מיסוי שכר דירה למגורים: המדריך למשכירי דירות

על פי חוק כל הכנסה חייבת במס, כולל שכר דירה, ואולם שיעורי המס המשולמים בגין השכרת דירה משתנים ולכן, מי שמשכיר דירות למגורים, חייב להיות מודע למסלולי חישובי המס השונים, על מנת לוודא, שלא משלם יותר מנדרש.

רוב משכירי הדירות, שיש להם הכנסות מעל תקרת הפטור, בוחרים במסלול תשלום מס סופי של 10%. כלומר, 10% מס על כל גובה שכר הדירה ללא אופציה של ניכוי הוצאות כדוגמת שיפוצים, אחזקה, מימון ופחת.

האם זהו מסלול תשלום המס הנכון עבורכם? שווה לבדוק.

ישנם שלושה מסלולי מיסוי על הכנסה מהשכרת דירת מגורים בישראל. לכל מסלול יתרונות וחסרונות, כאשר בחירת המסלול היא בידי המשכיר. חשוב לדעת כי ניתן לבחור מסלול שונה בכל שנה.

1. מסלול הפטור ממס

כדי ליהנות מפטור על הכנסה משכ"ד למגורים עליכם לעמוד במספר תנאים מצטברים שנקבעו בחוק :
א. הדירה משמשת למגורים בלבד (ואינה מושכרת למשל לעסק), בחוזה השכירות יש לציין זאת מפורשות.

ב. הדירה לא רשומה בספרי העסק של המשכיר או שאינה חייבת ברישום.

ג. הדירה מושכרת לשוכר שהוא יחיד (כלומר, לא לחברה).

תקרת הפטור לשנת 2016 עומדת על סך של 5,030 שקל לחודש.

אולם מה קורה כאשר גובה שכר הדירה הוא מעל 5,030 שקל?

האופציות העומדות בפנינו הן בחירה במסלול הפטור המלא או במסלול של הפטור החלקי , שניתן לבחור בו בתנאי שגובה שכ"ד הוא עד 10,060 שקל.

מסלול הפטור החלקי מקטין את תקרת הפטור ממס, אך בשונה ממסלול ה-10%, הוא מאפשר לנכות הוצאות בגין אחזקת דירה, הוצאות מימון ופחת בהתאם למחיר הרכישה. כלומר, יש יתרונות לבחירה במסלול זה במצבים מסויימים, למשל כאשר באותה שנת מס הוצאו הוצאות גבוהות בגין שיפוץ או אחזקה. בנוסף, הסכום החייב במס יצורף לכלל ההכנסות הפאסיביות של המשכיר ושיעור המס עליהן יחל מ-31% (אלא אם הוא מעל גיל 60 שאז יוכל להנות ממדרגות המס הנמוכות מ-10%).

2. מסלול הפטור החלקי

מתאים במיוחד למי שיש לו הכנסה נמוכה או יחידה, למי שהוא מעל גיל 60, למי שהיו לו באותה שנה הוצאות גבוהות על הדירה ולמי שההכנסות הפאסיביות שלו לא עולות על 28,000 שקל - שהרי אז ,הן בכל זאת פטורות מדמי הביטוח הלאומי .

מכאן שבחירה במסלול 10% המס הסופי, מבלי היכולת לתבוע הוצאות מתאימה במיוחד למי שכלל ההוצאות שלו בגין הדירה כגון: הוצאות אחזקה, מימון ופחת נמוכות יחסית, למי ששיעורי המס השולי שלו גבוהים, ובנוסף ההכנסה פטורה מדמי הביטוח הלאומי.

3. מסלול ע"פ מדרגות המס

במסלול זה המס שיעורי המס יחלו ב- 31% למעט מי שמלאו לו 60 שנה שלגביו מדרגת המס תהיה 10% וזאת לאחר ניכוי הוצאות הקשורות לדירה המושכרת ובכללן: פחת, ריבית, ביטוח, תיקונים וכו

במסלול זה יהיה חיוב בדמי ביטוח לאומי על הרווח ותחויבו בהגשת דו"ח שנתי למס הכנסה.

חשוב לציין כי בעת מכירת הדירה לצורך חישוב מס שבח יופחת משווי הרכישה פחת בשיעור הקבוע בתקנות גם באותם מקרים בהם בחר המשכיר במסלול הפטור או במסלול חיוב ב 10% מס.

מאחר ובחינת המסלול הכדאי ביותר עבורכם הינה אינדיבידואלית, ומאחר וההחלטה על המסלול המשתלם ביותר כוללת בחינה רחבה של פרמטרים, מומלץ להיוועץ ביועץ מס חבר לשכת יועצי המס, העורכת לחבריה השתלמויות מיוחדות בנושאים אלו ונוספים.