חוק הדירה השלישית הוכיח: תעלולי מס לא יגדילו את היצע הדירות

נראה שגם במשרד האוצר לא הצטערו על החלטת בג"ץ, שהעניקה לתכנית המיסוי על דירה שלישית תעודת פטירה סופית בהחלט. השפעת התכנית בפועל על השוק, אם הייתה כזו, היא אפסית. היא הוצגה כתכנית "חברתית" של שר האוצר, משה כחלון, שנועדה להיטיב עם חסרי הדיור - על חשבונם של "עשירים" מרובי דירות. ואולם, במקרה רבים היא עשתה בדיוק את ההיפך: פגעה בחסכונותיהם של אנשים מבוגרים, שקיוו להתקיים לעת זקנה בעזרת הכנסה - לא גדולה במיוחד - שקיבלו מהשכרת הדירות.

הפעלת התכנית במלואה הייתה צפויה, להערכת כלכלנים, לפגוע גם בשוכרי דירות שידם אינה משגת לקנות דירה, אפילו במסגרת תכנית הסבסוד הממשלתית. בנוסף לכך, בניסוח החפוז והרשלני של החוק נפלו טעויות רבות, שחלקן היטיבו עם בעלי דירות עשירים לעומת בעלי רכוש צנוע יותר.

איש לא חשב על התכנית כפתרון יסודי למשבר הדיור, שנובע ממחסור מצטבר בדירות. התכנית אמורה הייתה להגדיל זמנית את ההיצע בכמה עשרות אלפי דירות, בבעלות משקיעים המחזיקים בהן בעיקר לצורכי השקעה, ולהוציא את המשקיעים ממעגל רוכשי הדירות. התוצאה הצפויה של התכנית הייתה הוצאת המשקיעים ממעגל רוכשי הדירות והגדלת ההיצע. מבקריה העריכו כי היא לא תשפיע על השוק, ודאי לא בטווח הרחוק.

אלא שאת תוצאות הניסוי לא נדע, מפני שהעתירה נגדה והדיון בבג"ץ שיבשו את הביצוע וגרמו לשוק להתנהג, במידה רבה, כאילו התכנית על מיסוי דירה שלישית לא יצא לפועל לעולם. בפועל, מכרו המשקיעים - על פי נתוני המדינה - רק 1,017 דירות. המוכרים זכו למענקים בשווי 39 מיליון שקלים במסגרת התכנית. מדובר במספרים זניחים, בשוק שבו נמכרות כמאה אלף דירות בשנה.

מאידך, ניכרת ירידה חדה בפעילות המשקיעים בשוק הדירות. משיעורים של 40%-30% מכלל הרוכשים בשנה שעברה, ירד חלקם לפחות מ-20%. כלומר, גם אם בעלי הדירות לא מיהרו למכור את הדירות "העודפות", החלו המשקיעים לחשוב פעמיים לפני שהם רוכשים דירות נוספות.

המיסוי על דירה שלישית לא בהכרח היה הגורם העיקרי ליציאת המשקיעים מהשוק. קודם למיסוי, העלה האוצר את מס השבח לרוכשי הדירות להשקעה. העלייה המצטברת במחירי הדירות, בשיעור של כ-15% מאז נכנס כחלון לתפקיד, גרמה לירידת התשואה על השכרת דירה וגם לירידה בכדאיות שרואים המשקיעים לנגד עיניהם.

נתוני השוק האחרונים מצביעים אמנם על ירידה בולטת בהיקף העסקות; חלק מהירידה מיוחסת לרוכשי דירות רגילים, שלפחות חלקם מושפעים מהבטחות להגברת מכירת דירות מוזלות במסגרת תכנית "מחיר למשתכן". קשה אם כן להניח שהביטול הסופי של המיסוי על מרובי דירות, יחזיר את המשקיעים לשוק ויחדש את עליות המחירים שראינו בעבר. כיוון השוק בהמשך ייקבע על פי הצלחת הממשלה להגדיל את היצע הדירות, והמטרה לא תושג באמצעות תעלולי מס.