פיקוד העורף הגל השקט

הגדרת ישובים להתרעה
      הגדרת צליל התרעה

      נושאים חמים

      מצוקת דיור? המדינה מקדמת צמודי קרקע וגורמת להעלאת מחירים

      ההצעות הזוכות במכרז לצמודי קרקע בקרית אתא משקפות מחירים הגבוהים פי 3 משווי הקרקע - מה שיביא לעליית מחירים באזור. כך גורפת המדינה מיליונים ומעלה את מחירי הדיור

      קרית אתא (יח"צ)
      צמוד קרקע של חברת שרביב בקרית אתא

      דיבורים לחוד ומעשים לחוד - בצל משבר הדיור, המדינה ממשיכה למקסם את הכנסותיה מהקרקע – ולמעשה לגרום להעלאת מחירי הדיור: היום (ב') פירסמה רשות מקרקעי ישראל הודעה על 50 הזוכים במכרזים לבניית בתים צמודי קרקע בשכונת אלונים בקריית אתא. אולם הודעה זו, טכנית ככל שתהיה, מצביעה על כך שהמדינה ממשיכה לגרוף מיליוני שקלים, המשקפים לעתים מחיר העומד על פי שלוש משווי הקרקע שאותו היא מעריכה – ולהביא בכך לעליית מחירים.

      במכרז הנוכחי, שבמסגרתו ייבנו 98 יחידות דיור צמודות קרקע במגרשים דו משפחתיים, משקפות ההצעות הזוכות סכומים הגבוהים פי 2 ו-3 ממחירי המינימום שנקבעו במכרז. כך, למשל, באחד המגרשים שגודלו 716 מ"ר עמד מחיר המינימום על כ-315 אלף שקל - אך ההצעה הזוכה עמדה על כמיליון שקלים – פי שלוש מהסכום שהמדינה העריכה כשווי הקרקע המינימלי. סכום זה אינו כולל את הוצאות הפיתוח שעל הזוכה במכרז לשלם, העומדות במגרש זה על כ-320 אלף שקלים נוספים. במלים אחרות, עבור יחידת קרקע לבניית יחידה דו משפחתית ישלם הזוכה כ-1.3 מיליון שקל.

      על פי הערכות של גורמים בשוק הנדל"ן, פרט לעובדה כי המדינה שילשה במקרה זה את הכנסותיה מהקרקע, הרי שהמחירים הגבוהים משקפים מגמה חד משמעית של התייקרות עתידית של הדירות באזור זה, שכן המחירים שזכו משקפים מחיר גבוה יותר מצמודי הקרקע הנמכרים כבר כיום בשכונה.

      לשם השוואה, כיום נמכר צמוד קרקע בפרויקט גבעת אלונים של חברת שרביב במחיר של כ-1.8 כולל מע"מ. שרה אילין, סמנכ"לית השיווק בחברת שרביב, העריכה כי המחירים בעתיד יהיו גבוהים יותר: "הביקושים והמחירים ששולמו מביאים לידי ביטוי את המחסור בקרקעות לצמודי קרקע בקריות. כיום אנו מוכרים בפרויקט צמודי קרקע במחירים של כ-1.8 מיליון שקל ומיד לאחר היוודע תוצאות המכרז קיבלנו כמה פניות רב ממאוכזבים שלא זכו בו. אין ספק שמחירי צמודי הקרקע בגבעת אלונים לא יישארו לאורך זמן במחירים הללו".

      בחברת שרביב מציינים כי עלות בנייה של יחידת דיור צמודת קרקע, כולל אגרות, עומדת על כמיליון שקל. מכאן שאם עלות הקרקע של יחידת דיור אחת עומדת על כ-800 אלף שקל (650 אלף כולל מע"מ) – הרי שעלות סופית של יחידה צפויה לעמוד על כ-1.8 מיליון.

      גבעת אלונים, הממוקמת מצפון לשכונת גבעת טל, צפון-מערבית למחלף סומך וכ-10 דקות נסיעה מהקריות נחשבת מוקד אטרקטיבי עבור רוכשי דירות המחפשים בנייה צמודת קרקע.

      ואולם, המכרז הנוכחי איננו הדוגמה היחידה לכך שעל אף הצהרות המדינה בדבר מלחמתה ביוקר הדיור, הרי שהיא ממשיכה למקסם את הכנסותיה מהקרקע במגוון דרכים. אחת הדוגמאות היא העלייה המתמדת במחירי הפיתוח שאותם גובה המדינה במכרזי הקרקע לאורך השנים – באופן המשקף לעתים זינוק של עשרות אחוזים, על אף שעלויות הפיתוח אמורות להישאר לכל הפחות זהות באותם אזורים.

      דוגמה מהתקופה האחרונה היא מכרז לבניית בתים צמודי קרקע שנסגר לאחרונה בראש העין. מכרז זה פורסם בדצמבר 2014 וכלל מגרשים לבניית 29 יחידות. מחיר המינימום בו עמד על כ-6.3 מיליון שקל ודמי הפיתוח בו עמדו על כ-18.8 מיליון שקל – עלות קרקע התחלתית של כ-870 אלף שקל. אלא שארבע שנים קודם, במכרז שכלל מגרשים לבניית 68 יחידות צמודות קרקע, עמד מחיר המינימום ליחידת קרקע על 470 אלף שקל. ההבדלים בין המכרזים משקפים עליה של יותר מ-80%.

      גם מכרזים שפורסמו בחודשים האחרונים בעיר חריש שיקפו עלייה של יותר מ-100% בהיטלי הפיתוח שהמדינה גובה מיזמים, בהשוואה לעלויות שאליהן נדרשו לפני כשנתיים. יצויין כי בניגוד למחיר הקרקע, שבו יכולים היזמים להגיש הצעות על פי שיקול דעתם, הרי שבמחירי הפיתוח אין ליזמים גמישות. מדובר בסכום הנקבע מראש על ידי המדינה שעבורו משלמים היזמים על מנת לפתח את האזור שבו מתבצעת הבנייה. גובהו של היטל הפיתוח נגזר לא מעט מן הטופוגרפיה והתנאים הפיזיים באזור (למשל, אזור הררי יישא בעלויות פיתוח גבוהות יותר) – וכן מקרבתו לתשתיות ולאזורים שכבר פותחו.

      .