הנדל"ן מתקרר? אספנו מקומות נוספים להשקיע בהם את הכסף

בוידיאו: אולפן וואלה! על מס דירה שלישית

הנתונים הזורמים משוק הנדל"ן הרותח מוכיחים כמעט בוודאות: דירה להשקעה, אפיק החיסכון האולטימטיבי של הישראלים, כבר אינה להיט גדול. המשקיעים בדירות – רובם בני המעמד הבינוני, צמצמו מאד את פעילותם, והם מחפשים אפיקים חדשים.

לקריאה נוספת

רפורמת הצהרונים אושרה בממשלה; בדקו בכמה יגדל הנטו שלכם
ביטול מס דירה שלישית לא יזעזע את שוק הדיור
שוכרי הדירות - בשר התותחים במלחמה על מחירי הדיור

"אנחנו מרגישים שהשוק התקרר", מאשר אורן גלזר, מנכ"ל משותף בסוכנות אנגלו סכסון תל אביב. "כבר לא כל כך פשוט לקנות דירה להשקעה, ולא רק בגלל עליית מיסי הקניה והציפיה להטלת מס על דירה שלישית. מחירי הדירות באזור המרכז עלו מאד וכבר לא פשוט לקנות דירה עם הון עצמי של כמה מאות אלפי שקלים, לקחת משכנתא ולצפות שדמי השכירות ישלמו את ההחזרים".

בשוק ההון המתייבש של תל אביב קיוו שכאשר המשקיעים ימצו את אפיקי הנדל"ן, הם יחזרו להשקיע בבורסה והשוק יתעורר. אבל דודי רזניק, מנהל מחלק המחקר של לאומי שוקי הון אומר שבינתיים מחזורי הבורסה נשארו מצומצמים ומשקיעי הנדל"ן טרם הפנו את הזרקור לעבר שוק המניות התנודתי. "אם יש אנשים שמכרו דירות או החליטו שלא להיכנס לשוק הנדל"ן, הם עדיין יושבים על הגזר. המצב בשוק הנדל"ן עדיין לוט בערפל והמשקיעים בהמתנה".

פעילים בשוק הדירות טוענים שהאפיק רחוק ממיצוי ולאחר ששאלת המיסוי על בעלי דירה שלישית תוכרע, ניתן יהיה לבחון טוב יותר את האפשרויות בענף. מה שברור הוא ששוק ההון והחיסכון מציע חלופות לגמרי לא רעות להשקעה בדירה להשכרה.

בצד הניסיון של משרד האוצר לדחוק את רגלי המשקיעים מהשוק באמצעות מסים וגזירות, פורסמה לקראת סוף השנה שעברה תכנית המציעה למשקיעים חלופת השקעה סבירה, המבוססת על הבורסה: קופת גמל להשקעה בה ניתן להפקיד עד 70 אלף שקל בשנה. "זהו ממכשיר השקעה פופולרי שתופס תאוצה", אומר אסף עזרא, סמנכ"ל חברת מיטב-דש הנמנית עם החברות המציעות את הקופה החדשה. הקופה אפשרת לחוסכים למשוך את הכסף והרווחים בכל עת. מי שיתמיד לחסוך לפחות עד גיל 60, יוכל למשוך את הכסף ללא מס על הרווחים. הפיתוי העיקרי באפיק הוא הפטור ממס על החיסכון בטווח הארוך, ומבחינה זו הוא יכול לשרת את מי שרואים בהשקעה בדירה חיסכון לתקופת הפנסיה. יש לציין עם זאת שהתשואה על החיסכון תלויה בתנודות שוק ההון, ובניגוד להשכרת דירה קופת הגמל אינה מספקת למשקיע תשלומים שוטפים בדומה לשכר הדירה.

אפשרות דומה יותר להשקעה בדירה היא השקעה בנדל"ן מסחרי להשכרה, בדרך כלל משרדים או חנויות. הגזרות שהטיל שר האוצר על המשקיעים בדירות נועדו לפתור את בעיית הביקושים העזים לדירות, אבל אין למשרד האוצר שום כוונה לפגוע במשקיעים במבנים שנועדו לחנויות ומשרדים. רכישה של נכס מושכר באזור מבוקש יכולה להעניק למשקיע תשלומים שוטפים כשכר דירה ותשואה שנתית של 3-4% לאחר הוצאות. מי שרוצה לקחת סיכון יכול להשקיע בבניין מסחרי חדש. אם ההשקעה תהיה מוצלחת הבניין יאוכלס בקלות ולדברי אורן גלזר מאנגלו סכסון יכולה התשואה להגיע אפילו ל-8% לשנה.

השיטות להשקעה בנכסים מסחריים מגוונות: ניתן לקנות באופן ישיר משרד או חנות, להצטרף לקבוצות רכישה, להחזיר בחלק מבניין או לבצע עסקה ב"מושע" – כלומר: הרוכש שותף בבניין באחוזים מסוימים אבל אין לו בעלות על שטח מסוים בבניין.

בצד התשואה הגבוהה לה מצפים היום מהשקעה בנכס מסחרי יש לא מעט סיכונים: קיטון בצמיחה עלול להקטין את הביקוש לשטחי משרדים, להוריד את דמי השכירות או אף לגרום קשיים במציאת שוכרים. בניגוד למשקיעים בדירות, הנהנים מפטור מלא ממס עד לסכום של כ-5,000 שקל לחודש, חייבת כל הכנסה מנכס מסחרי במס. מדובר בדיווחים מסודרים ובירוקרטיה שמשכירי דירות מהשורה אינם מורגלים בה. מאידך רשאים בעלי הנכס לקזז הוצאות שיש להם על הנכס, כגון דמי שמירה, ארנונה תחזוקה ועוד.

אחת הדרכים להשקיע בנדל"ן ללא חשש ממס דירה שלישית היא דרך חברות ה"ריט" בבורסה. חברת "מגוריט" שגייסה הון בבורסה משקיעה במקבצי דירות להשכרה, ומבטיחה לחלק את כל רווחיה כדיבידנד למשקיעים. החברה נהנית בין היתר מהקלה במס רכישה ופטור ממס חברות – הקלות המאפשרות לה לשפר את התשואה על הנכסים בהם היא משקיעה. שמואל בן אריה, מנהל השקעות בקבוצת פיוניר אומר כי בינתיים קשה לאמוד את הרווחיות בהשקעה במגוריט מכיוון שהיא טרם החלה להשכיר את הדירות בפרויקטים בהם היא משקיעה.

בבורסה ניתן למצוא איגרות חוב ומניות של חברות נדל"ן מסחרי ומגורים המאפשרות למשקיעים להמשיך ולהצמיד את כספם לערך נכסי הנדל"ן. מניות הנדל"ן המסחרי הכפילו כמעט את ערכן בשנה האחרונה, ואנליסטים מזהירים שאם יקלע שוק הדירות לקיפאון קיים סיכון לחברות יזמיות בתחום המגורים.

מי שבכל זאת רוצה להמשיך ולהשכיר דירות יכול לעשות זאת גם בחו"ל. המס על דירה שלישית אינו חל על בעלי דירות בחו"ל מכיוון שאלה אינם מפריעים למאמצים להוריד את מחירי הדירות בשוק המקומי. התנועה לעבר השקעות בדירות בחו"ל מורגשת בשוק כבר מספר חודשים, והיא מלווה בהתאוששות במחירי הדירות באירופה, היוצאת לאיטה מהמשברים הכלכליים שפקדו אותה: לונדון, ניו יורק, ברלין, בודפסט בוקרשט ואפילו קפריסין הם יעדי ההשקעה של ישראלים מתווכים זריזים המארגנים עבורם חבילות של מימון, אחזקה והשכרה של נכסים. שתיים מהחברות הפעילות בתחום ארגון השקעות של ישראלים בנדל"ן מניב בחו"ל הם קרן "הגשמה" וחברת "אינטו" הפועלות במתכונת דומה: משקיעים בסכום של 25,000 דולר ומעלה נכנסים במשותף להשקעה בנכס מסחרי – פרויקט חדש או בניין להשכרה כגון מעונות סטודנטים, השכרת משרדים או דירות. בתוך שלוש שנים ממועד ההשקעה ממומש הנכס והרווח מחולק בין השותפים. במקרה של פרויקט להשכרה מועבר לכל משקיע חלקו בדמי השכירות.

התשואה בהשקעות אלה אינה מובטחת: ההשתתפות בייזום הפרויקטים כרוכה בסיכון גבוה יחסית והחברות מנסות לפצות את עצמן באמצעות שאיפה לתשואה גבוהה.מנכ"ל ובעלים של אינטו, ערן רוט, מציין שבכל הפרויקטים בהם משקיעה אינטו קיים מינוף גבוה באמצעות מימון בנקאי – גורם העשוי להגדיל את התשואה אבל גם את רמת הסיכון. על פי תשקיף שפרסמה לאחרונה אינטו היא שואפת לתשואה של 15% - פי שלוש מתשואה של נכס מסחרי מוצלח בישראל.

יש משקיעים המספרים על תשואות גבוהות שהשיגו בהשקעות יזמיות בחו"ל אבל יש גם סיפורים אחרים על השקעות שכשלו מסיבות שונות. הנכס רחוק מעיניו של המשקיע, שאינו מכיר את חוקי המדינה ותנודות השוק. השווקים בארצות הברית ובאנגליה נחשבים ליציבים יחסית לאחר שהתאוששו מהשפל הממושך. במרכז ובמזרח אירופה יש ציפיות לעליות מחירים ולכן יש משקיעים המעדיפים לפעול שם, גם במחיר של סיכון מוגבר.

אפיק השקעה חליפי מעניין נוסף הוא חברת הלוואות חברים: בישראל פועלות שלוש זירות להלוואות חברתיות המציעות לבעלי כספים להשקעה להיכנס בנעליהם של הבנקים ולהציע הלוואות: החברה המפעילה את המערכת מבצעת בדיקות איתנות ואמינות של הלווים, מתווכת בהלוואות ומבצעת את הגביה עבור המלווים. החברה פועלת כבנק לכל דבר, למעט העובדה שהסיכון, במקרה של אי פירעון ההלוואה, נופל על כתפי המלווים – כלומר המשקיעים. סכומי ההשקעה מתחילים מכמה עשרות אלפי שקלים ויכולים להגיע למאות אלפי שקלים. כל השקעה מתפזרת בין מספר גדול של לווים באופן שמפזר ומקטין את הסיכון למשקיע הבודד. סכומי ההחזר, הקרן והריבית, מועברים מידי חודש לאחר ניכוי דמי ניהול ומסים למשקיע, כך שהמשקיע נהנה מתשלומים שוטפים בדומה לשכר דירה, בכפוף לכך שאין תקלות בהחזר ההלוואה. גם כאן אין תשואה מובטחת על ההשקעה. עופר כרמל, מנכ"ל חברת ההלוואות החברתיות אילואן, מסביר שהתשואה תלויה במידה רבה במידת הסיכון שבוחר המשקיע לקבל על עצמו והצלחת הגבייה. לדבריו, בשנת 2016 היה שיעור הכשל בהחזרים נמוך יחסית והתשואה הממוצעת להלוואה היתה כ-6.5%.

ואם אתם עדיין מתלבטים, שווה אולי לחכות. במקביל למאמצים להטיל מס על בעלי דירה שלישית נבחנים באוצר פתרונות יצירתיים שישכנעו משקיעים נוספים לצאת משוק הדירות, כמו למשל הנפקת איגרות חוב צמודות למחירי הדירות.