מכרתם דירה? כך תוכלו להפחית את מס השבח

מס שבח הוא המס שיש לשלם בגין רווח שנוצר לאדם בעת ביצוע עסקה של מכירת נכס מקרקעין בישראל כלומר דירת מגורים או נכס עסקי. מס השבח מוטל על הרווח שבין מחיר המכירה למחיר הרכישה בניכוי הוצאות בגין מכירת מקרקעין בישראל או מכירת מניות באיגוד מקרקעין.

יש לציין כי רצוי וחשוב לשמור על כל החשבוניות והאסמכתאות של ההוצאות שנעשו בעת רכישת הדירה ועד למכירתה לרבות הוצאות רכישה והשבחת הנכס הוצאות שכר טרחת עו"ד, מתווך, שיפוצים שנעשו בנכס, מס רכישה, מסים, פחת, הוצאות ריבית בגין משכנתא, פרסום ועוד. וזאת, מאחר וכשתתבצע מכירת הנכס ויהיה לשלם בגינו מס שבח הוצאות אלו יהווה כחלק מהעלות ויקטינו את השבח.

ניתן לדמות את הפריסה של מס השבח לפריסה של עוגה -במקום לאכול הכל במנה אחת, ניתן לחלק אותה ל 4 מנות. ההיגיון העומד מאחורי ההוראה המאפשרת את פריסת שבח המקרקעין הינה העובדה שהשבח צמח במשך כל השנים בהן הוחזק נכס המקרקעין על ידי המוכר ובהתאם המחוקק הקנה למוכר את הזכות לחישוב המס בפריסה לתקופה עד 4 שנות מס אחורנית כאשר שנת המכירה היא אחת מהן.

בכל אחת משנות המס בתקופת הפריסה, יצורף חלק השבח הריאלי שנפרס אשר יתווסף להכנסה החייבת של המוכר באותה שנת מס. חישוב המס ייעשה בהתחשב בשיעורי המס החלים על כלל הכנסתו החייבת ובהתחשב ביתרת נקודות הזיכוי שזכאי להן המוכר בכל שנת המס הרלוונטית.
כלומר הפריסה מאפשרת למוכר לנצל גם מדרגות מס שולי נמוכות יותר שטרם נוצלו בשנות המס בתקופת הפריסה וגם לנצל נקודות זיכוי להן הוא זכאי על פי הוראות מס הכנסה לרבות בשל מצבו האישי ומאפייניו ואשר טרם נוצלו על ידו במהלך שנות המס בתקופת הפריסה. למשל אם המוכר היה באותן שנות מס מובטל או שלא עבד, אזי מדרגות המס יהיו נמוכות יותר. אם למוכר באותן שנות מס שביקש לפרוס נולד ילד או שהוא סיים תואר אקדמי, הוא יהיה זכאי לנקודות זיכוי במס נוספות.

אפשרות נוספת להקטין את המס היא ע"י קיזוז הפסדים. אם לאותו מוכר הנכס יש הפסדים שנוצרו לו לדוגמא משוק ההון ,או הפסד עסקי בגין שנה שוטפת או מועבר משנים קודמות, אז רשאי המוכר לגשת לפקיד שומה במס הכנסה וע"י החתמתו על טופס 1271 א יהיה רשאי לתקן ולקזז את ההפסד עבור שנים קודמות של הפריסה וע"י כך יצליח גם להקטין את תשלום המס.

1. כאשר נמכרה זכות במקרקעין אשר נרכשה בידי המוכר לאחר 1/4/1961 ולפני 7/11/2001 (להלן "היום הקובע ") כאשר שיעור המס על השבח הריאלי עד ליום הקובע הוא 48%, אשר מהווה את מדרגת המס השולי הגבוהה ביותר.

2. כאשר המוכר הוא בגיל 60 ומעלה וחל עליו הכנסות ממס שבח בנסיבות מסוימות יכול ליהנות מהפחתה בשיעור מס השבח הריאלי ,באמצעות פריסת מס שבח גם כאשר נרכש הנכס בידי המוכר לאחר היום הקובע .

הכנסתו תחשב כהכנסה מיגיעה אישית כלומר מדרגות המס יתחילו מ-10%.

3. אדם המחזיק נכס עסקי אשר שימש אותו להפקת הכנסה מיגיעה אישית למעלה מ-10 שנים גם כאן ההכנסה בגין מס השבח תחשב כהכנסה מיגיעה אישית והוא יכול להנות ממדרגות מס נמוכות יותר שיתחילו מ-10%.

בקשה לפריסת מס השבח תטופל תחילה במשרדי מיסוי מקרקעין הרלוונטי. יש להגיש את הפריסה על גבי הטופס המתאים.

לסיום מומלץ לפניי שימוש במנגנון פריסת מס שבח להתייעץ עם יועץ מס שכן מדובר בנושא רחב ובעל היבטים שונים שיש לבחון, כמו הכדאיות לנישום הספציפי תקופות פריסה וכלים נוספים היכולים להביא להפחתה נוספת במס.