ענף הנדל"ן: בונים על הביקושים הכבושים

עד אמצע שנות ה-90, חלק
לא מבוטל מעסקות רכישת
הדירות במשק נעשו לצורכי
השקעה. על פי הערכות,
היו שנים שבהן נמכרו
יותר מ-10,000 יחידות
כאלה, כלומר כ-10% מסך
העסקות בשוק שהן כ-20%
מהדירות החדשות שנבנו
מדי שנה.



ואולם בשנים האחרונות שוק
הדירות להשקעה נעלם כמעט

כליל - הוא הסתכם במאות בודדות בלבד מדי שנה. הסיבה לכך היתה המיתון
המתמשך במשק, שפגע בכוח הקנייה של הציבור. כמו כן התפישה ולפיה רכישת
דירה להשקעה היא עסקה סולידית וטובה סבלה מכה קשה.



מי שרכש דירה ב-95' ומכר אותה ב-2000 או ב-2001, גילה שהמחיר הדולרי
ירד, לעתים ב-30%. השקעה אלטרנטיווית, למשל חיסכון בבנק, היתה מניבה
הרבה יותר.



גם העובדה שמי רכש דירה להשקעה בשנתיים האחרונות קיבל תשואה לא רעה על
שכר הדירה - בעוד מחירי הדירות ירדו, דמי השכירות דווקא עלו - לא
הביאה לגידול משמעותי באפיק השקעה זה.



רכישת דירות להשקעה היא רק פן אחד של הירידה בביקושים לדירות בפרט
ולנדל"ן בכלל בשנים האחרונות. המיתון בענף הנדל"ן הקדים את זה של
המשק כולו. מ-96' ועד היום נרשמו ירידות של עשרות אחוזים במחירי
דירות, משרדים, שטחי מסחר וקרקעות. הפיחות של השנה האחרונה והצמדת
שוק הנדל"ן לדולר, עשויים לגרום לעתים לאשליה של שינוי מגמה בכמה
אתרים, אך ככלל המיתון לא נראה קרוב לסיום.



המיתון הביא לשינוי התנהגות הציבור בשוק הדיור. רוכשים פוטנציאלים
רבים דחו את רכישת הדירה למועד לא ידוע עקב חוסר הוודאות הכלכלי.
רובם עברו לשוק ההשכרה או נותרו בו, והם אלה שהביאו לפריחה בשוק זה
בשנתיים האחרונות.



יש כאלה שהחליטו להצטמצם ולמעשה הקטינו את מספר משקי הבית הגרים
בדירות. חלקם, למשל סטודנטים, עזבו את הדירה השכורה בעיר וחזרו לחדר
בבית ההורים. אחרים, כמו משפחות עולים מסוימות, החליטו לחבור למשפחה
נוספת ולשכור במשותף דירה אחת.



את התופעה מכנים בענף "ביקושים כבושים". כלומר, צמצום לא טבעי שסופו
להתפרץ ולהביא, עם סוף המיתון, לגידול חד וחריג בביקושים. בענף יש
כאלה המאמינים שהביקושים יתפרצו כבר ב-2003. בין אלה מצוי יו"ר בנק
ירושלים, דוד בלומברג, הסבור כי 2003 תתאפיין בגידול בביקושים ואולי
אפילו בעליית מחירי דירות.



גם נשיא התאחדות הקבלנים, סם אולפינר, טוען כי זה הזמן מבחינת הקבלנים
לרכוש קרקעות ולהתחיל לבנות. זאת לאחר זמן רב שבו הכריז כי יש לעצור
את הבנייה ולהשקיע ביזמות בחו"ל.



ההערכות על התעוררות קרובה בשוק הדיור מגובות גם בנתונים על ירידה
במלאי הדירות למכירה. עם זאת ברור שיש ביקושים שנפגעו לטווח ארוך
יותר - בדרך כלל של דירות היקרות מ-250 אלף דולר.



לדוגמה, עובדי ההיי-טק. בימי הגאות העליזים - מגובים באופציות
ובמשכורות גבוהות פי 3 או 4 מהממוצע במשק - רכשו עובדים אלה מאות
דירות ובתים צמודי קרקע מדי שנה. יש ביניהם כאלה שלא מצליחים לעמוד
כיום בתשלומי המשכנתה. אחרים המתינו זמן רב מדי למימוש האופציות
ואיבדו את הכסף שהיה כולו על הנייר.



גם תושבי חוץ היו אמורים להיות פלח שוק חשוב של שוכרים ורוכשים -
להשקעה או לשימוש עצמי. אחרי הסכם אוסלו ב-93' כשנראה היה שהסכם שלום
קרוב, ראו היזמים בעיני רוחם חברות ענק המקימות מרכזים גדולים בישראל
ומביאות עמן עשרות אלפי עובדים.



חזון זה הוא בין הסיבות לעודפים הגדולים של שטחי משרדים, תעשייה
ומסחר. בישראל יש כיום עודף של עשרות אלפי מ"ר של שטחים בנויים כאלה.
העודף מגיע למאות אלפי מ"ר אם מוסיפים לשטחים הבנויים גם את השטחים
הנמצאים בהליכי בנייה או תכנון מתקדם.



המחירים של שטחים אלה סבלו בשנים האחרונות מירידות מחירים חדות של
עשרות אחוזים. ישנם כאלה שהשכירו לפני זמן לא רב משרדים באזורי
תעשייה נחשבים כמו הרצליה או רמת החייל לפי 18 דולר למ"ר, וכיום כדי
לאכלס משרדים ריקים הם מוכנים להסתפק גם ב-10 דולר למ"ר בלבד.



להבדיל מהבנייה למגורים, בתחום זה מדובר בעודפים גדולים שיספיקו
לשנים. החברות הגדולות אינן ממהרות להגיע למזרח התיכון והחברות
הקיימות מצטמצמות או נעלמות.



זו גם הסיבה שהבנקים מוכנים לשקול ליווי של בנייה למגורים, אם הקבלן
יוכיח באותות ובמופתים שמדובר בפרויקט רווחי. אבל אזורי התעסוקה -
משרדים, מסחר ותעשייה - כמו גם בנייה לתיירות הם מחוץ לתחום בכל
הנוגע לליווי פיננסי.