תשובה מגייס 150-200 מיליון דולר במימון מחדש של תיק הנדל"ן בקנדה

איש העסקים יצחק תשובה, בעל השליטה בקבוצת דלק , עומד לבצע מימון מחדש לתיק הנדל"ן שבבעלותו בקנדה, תוך גיוס מזומנים בהיקף של 200-150 מיליון דולר. עם המשקיעים שעמם מנהל תשובה מו"מ מתקדם נמנים גופי השקעה של חברת הרכב הענקית ג'נרל מוטורס.



בשנים האחרונות, בעיקר בסוף שנות ה-90, רכש תשובה, באמצעות החברה הפרטית אלעד שבבעלותו, מאות דירות ונכסים מסחריים בקנדה, בעיקר בעיר טורונטו, ויצר תיק גדול של נדל"ן. שוויו של תיק נכסים זה, המורכב מכ-60% דירות מגורים וכ-40% נדל"ן מסחרי, צמח בשיעור משמעותי בשלוש השנים האחרונות על רקע עליית מחירי הנדל"ן בערים הגדולות שבקנדה. גופים פיננסיים העריכו השנה את שוויו של התיק ביותר מחצי מיליארד דולר.



גיוס הכספים מתבצע על ידי ארגון מחדש של המשכנתאות שנלקחו בעבר, ונטילת משכנתא חדשה בהיקף ובתנאים המשקפים את עליית שווי הנכסים, את העלייה בתשלומי שכר הדירה המשולמים על ידי השוכרים ואת הריביות הנמוכות כיום בצפון אמריקה.



המימון מחדש של הנדל"ן בקנדה משלים מהלך פיננסי שתשובה מנסה להוציא לפועל מזה חודשים רבים. תשובה, המתמקד בעסקיו בעיקר בתחום הנדל"ן בחו"ל, בעוד שאת התפעול העסקי של קבוצת דלק ונכסי ההון סיכון בישראל הוא מותיר בידי המנהלים השכירים, בדק עד כה כמה חלופות לגיוס כספים או מימוש של עסקי הנדל"ן בקנדה.



במחצית הראשונה של 2002 בדק תשובה אפשרות לבצע גיוס הון לחברת הנדל"ן הקנדית בישראל על ידי מכירת איגרות חוב לגופים מוסדיים בשוק ההון המקומי בהיקף של עשרות מיליוני דולרים, ובתיווכה של אחת מחברות החיתום המקומיות, ואף התרשם כי לאיגרות יהיה ביקוש ער. תשובה העביר לצורך כך מידע על נכסי הנדל"ן שבבעלותו לחברת הדירוג מעלות כדי שתקבע לחברה הערכת שווי ודירוג חוב, המהווה תנאי הכרחי לצורך קבלת הסכמתם של גופים מוסדיים ישראלים להשקיע בהנפקה. ואולם תשובה התאכזב מההערכות השווי של כלכלני מעלות, שהיו זהירות ושמרניות ביחס להערכותיו שלו, והחליט לזנוח את הרעיון.



לאחר גניזת התוכנית להנפקת איגרות חוב בישראל, פנה תשובה לכמה גופי השקעה ומימון מובילים בארה"ב ובקנדה לצורך בדיקת אפשרויות לביצוע עסקה של גיוס הון או מימוש חלקי של הנכסים, ובין השאר הוצע לו להנפיק את תיק הנכסים באמצעות קרן מסוג REIT. קרנות REIT, שיחידותיהן נסחרות בבורסה, מחזיקות בנדל"ן ומעבירות את זרם התקבולים של שכר הדירה של הנכסים לציבור המשקיעים. קרנות ה-REIT נהפכו בעשור האחרון לכלי השקעה פופולרי בצפון אמריקה, עקב התשואה השוטפת הגבוהה והטבות המס שהן מציעות לציבור המשקיעים בהן. תשובה קיבל בין השאר ביולי 2002 הצעה מהשלוחה הקנדית של הבנק הבריטי HSBC, לבצע הנפקה כזאת באחת הבורסות של קנדה, על בסיס שווי של כ-600 מיליון דולר.



במקביל למגעים עם HSBC המשיך תשובה לנהל מו"מ עם גופי מימון אחרים, ובהם גם בנקים מסחריים גדולים כגון דויטשה בנק וסיטיבנק - עד שלבסוף בחר ליטול את המשכנתא החדשה לגוף מקבוצת ג'נרל מוטורס. כמו לחברות ענק אחרות בארה"ב, לג'נרל מוטורס יש חברות לניהול נכסים פיננסיים המשקיעות את כספי הפנסיה וביטוחי הבריאות של עובדיהן. חברות אלה משקיעות את נכסיהם בעיקר בנכסים נזילים כמו מניות ואיגרות חוב, אך גם בתיקי נדל"ן. באתר האינטנרט של אחת מחברות ניהול הנכסים של ג'נרל מוטורס נמסר כי כ-7% מסך הנכסים המנוהלים מושקעים בנדל"ן.



תשובה, הפועל בתחום הנדל"ן בקנדה, ארה"ב ובריטניה, העריך לאחרונה כי עליית מחירי הנדל"ן בערים הגדולות בקנדה עדיין לא הסתיימה, למרות העליות החדות שנרשמו בשנים האחרונות, מאחר שהביקוש לדירות מגורים עדיין גדול ביחס להיצע ומאחר שמחירי הבסיס של הדירות נמוכים ביחס לעלות הבנייה שלהן. את הכספים שהוא עומד לגייס עתה מתיק הנכסים הקנדי שלו מתכוון תשובה לנצל לצורך הרחבת עסקיו בחו"ל - ואין לו כוונה להשקיע אותם בחברות הישראליות שלו. חלק מהחברות הישראליות של תשובה סובלות ממצוקת מזומנים: גרין, המרכזת את פעילות קרנות הון הסיכון של תשובה, חייבת למערכת הבנקאות מאות מיליוני שקלים, שתשובה ערב להם אישית בהיקף של יותר מ-200 מיליון שקל. גם קבוצת דלק, האחזקה העיקרית של תשובה בישראל, נמצאת עתה ערב השקעות גבוהות בתחומי תשתית הגז התפלת המים, השקעות הדורשות קווי אשראי ניכרים מהמערכת הבנקאית. שווי השוק של קבוצת דלק, שתשובה מחזיק ב-86% ממנה, היה אתמול 620 מיליון דולר, בדומה לשווי הנדל"ן שהוא מחזיק בחו"ל.