הישראלים מסתפקים בדירות קטנות - או מוותרים על רכישה

עלייה מחודשת במחיר שמוכנים ישראלים לשלם על דירה, צניחה מפתיעה בכוונת קנייה של רוכשי דירות, ועלייה בביקוש לרכישת דירות קטנות - אלו הממצאים העיקריים שעולים מהסקר החצי שנתי של "גלובס נדל"ן" ופרסום אזימוט, שערך מכון מותגים במהלך חודש יוני האחרון, בפעם ה-19 ברציפות מאז שנת 2006.

ממצאי הסקר מציירים תמונה לא ממש מפתיעה של ציבור המבולבל מצעדי הממשלה. לצד משקיעים שרכשו מספר שיא של דירות בחודשים האחרונים, נראה שהציבור הרחב, בעיקר זוגות צעירים, נמצא כרגע במציאות אחרת לחלוטין.

הסקר נערך בטרם הודיע רשמית שר האוצר משה כחלון על שיעור העלאת מס הרכישה למשקיעים (8%), אולם אחרי שהיה כבר ברור שזהו אחד המהלכים הראשונים שמתכנן כחלון. לכן, למרות שממצאי הסקר מעלים תמונה על פיה חלה ירידה משמעותית בכוונות הרכישה, אנחנו יודעים שבפועל רוכשים רבים הקדימו את רכישת הדירה בגלל העלאת המס, מה שהוביל את יוני 2015 להיות ככל הנראה אחד החודשים החזקים ביותר בענף הנדל"ן למגורים מזה שנים (ראו גם מדד גלובס-הומלס לחודש יוני, בעמ' 18).

המסקנה המתבקשת היא שהצעד הראשון שאותו נקט כחלון לצינון השוק - העלאת מס הרכישה למשקיעים, הביא לפי שעה בבירור לתוצאה הפוכה. למרות שחלק ניכר מהציבור ציין בסקר שאין בכוונתו לרכוש דירה, בפועל רבים הקדימו רכישות בגלל העלאת המס. זאת, בעוד הזוגות הצעירים נותרים מאחור עם הון עצמי נמוך ומחיר תפיסתי של דירה המנותק מהשוק הקיים, שבו מחירי הדירות ממשיכים לעלות. ביסוס להנחה זו ניתן למצוא בעלייה בביקוש לדירות קטנות כמו גם למספר השיא של רוכשי דירות להשקעה בחודש מאי האחרון, כפי שהשתקף מדו"ח מינהל ההכנסות באוצר שפורסם בתחילת השבוע שעבר.

על פי הנתונים, חלה עלייה של 74% במספר הדירות שנרכשו להשקעה בחודש הנסקר, מה שהוביל את שיעור המשקיעים מכלל הרוכשים לעמוד על כ-29%, שיא של החודשים האחרונים.

על פי הסקר, כ-7% מהנשאלים ציינו כי הם נמצאים בתהליך חיפוש דירה או שוקלים לחפש בקרוב דירה, לעומת כ-10% מחפשי דירות בחודש דצמבר 2014.

מדובר בהמשך מגמת הירידה. לפני שנה בדיוק עמד שיעור המחפשים על כ-13%, כך שמדובר בצניחה של כ-46% בפרק זמן של שנה. גם אם לפני שנה הביקושים הגבוהים הוזנו בין היתר מצפיות שווא לתוכנית מע"מ אפס של שר האוצר הקודם יאיר לפיד, חשוב לציין שגם בראייה ארוכת טווח מאז סוף שנת 2006 עולה, כי רמה של 7% כפי שנצפתה בסקר האחרון היא רמת שפל שלא נרשמה כמותה בעבר.

גורמים שונים בענף מעריכים כי היקף כה נמוך של מחפשים עשוי להעיד על הבנה של הרוכשים כי הגיעו לרף עליון מבחינת אפשרות הרכישה מחד. מנגד, ייתכן ושוב קיימת תקווה שמא צעדי הממשלה המכוונים בעיקר לטווח הארוך יוכלו להשפיע על המחירים בהמשך.

נזכיר שפרויקטים לבניית דירות מוזלות כמו מחיר מטרה או מחיר למשתכן יניבו דירות מוזלות רק בטווח של שנה וחצי-שנתיים מיום הזכייה במכרז במקרה הטוב, ופתרון ממשלתי להקלה על המחירים בטווח הקצר איננו בנמצא נכון להיום. יחד עם זאת, מדובר כמובן בשוק של ציפיות. א תיווצר ודאות שמחירי הדירות אכן יירדו בעוד שנתיים-שלוש (בגלל הגדלת ההיצע, בגלל הקטנת הביקושים, בגלל עליית הריבית וכו'), לא מן הנמנע שהדבר יוביל לשינוי מגמה כבר מחר-מחרתיים.

שכיחות מחפשי דירה חדשה מקבלן ירדה גם כן מרמה של 61% בסוף שנה שעברה מול 50% השנה. לעומת זאת, בשוק היד השנייה, עלתה השכיחות מ-74% לכ-83%. המשמעות היא שהקהל פונה יותר לדירות יד שנייה לעומת דירות חדשות וייתכן שהסיבה לכך היא שבסקר הקודם אפקט תוכנית מע"מ אפס (שהבטיחה דירות חדשות בפטור ממע"מ לזכאים) הוביל לעדיפות לרכישת דירות חדשות על ידי הציבור.

כעת, לאחר שהתוכנית ירדה מהפרק, חזר הציבור לחפש יותר דירות יד שנייה.

באופן מסורתי, דירות 4 חדרים הן המצרך המבוקש ביותר בשוק הנדל"ן למגורים בישראל. עם זאת, על פי תוצאות הסקר הנוכחי, חלה ירידה משמעותית בכמות המתעניינים בדירת 4 חדרים ל-23.4%, לעומת כ-30% בדצמבר שנה שעברה.

בנוסף, נראה כי ישנו קיטון גם בביקוש לדירות 3 חדרים - רק כ-28% מקרב מחפשי הדירות מחפשים דירת 3 חדרים, לעומת כ-34% בדצמבר שנה שעברה.

בכל הנוגע לביקוש לדירות 5 חדרים נשמרת היציבות, ברמה של 27% בסקר הנוכחי, לעומת 25% בשנה שעברה. מנגד, הביקוש לדירות 2 חדרים גדל ל-9.4% לעומת 7.9% בסקר הקודם ו-4.7% בסקר שנערך ביוני שנה שעברה.

נציין שהביקוש הגואה לדירות בנות 2 חדרים מתקשר באופן ברור למגמת העלייה בהיקף רכישת דירות על ידי משקיעים, זאת מכיוון שהתשואה על הדירות הקטנות גבוהה בדרך כלל יחסית למחירה וגם מחירן של הדירות הללו כמובן זול יותר ומתאים למשקיעים רבים שמבצעים את ההשקעה בעיקר בעזרת הלוואת משכנתא.

בסקר הנוכחי בולט גם אחוז המתלבטים באיזו דירה לבחור מבחינת מספר החדרים, נתון שרשם עלייה חדה מרמה של 2%-4% בסקרי 2012-2014 ל-9.3% בסקר הנוכחי. נתון זה מעיד יותר מהכל על שינוי תפיסה בקרב הרוכשים שנעו מחיפוש דירה המבוסס על צרכים (מספר חדרים) לחיפוש דירה על פי מחיר. כך, מספר המתלבטים מעיד על חיפוש דירה בתקציב מסוים עם ידיעה מראש שמספר החדרים לא יהיה השיקול המכריע. מאידך, שיקול זה של מחיר לעומת מספר חדרים מאפיין גם משקיעים שמחפשים אחר תשואה ופחות אחר מספר חדרים קבוע.

"ניתן לראות בבירור את טביעות האצבעות של המשקיעים בשוק הדירות בביקוש לדירות קטנות בנות 2-3 חדרים שמהווה 37% מסך כל הביקושים", אומר בני קרת, מנכ"ל אזימוט ויועץ אסטרטגי ליזמי נדל"ן, "זהו נתון מפתיע, במיוחד שאין הרבה דירות כאלו בנמצא".

המחיר המקסימלי שאותו מוכן הרוכש הישראלי הממוצע לשלם, על פי הסקר הנוכחי, עומד על כ-1.29 מיליון שקל. מדובר בעלייה של כ-6% בהשוואה לסקר הקודם אז עמד נתון זה על כ-1.22 מיליון שקל. זוהי עלייה לא מבוטלת, שמגיעה לאחר ירידה במחיר בשני הסקרים המוקדמים יותר (דצמבר 2013-יוני 2014). שינוי המגמה בסקר הנוכחי מעיד פעם נוספת על התייאשות הציבור מההבטחות הרבות לירידות מחירים.

בפילוח שבין המשיבים בסקר לגבי המחיר המקסימלי לרכישת דירה, ניתן לראות בבירור את המצוקה במציאת דירות זולות של פחות ממיליון שקל. בטווח מחיר יעד של עד מיליון שקל נקבו רק 30% מהנשאלים, ירידה מנתוני הסקר הקודם אז עמד הנתון על 40%. במקביל, בסכומים הגבוהים יותר נרשמה עלייה: כ-45% בטווח המחירים שבין מיליון שקל ל-1.5 מיליון שקל (לעומת 40% בסקר הקודם), כ-13% בטווח המחירים שבין 1.5 מיליון שקל ל-2 מיליון שקל (לעומת 10% בסקר הקודם) וכ-13% בטווח המחיר של למעלה מ-2 מיליון שקל (לעומת 10% בסקר הקודם).

לדברי קרת, עלייה זו הינה משמעותית ומוכיחה בגרות של הציבור והפנמה של המציאות. זאת לאור פעילות ענפה ויומיומית של הציבור והתקשורת בנושא. לסיכום אומר קרת: "הבעיה העיקרית שעמה לא מתמודדים היא היצע זמין של דירות לבנייה ושחרור חסמים ביורוקרטיים שיאפשרו יותר בנייה ומחירים הוגנים לציבור. הזוגות הצעירים, דור ההמשך, חייב לקבל טיפול מיוחד כסדר עדיפות לאומי כלכלי ראשון במעלה.

"לא ייתכן שזוגות צעירים, עמוד השדרה של החברה, לא יוכלו לרכוש דירה בסיסית ולחיות בכבוד. הממשלה התרגלה למסי עתק מענף הנדל"ן והיא חייבת לסייע להם ובדחיפות".

סקר "גלובס-אזימוט" מציג פעמיים בשנה, במחצית השנה ובסופה, תמונת מצב עדכנית של שוק הנדל"ן למגורים בישראל. זאת באמצעות הצגת נתונים עדכניים בנוגע לכוונות הציבור לרכוש דירה בישראל ותפיסות הציבור לגבי מחירי הדירות בארץ.

הסקר נערך באמצעות מכון המחקר מותגים, בקרב מדגם ארצי מייצג של כ-500 איש, מחציתם נשים ומחציתם גברים, המהווים מדגם מייצג של האוכלוסייה הבוגרת, דוברת השפה העברית בישראל.