משקיעי הנדל"ן הישראלים נמצאים בימים אלה תחת מתקפה. במסגרת המדיניות הברורה של הממשלה לקרר את שוק הנדל"ן המקומי, ננקטו לאחרונה צעדים אופרטיביים מהירים נגד רוכשי דירות להשקעה.
מדי יום מתפרסמות כותרות ראשיות המעידות על פעילות אגרסיבית של כלב השמירה של האוצר, רשות המסים, כנגד משכירי דירות שלא הצהירו ושילמו מס על הכנסתם. מובן שאין הצדקה להעלמת מסים מכל הכנסה שהיא, אלא שבמקרה הזה יחסי הציבור הגדולים סביב תפיסתו של כל עבריין נועדו בראש ובראשונה להרתיע את המשקיעים העתידיים. הרמז עבה: בקרוב, כבר לא יהיה לכם משתלם לקנות נכסים למטרות השקעה.
מבצע האכיפת של רשות המסים מתווסף לשורה של צעדים עליהם החליט שר האוצר במסגרת הרפורמה בשוק הדיור, שמטרתם להקטין את כדאיות ההשקעה בשוק נדל"ן המקומי, כגון הטלת מס שבח מוגדל, העלאת מס הרכישה, ואם לא די בזאת - בימים האחרונים עלתה גם ההצעה להטיל מע"מ על משכירי הדירות. שר אוצר הבהיר את כוונותיו היטב בתחילת החודש כשפנה למשקיעי הנדל"ן ואמר להם- "די לזלול דירות לזוגות הצעירים".
השר כחלון מוביל מדיניות שנועדה להשפיע על המחירים דרך הביקוש, מתוך הבנה שבנושא ההיצע, שמהווה את הבעיה האמיתית בשוק הנדל"ן הישראלי הוא יתקשה למצוא פתרון מהיר. ממשלה אמיצה עם רוח חדשה יכולה היתה להחליט ולהוציא לפועל מדיניות שתשחרר קרקעות לבניה לשוק בקצב משמעותי, וכך לאפשר סגירה של הפער בין ההיצע הדל לביקוש שאינו נותן מנוח. אבל למרות שלקח אליו את הרשות לתכנון ובניה (מנהל מקרקעי ישראל), כחלון כנראה מבין שאת המערכת שבנתה המערכת, אפילו המערכת לא יכולה להכניע.
אולם, מה ששר האוצר שוכח לספר לציבור, הוא שלממשלה אין אינטרס אמיתי להגביר את היצע הקרקעות, מה שיוריד את מחיריהן וכתוצאה ישירה, גם את הכנסות המדינה. בפועל, כחלון בחר לנסות ולהשפיע רק על הביקושים, אבל אפילו הוא לא יכול למנוע מזוגות צעירים להינשא ולהקים משפחות. השעירים לעזאזל, אם כך, הם משקיעי הנדל"ן.
זבוב על הקיר בחדר הדיונים באוצר ודאי כבר שמע את השאלה: "האם ניתן לאסור בחוק רכישה של דירה להשקעה?". התשובה המאכזבת "כנראה שלא", היא שהביאה ככל הנראה להתנפלות של השר על ציבור המשקיעים.
אלא שאותה פעולה מלאכותית, שנועדה לכופף את רצון האזרחים ולהטות את המגמה בשוק הנדל"ן המקומי, עלולה להביא לתרחיש אחר לגמרי: בעלי הדירות, שמהיום יחוייבו בתשלום גבוה יותר של מיסים, ינסו כמובן לגלגל לפחות חלק מאובדן ההכנסה לפתחם של השוכרים. התוצאה הברורה עליה בשכר הדירה. זה כשלעצמו אפקט אנטי חברתי, שיגדיל את הוצאותיהן של מאות אלפי משפחות על סעיף הדיור. וזה עוד לא הכל: כשמשקיעי הנדל"ן יברחו לשווקים אטרקטיביים יותר מעבר לים, כמו אירופה או ארה"ב, היכן ימצאו הזוגות הצעירים את דירת חלומותיהם? התוצאה תהיה ללא ספק ירידה בהיצע ועלייה נוספת במחירי השכירות.
אל לנו לטעות סביבת הריבית הנמוכה במשק והתייקרות הנדל"ן בישראל, לצד הגזירות החדשות, לא תגרום למשקיעים לשים את הכסף בפק"מ וללכת לישון. יותר ויותר ישראלים יעשו כמעשה הגופים המוסדיים הגדולים ויסיטו את הכספים להשקעות פרטיות בנדל"ן בחו"ל, שם השווקים צומחים, פוטנציאל התשואה טוב בהרבה והזדמנויות יש בשפע. אי אפשר להשכיר לישראלים? אז נשכיר לאמריקנים או לגרמנים.
אין ספק- כחלון נכנס לממשלה והתיישב בכיסא האוצר על מנת להוריד את יוקר המחיה, בדגש על שוק הדיור. כוונותיו טובות, אבל גם הוא פגש במהירה את המציאות הכואבת: לממשלה אין אינטרס או רצון לוותר על ההכנסה האדירה שמספק לה שוק הנדל"ן.
לכן נראה שלפי שעה, הממשלה בוחרת להחזיק את הבית משני קצותיו: להוריד בכוח את מחירי הדירות מצד אחד, ולממן את הגירעון שיווצר דרך גביה מוגברת של מס מרוכשי הדירות מאידך. מישהו אמר ללכת עם ולהרגיש בלי?
אז אדוני שר האוצר הציבור הישראלי צמא לרפורמות אמיתיות ולא לעוד צעדים פופוליסטיים. כי עם כל הכבוד לעליהום על משקיעי הנדל"ן, עם שמחה לאיד עוד אף אחד לא קנה כאן דירה.
עו"ד אורי פריש, מנכ"ל משותף בחברת CITYR המתמחה בנדל"ן בארה"ב