GTC של קרדן מכרה 50% מקניון בוורשה לפי שווי של 166 מיליון ד'

קרדן נדל"ן נסחרת בשווי של 166 מיליון שקל. חיים ישראל, אנליסט בנשואה זנקס, העריך לפני שבוע את שוויה של קרדן נדל"ן ב-605 מיליון שקל. העסקה שעליה דיווחה אתמול קרדן נדל"ן אולי אינה מספקת הסבר מלא לפער, אבל מבססת את ההערכה שמחירה של קרדן נדל"ן בבורסה אינו משקף את שוויה.



חברת GTC פולין, חברה נכדה של קרדן נדל"ן (36% בשרשור), מכרה 50% ממרכז הקניות והבידור Galleria Mokotow בוורשה, פולין, לחברה ההולנדית Rodamco לפי שווי של 166 מיליון דולר.



העסקה שמותנת בהתקיימות כמה תנאים, צפויה להיסגר במהלך הרבעון השני של 2003 ולהניב לקרדן נדל"ן רווח הון של 10 מיליון דולר. החברה האם קרדן השקעות תזקוף רווח הון של 7 מיליון דולר.



כחלק מהסכם הרכישה הוסכם בין קרדן לבין רודמקו על שיתוף פעולה בהקמה, ניהול והפעלה של מרכזי קניות ובידור בפולין. על פי חלוקת העבודה המיועדת בין החברות, תעסוק GTC פולין בייזום, קבלת תכנון, קבלת אישורים סטטוטוריים ובנייה ואילו רודמקו תנהל את מרכזי המסחר לפי נוסחה של דמי ניהול מינימליים.



הפרויקט הראשון שבו תשתף GTC פולין עם רודמקו (50% לכל אחד) הוא בניית מרכז מסחרי בקרקוב במתכונת המרכז במוקוטוב.



הפרויקט בהשקעה של 50 מיליון דולר יושלם בעוד שנתיים, ונראה שכניסתה של רודמקו תשפר את סיכוייה של החברה לאכלס את הפרויקטים שתבנה.



רודמקו היא קרן השקעות בנדל"ן שמתמחה בייזום, הקמה וניהול של מרכזי קניות ובידור. היא נסחרת ב-4 בורסות אירופיות בשווי שוק של 3.2 מיליארד יורו ומנהלת נכסים ב-6.2 מיליארד יורו. ההערכה היא כי רודמקו היתה מוכנה להיכנס במחיר שמגלם כבר את השבחתו של פרויקט גלריה מוקוטוב, משום שהיא נערכת לקראת הצטרפותה של פולין לאיחוד האירופי, והיתה מעוניינת לחבור לגורם מוביל בשוק הנדל"ן המקומי.



מרכז הקניות גלריה מוקוטוב משתרע על שטח של 47 אלף מ"ר שהושלמו, ומושכרים במלואם לדיירי עוגן וחברות בינלאומיות. המרכז מניב שכר דירה שנתי של 14.7 מיליון דולר.



מרכז הקניות מוקוטוב הורחב באחרונה ב-11,500 מ"ר, וצפוי להניב סכום נוסף של 4 מיליון דולר לשנה. כך שלכאורה מחיר העסקה משקף תשואה של 11.3% לרוכשים, אך בפועל התשואה הגלומה במחיר הרכישה היא 10.2%. זאת, משום שהרוכשים מקבלים על עצמם את חלקם בהלוואות יקרות יחסית שלקח על עצמו הפרויקט במסגרת תהליך מימון מחדש, ועל כן הופחת המחיר ששולם על ידי רודמקו ל-GTC פולין.



חלק מהצלחתו של הפרויקט נובע מהעובדה שמרכז הקניות מוקוטוב מחובר בגשר פרטי למוקוטוב ביזנס פארק, שהוא פרויקט אחר של GTC פולין.



מוקוטוב ביזנס פארק, שכולל 8 בנייני משרדים בשטח כולל של 88.5 אלף מ"ר, מושכר בתפוסה של 95% ומניב שכר דירה שנתי של 24.7 מיליון דולר, כשנוסף על 8 הבניינים הושלם ברבעון האחרון של 2001 בניין משרדים נוסף בשטח של 19 אלף מ"ר. בניין זה מושכר בתפוסה של 72% ומניב שכר דירה שנתי של 3.2 מיליון דולר.



קרדן נדל"ן עשויה לראות בעסקה הנוכחית מודל למימוש חלקי או מלא של אחזקותיה באחת מ-3 רמות אפשריות: מכירת נכס כפי שעשתה בגלריה מוקוטוב; מכירה או הנפקה של GTC אינטרנשיונל, החברה האם של GTC פולין (61%); או מכירה והנפקה של GTC פולין עצמה, שמוחזקת על ידי דויטשה בנק (12.8%), סיטי בנק (7.8%) והבנק האירופי לשיקום ופיתוח (5.6%).



העסקה האחרונה במניותיה של GTC פולין נעשתה בדצמבר 2000 כשהבנק האירופי לשיקום ופיתוח השקיע 15 מיליון דולר תמורת הקצאה של 5.6% מהונה, כלומר לפי שווי חברה של 252 מיליון דולר לפני ההשקעה.



פולין נכנסה מאז למיתון, אך נכסים נוספים של GTC החלו להניב. כך שהכנסותיה של החברה משכר דירה יסתכמו ב-45 מיליון דולר ב-2002, עוד לפני שתצרף אליהם החברה שני בנייני משרדים בפוזנן ובקרקוב שיושלמו בפברואר 2003. שטח כל אחד מהם 13 אלף מ"ר, ושכר הדירה שיתרום כל אחד מהם הוא 3 מיליון דולר לשנה.



ישראל מציין שתיק הנכסים של GTC פולין מניב תשואה דולרית ממוצעת של 13.5%, ועשוי ליצור הזדמנויות נוספות למימוש. עם זאת, מעריך ישראל כי פוטנציאל יצירת הערך הגדול ביותר של קבוצת קרדן הוא חברת TBIH, שמספקת שירותים פיננסיים כמו ניהול קרנות פנסיה.