השקעות בדיור הניבו בעשור האחרון תשואות גבוהות מאשר השקעות בשוק ההון, אך בהשוואה ארוכת-טווח של 30 שנה ההשקעות במניות עדיין מובילות - כך עולה מהשוואה שנערכה בבנק ישראל.
מדובר בהשוואה של התשואות הממוצעות ברוטו ונטו שהניבו השקעות בדיור, במניות ובאג"ח ממשלתיות בשלושת העשורים האחרונים (1988-2017). ההשוואה על פני 30 שנה מגלה מגלה כי התשואה הממוצעת ברוטו בהשקעה במניות (מדד תל-אביב 125) עמדה על 7.59% לשנה ונטו על 6.06%.
לעומת זאת, התשואה על ההשקעה בדירה באותה תקופה עמדה על 5.76% ברוטו ו-4.87% נטו וההשקעה באג"ח ממשלתי על 3.48% ו-2.66%. ואולם ההשוואה שערך בנק ישראל אינה מביאה בחשבון את המינוף הגבוה שלוקחים המשקיעים בדירות - מינוף שאפשר להם להעלות משמעותית את התשואה על ההון הודות לריבית המימון הנמוכה.
על-פי כותב הדוח, מאז 2008 עלו המחירים בשוק הדיור במהירות בליווי התרחבות מהירה בהיקף המשכנתאות. עליית המחירים, הריבית הנמוכה על המשכנתאות והתשואות הנמוכות באפיקי השקעה אחרים העלו על סדר היום את השאלה אם השקעה בדירה עדיפה על השקעה בשוק ההון.
כאשר מתבוננים על ביצועי ההשקעות באפיקים השונים מפרספקטיבה ארוכת טווח (1988-2017), מוצאים כי השקעות במניות הניבו תשואות ממוצעות גבוהות מהשקעות מקבילות בדיור וגבוהות משמעותית מהשקעות באג"ח ממשלתיות. תוצאה זו נותרת בעינה גם לאחר שמביאים בחשבון את העלויות הכרוכות בהשקעות באפיקים השונים, לרבות מיסוי.
חשוב להדגיש כי השקעה בדירה נבדלת מהשקעות בשוק ההון במאפיינים רבים, ביניהם מידת הנזילות, יכולת הפיזור, רמת המינוף, עלויות העסקה וההחזקה, תנאי המיסוי, המתאם עם תשואותיהם של נכסים אחרים ועוד. גם למאפיינים אלה יש השפעה על החלטות ההשקעה.
בבנק ישראל מציינים כי בהשוואה בין אפיקי ההשקעה השונים יש משקל קריטי לתקופה שבוחרים להשוות. "אם נבחן את התשואות מהשקעות שהחלו בראשית 2007, ערב המשבר הפיננסי העולמי, נקבל כי השקעה בדירה נשאה את התשואה הגבוהה ביותר מבין החלופות".
יחד עם זאת, קיימים הבדלים ברורים בין האפיקים למשל בגלל המיסוי הכבד יותר שמוטל על רווחים במניות (רווחי השכרת דירה נהנים ממס מופחת של 10% ופטורים ממס עד לשכר דירה של 5,000 שקל). "מתברר כי עלויות ההשקעה שחקו את ההשקעה במניות במידה הרבה ביותר, ואילו ההשקעות באג"ח ממשלתיות ובדיור נשחקו פחות".
בהשקעה בדיור, ככל שמשך ההשקעה ארוך יותר - כך התשואה מושפעת פחות מהוצאות העסקה והמסים. בהשקעות ארוכות פוחתת השפעתן של הוצאות העסקה, בשעה שהטבת המס על ההכנסה משכר דירה הופכת למשמעותית יותר. בהשקעה במניות יש למשך הזמן השפעה פחותה יותר על התשואה נטו.