות, עם הזינוק החד במחירי הנדל"ן בישראל, חלה תפנית: השכונה החלה למשוך אליה ציבור חדש: על פי גורמים בענף, עשרות עסקות נדל"ן של משקיעים, מרביתם מאזור גוש דן, בוצעו בשכונה והעלו בה את ערך הדירות בשיעור חד יותר משיעור עליית המחירים הממוצע בישראל באותה תקופה. על פי נתוני אתר מדל"ן, מחודש דצמבר 2009 ועד היום – זינקו מחירי הדירות בשכונת בת גלים ב-107% - זאת לעומת עלייה ממוצעת של כ-40% בשנים אלו בשאר המדינה.

בת גלים

העבר המוזנח נהפך להווה אטרקטיבי

הזינוק במחירי השכונה תואם במידה רבה את הזינוק של מחירי הנדל"ן בשוק החיפאי בשנים אלו, שעמד על פי נתוני מדל"ן על עלייה של כ-99%, אך גם בהשוואה אליהם, מדובר בהתייקרות חדה יותר. "הגיאוגרפיה בחיפה פועלת הפוך: דווקא השכונות שקרובות לים, שאמורות להיות היוקרתיות ביותר, סובלות מהזנחה והמחירים בהן נמוכים. בחמש-שש השנים האחרונות המשקיעים גילו את השכונה והרימו את המחירים כלפי מעלה, כיום ההיצע מאוד קטן, כמעט ואין נכסים לרכישה בשכונה ולכן כשנכס מתפנה – יש עליו ביקוש גבוה", מסביר בשיחה עם וואלה! נדל"ן דרור אלוני, מנכ"ל אנגלו סכסון חיפה.

אלוני מציין כי בשל מיקומה, פוטנציאל השוכרים בשכונה גבוה וקבוע. "יש אנשי קבע, סטודנטים שלומדים בית הספר לרפואה ומתמחים במרכז הרפואי רמב"ם וצעירים שרוצים לגור באזור. לא מדובר במשפחות צעירות עם ילדים, אבל מדובר בפלח לא מבוטל שמחפש דירות בשכונה". יתרון זה גורם לבעלי הנכסים לגבות דמי שכירות גבוהים יחסית: על פי נתוני מדל"ן דירת 4 חדרים ממוצעת בשכונה מושכרת כיום בכ-4,500 שקלים לחודש.

העבר המוזנח והלא אטרקטיבי של השכונה, נהפך אם כן להווה אטרקטיבי שבו משקיעים מאמינים בפוטנציאל הלא-ממומש של השכונה. אם להסתמך על תכניות העירייה, הרי שהעתיד צפוי להיות בהחלט תפנית חדה – כזה שעשוי להפוך את בת גלים לאחת השכונות היפות והייחודיות בישראל.

קזינו בת גלים (יח"צ , גורדון אדריכלים ומתכנני ערים)
הדמיה של קזינו בת גלים (הדמיה: גורדון אדריכלים ומתכנני ערים)

עתיד נוצץ

מבדיקת וואלה! נדל"ן עולה כי התוכניות הנוכחיות כוללות כמה מהלכים אסטרטגיים: פתיחתו לאחרונה של מחלף אלנבי מאפשר כעת לחבר בין שדרות ההגנה בכניסה הדרומית לעיר עם רחוב אלנבי ועם שכונת בת גלים. מהלך היסטורי זה, שבו הושקעו כ-40 מיליון שקל, מאפשר לראשונה מאז הקמת השכונה ב-1922 כניסה ויציאה מהכביש הראשי.

"המחלף הוא מהלך חשוב מאוד ולצדו ישנם שני מהלכים אסטרטגיים נוספים: פינוי בה"ד חיל הים ופרויקט השיקוע של הרכבת", מספר מהנדס עיריית חיפה, אריאל וטרמן. "בשלב הראשון בסיס חיל הים 'נסוג' בחלקו לעורף השכונה ויאפשר רצף של הטיילת החיפאית, שתחבר את השכונה עד הקצה הדרומי של העיר - ובעתיד עד עתלית. בשלב השני, המקודם כעת במוסדות התכנון הארציים, צפוי הבסיס להתפנות ובמקומו ייבנו כ-1,000 יחידות דיור חדשות". וטרמן מעריך כי פינוי הבסיס יבוצע בתוך פרק זמן של 5-10 שנים.

המהלך השני הנו פרויקט שיקוע הרכבת – שאותו מובילה העירייה ביחד עם משרד האוצר, התחבורה ורכבת ישראל. וטרמן מציין כי "באזור של בת גלים, תוואי הרכבת יעבור במנהרה תת קרקעית שתיכנס מתחת להר הכרמל ותאפשר חיבור של השכונה לעיר. היום בת גלים היא שכונה כלואה, מנותקת מהעיר". בעירייה מתקשים להעריך את פרק הזמן של הפרויקט ומדגישים כי הדבר תלוי בשיתוף הפעולה מצד משרד התחבורה ורכבת ישראל.

עוד מהלכים: רצועת החוף של "החוף השקט" בבת גלים צפויה להתרחב ובאזור יוקם בעתיד מרכז ספורט ימי. זאת ועוד, גם מבחינה תיירותית צפוי לבת גלים עתיד מעניין: שלושה בתי מלון נבנים באזור השכונה (אחד במתחם אגד הישן, מלון נוסף ברחוב העלייה השנייה ושלישי בשדרות בת גלים) לצד קידומה של תוכנית הפיכת הקזינו הישן – שאותו רכש גיל דנקנר לפני כמה שנים בסכום של כ-20 מיליון שקל, למלון דירות בן 40 חדרים, שבו בריכת מים מלוחים - במרחק אפס מקו המים.
מסמך מדיניות שאושר לאחרונה על ידי ועדת השימור בעיר קבע לאחרונה הנחיות לפיתוח השכונה וצפוי לשנות את הטיילת הקיימת, לטובת שטח ייעודי להולכי רגל ואזור מסחרי. בנוסף, צפויים להתקדם בשכונה שני מתחמי פינוי בינוי שכבר הוכרזו על ידי הממשלה בשלהי 2014 (מתחם "חיל הים" ומתחם "העלייה השנייה").

טיילת רמב"ם בת גלים חיפה (יח"צ , הדמיה
גרינשטיין הר-גיל)
הדמיה של טיילת רמב"ם (הדמיה: גרשטיין הר-גיל)