פיקוד העורף הגל השקט

הגדרת ישובים להתרעה
      הגדרת צליל התרעה

      נושאים חמים

      כך תחסכו מאות אלפי שקלים בבחירת המשכנתא

      איך מחשבים מדרגות מימון, מה תפקיד השמאי שהבנק מממן בעת נטילת המשכנתא וכיצד הוא קובע את גובה קנס על פירעון מוקדם? אם תגיעו לבנק כשאתם מצויידים בידע המתאים - תוכלו להשיג משכנתא בתנאים הרבה יותר טובים. מדריך

      זוג צעיר לוחץ יד לפקידה (ShutterStock)
      (צילום אילוסטרציה: shutterstock)

      רכישת בית היא, ככל הנראה, הרכישה היקרה ביותר שנעשה במהלך חיינו, אך למרות זאת רוב האנשים מודים שהם פונים לתהליך בלי ידע מקדים בנושא המשכנתאות. במסגת ניסוי שערכנו, נשלחו לאותו הבנק שני אנשים בעלי אותם הנתונים בדיוק, שביקשו לקבל הצעה למשכנתא. אחד מהם נשלח ללא ידע מקדים בנושא; והשני עבר הדרכה בנבכי עולם המשכנתאות. מה היה ההבדל בהצעת המשכנתא שקיבלו השניים? 202 אלף שקל.

      חשוב לזכור כי הבנק הוא גוף כלכלי, שמטרתו להרוויח כסף. לכן כשהבנק מציע לנו משכנתא בתנאים מסוימים, הוא חושב באופן לגיטימי על הרווח שלו מהעסקה. לפיכך התפקיד שלנו הוא לבוא כמה שיותר מוכנים ועם ידע, כך שנמקסם את האינטרס שלנו על פני האינטרס של הבנק. אז מה הכי חשוב לנו לדעת לפני שאנחנו הולכים להשיג משכנתא?

      לקריאה נוספת:
      צפו: פרויקט פינוי בינוי ראשון בשכונת יד אליהו בתל אביב
      באיזו עיר נמכרה דירת 2 חדרים ב-500 אלף שקל
      3,000 דונם של שטחי אש יוקצו לחקלאות במועצה האזורית רמת הנגב

      אותו סכום משכנתא - שתי ריביות שונות

      כאשר הבנק קובע את הריביות ללקוח, הוא בוחן פרמטרים רבים, ביניהם אחוז מימון ההלוואה מתוך שווי הנכס. ככל שאחוז המימון שהלקוח מבקש גבוה, כך הבנק נדרש "לרתק יותר כסף", בכפוף להוראות בנק ישראל. כשהבנק עושה זאת, הוא מגלגל עלינו את העלות ואנחנו משלמים ריביות גבוהות יותר.

      מדרגת הלימות ההון הראשונה היא עד 45% מימון - אז נקבל את הריביות הנמוכות יותר המדרגה הבאה היא בין 45%-60% מימון, אז רמת הריביות תהיה בינונית. המדרגה השלישית היא מעל 60% מימון - אז נקבל ריביות גבוהות מאוד. חלק מהבנקים מייקרים אפילו עוד יותר את הריבית כאשר אנחנו נמצאים באחוז המימון המקסימלי שהוא 75%.

      מה עושים ?

      רובנו נוטים לבקש סכום הלוואה "עגול" כזה שמסתדר ויפה לעין, אך יותר חכם לחשב בדיוק את אחוז המימון לפי גובה ההלוואה ולפי שווי הנכס. רצוי לנסות להתקרב למדרגה נמוכה יותר, מה שיחסוך לנו עשרות אלפי שקלים.

      איך יכול להיות שאחרי חתימת המשכנתא הריבית קפצה?

      קיבלתם אישור עקרוני למשכנתא ואז פתאום הבנק ביקש מכם לבחור שמאי שיעריך את הדירה מתוך רשימה סגורה שהוא מוציא? כללי המימון קובעים שאחוז המימון במשכנתא נקבע לפי כלל חוזה או שמאות - הנמוך מבניהם. כלומר אם השמאי יעריך את הנכס בפחות מהשווי בחוזה, זה יהיה הסכום ממנו הבנק יחשב את אחוז המימון.

      למרות שאנחנו משלמים את מחיר השמאות, אנחנו צריכים לזכור שהשמאי עובד עבור הבנק בצורה מתמשכת ואילו אנו לקוחות חד פעמיים עבורו. לכן השמאי יעדיף ללכת על בטוח ולהעריך את הנכס בפחות משוויו כדי לשמור על האינטרס של הבנק.

      יתכנו מצבים בהם לדוגמא, אחוז המימון על פי החוזה היה 58% ולאחר שהשמאי העריך את הדירה בפחות, אחוז המימון קפץ אל למעלה מ-60%. כתוצאה מכך, הריביות שלנו התייקרו בגלל עליית המדרגה של הלימות ההון, כך שבדקה ה-90, כשכבר אין לו שום ברירה, יאלץ הלקוח לחתום על משכנתא יותר יקרה בלי יכולת מיקוח בשלב המתקדם של ביצוע התיק.

      מה עושים?

      מבקשים הערכת שמאי מקדימה כבר בשלב האישור העקרוני. בנוסף, מבקשים מהבנק את רשימת השמאים שלו ואז פונים לשמאי באופן עצמאי ועושים שמאות עוד לפני חתימת חוזה הרכישה. במקרה הזה, אנחנו הלקוח של השמאי ולא הבנק. אומנם נשלם קצת יותר על השמאות, אבל נופתע לגלות שמחיר הדירה עשוי להישמר. חשוב מאוד לבצע שמאות מקדימה כאשר אנחנו לוקחים מימון מקסימלי של 75%, כיוון שעל כל הפחתה של השמאי, יאלץ הלקוח להוסיף עוד הון עצמי לעסקה.

      אילוסטרציה (ShutterStock)
      צריך לזכור שהשמאי עובד בשביל הבנק (צילום אילוסטרציה: shutterstock)

      כמה קנס אם בכלל יהיה בעתיד על פירעון המשכנתא?

      הבנקים אמצו שיטה לחישוב הקנס: אם אדם מבקש לפרוע את ההלוואה והריבית הממוצעת נכון לאותו היום באותו המסלול נמוכה יותר, אז יהיה עליו לשלם קנס. אך אם הריבית הממוצעת תהיה זהה או גבוהה יותר לא יהיה קנס כלל.

      איך זה עובד? נניח שלקחתם משכנתא בריבית 3% וביום מן הימים תבקשו לפרוע אותה. אם הריבית אותה מציע הבנק על אותה ההלוואה בזמן זה תהיה 2%, הבנק שתכנן להרוויח על המשכנתא שלכם ריבית של 3% לעוד מספר שנים צריך כרגע "למכור" את המשכנתא למישהו אחר ב-2%. לכן תצטרכו לפצות את הבנק על הפער בסך 1% על הסכום שתפרעו עד לסוף ההלוואה (או נקודת היציאה הקרובה אם יש כזו).

      אם תבקשו לפרוע את המשכנתא עם הריבית 3% והריבית אותה מציע כרגע הבנק ללקוחותיו עומדת על 4% לא יהיה קנס כלל, כי לפי חישוב הבנק הוא הולך "למכור" את אותו הכסף בריבית גבוהה יותר - הבנק ירוויח כסף ולכן לא יבקש מכם קנס פירעון.

      מה עושים?

      בבחירת התמהיל יש להתחשב בעיקר במה שנכון לנו כרגע - אין לנו אפשרות לדעת אם יהיה קנס או לא כאשר נרצה לפרוע ולכן יש להתחשב בפרמטרים שונים כדי להחליט מה נכון עבורנו. כאשר אנחנו בונים תמהיל משכנתא אנחנו חייבים להתייחס לאפשרות של פירעון משכנתא עתידי ולשלב בתמהיל מסלולים ללא קנסות או קנסות קטנים.

      איך קרה שלקחנו מהבנק חצי מיליון שקל ולבסוף נחזיר יותר ממיליון שקל?

      חלק גדול מהלוואות הבנק הן הלוואות צמודות למדד המחירים לצרכן. המדד מתאר את השתנות המחירים של סל מוצרים ושירותים בישראל, כאשר המונח הנפוץ יותר הוא אינפלציה. המדינה רוצה שתהיה אינפלציה בין 1%-3%, כיוון שזהו סימן שהמשק פעיל ועובד, אולם מה שטוב למדינה עלול להיות רע להלוואות צמודות למדד ומהווה סכנה גדולה לאלה שחייבים לפרוס את המשכנתא לתקופות ארוכות.

      לדוגמא, זוג צעיר שייקח 500 אלף שקל במסלול של ריבית קבועה של 3.5% צמודה למדד לתקופה של 30 שנה, יתחיל להחזיר בחודש הראשון 2,246 שקל. אך בהנחה שמדד המחירים לצרכן יעלה ב-1%-3% לאורך השנים, נגלה שההחזר החודשי צפוי לטפס ל-4,000 שקל מידי חודש ובסך הכל נחזיר לבנק כ-1,050,000 שקל - למעלה מפי 2 מהסכום שלקחנו.

      מה עושים ?

      יש להיזהר ממסלולים צמודים למדד, במיוחד כשלוקחים אותם לתקופות ארוכות. ההחזרים הראשונים של ההלוואות הצמודות למדד הם נמוכים יחסית לשאר ההלוואות ומכיוון שהבנק מציג לנו רק את ההחזר הראשוני במשכנתא, אנשים רבים מתפתים לקחת את המסלולים האלה ומשלמים ביוקר לאורך השנים. אם לוקחים מסלולים צמודי מדד, יש לקחת אותם בתבונה, לקחת בחשבון שהחוב שלהם מתנפח כשיש אינפלציה ולהיערך לעליית ההחזר החודשי שלהם.

      אז מה הטעות הנפוצה ביותר של הציבור?

      הטעות הכי גדולה היא העובדה שלקוחות ניגשים לבנק ללא ידע. הרבה פעמים הם מקבלים הצעות שלא מתאימות להם, ולאחר מכן הולכים לבנק נוסף עם ההצעה הרעה מלכתחילה ומנסים להוריד במעט את הריבית. רוב הציבור נוטה לחשוב כי הריבית היא החלק החשוב ביותר במשכנתא - אך בפועל ההשפעה שלה על המשכנתא היא יחסית נמוכה. החלק הכי חשוב לחיסכון וליציבות המשכנתא הוא התמהיל (השילוב המדויק של המסלולים, סכומים ותקופות).

      יש לבחור תמהיל נכון עבורנו ולהיזהר מהתמהילים הנפוצים של הבנקים, שרבים מהם טובים בעיקר לבנק ופחות טובים עבורנו. לאחר שבחרנו את התמהיל יש לגשת אתו לבנקים ולדרוש מהם לקבל עליו את הריביות הטובות ביותר. כאשר רוכשים ידע מקדים בנושא וכלים להבנה, כל אחד יכול להפוך להיות יועץ המשכנתא של עצמו ולא ניתן לבלבל אותו, מה שעשוי לחסוך לנו מאות אלפי שקלים.

      הכותב הוא ראש מערך המשכנתא במיזם פרקטי לחינוך פיננסי המעביר הדרכות בנושאי משכנתאות, פנסיה, ביטוחים, התנהלות מול בנקים והשקעות