הפועלים בעקבות מזרחי: מי יוביל את שוק המשכנתאות?

קשה לפספס את הקמפיין האגרסיבי של בנק הפועלים בתחום המשכנתאות שרץ מזה תקופה באמצעי התקשורת השונים. ההחלטה להשקיע בקמפיין לא הייתה מקרית: הפועלים מסמן את שוק המשכנתאות כיעד מרכזי לצמיחה בשנים הקרובות, מה שעשוי לעורר את התחרות בשוק זה שהיה מנומנם יחסית בשנים האחרונות.

תיק המשכנתאות של הבנק צמח בשיעור חד למדי של 18% בתוך שנתיים, ובמונחים כספיים היקפו כבר חצה את רף ה-80 מיליארד שקל. גם בנק דיסקונט רשם גידול דו-ספרתי השנה בפעילות זו, אלא שכאשר בנק גדול כמו הפועלים מחליט להיות אגרסיבי ולסמן את השוק כיעד צמיחה מרכזי, יכולות להיות לכך השפעות רחבות יותר.

השבוע ערך הבנק מסיבת עיתונאים לסיכום התוצאות ל-2018, והמנכ"ל אריק פינטו התייחס לפעילות המשכנתאות. "יש אצלנו שינוי במדיניות. בעבר נקטנו גישה של 'משכנתא לוקחים בבית', כלומר התמקדנו במתן השירות ללקוחות הבנק. לעומת זאת, היום המרווחים משקפים נכון את הסיכון, וזהו בהחלט יעד להמשך צמיחה".

ואכן, עד לפני שנתיים היה בנק הפועלים סטטי למדי בפעילות בשוק המשכנתאות, ונתח השוק שלו אף ירד עד לרמה של כ-17%, כמחצית מנתח השוק שלו בתחום הקמעונאות. אלא שמאז הגיע הבנק ליעדי ההון של בנק ישראל, ויכול היה לשוב ולצמוח באשראי. כך, נתח השוק של הבנק הלך וגדל בשנתיים האחרונות והגיע עד ל-25% (הנתונים מתייחסים לביצועים חדשים בשוק, ולא לתיק ההיסטורי).

מבחינת הבנק, 25% זה לא יעד סופי. פינטו לא הציג מפת דרכים רשמית, אבל סיפק רמז לפוטנציאל שהוא חוזה לבנק בתחום זה: "להזכירכם, במגזר הקמעונאות נתח השוק שלנו מגיע ל-33%".

עד לפני כשנתיים בנק הפועלים היה השחקן השלישי בגודלו בשוק המשכנתאות, אחרי מזרחי טפחות ולאומי, עם נתח שוק של 18-20%. הבנק ראה בהלוואות לרכישת דירה שירות שהוא מציע ללקוחותיו הקיימים, ולא כלי לגיוס לקוחות חדשים. המרווחים בתחום זה היו נמוכים מאוד, ובבנק העדיפו למקד את הצמיחה בתחומים אחרים כמו אשראי צרכני, שם רמת המרווחים גבוהה יותר.

אז מה השתנה? ראשית, ראינו בשנים האחרונות זחילה כלפי מעלה של הריבית הממוצעת בשוק המשכנתאות. היא נבעה הן ממגבלות רגולטוריות שחלחלו אל השוק, והן מכך שהתחרות נרגעה כיוון שהבנקים התמקדו בהגעה ליעדי ההון של בנק ישראל, על חשבון צמיחה באשראי. הציפייה היא שתהליך עליית ריבית בנק ישראל יימשך בשנים הקרובות, ויגדיל עוד יותר את המרווחים ואת רווחיות הפעילות הזו (יש לזכור כי חלק לא מבוטל מהמשכנתאות ניתן בריבית משתנה הצמודה לשינויים בריבית הפריים).

במקביל לכך ראינו בשנתיים האחרונות עלייה בסיכון באשראי הצרכני, שנבעה מהגידול החד בהיקפים שניתנו, ומשינויים בחקיקת הליכי פשיטת רגל שהשפיעה לרעה על מוסר התשלומים במשק. בנק הפועלים ספג כתוצאה מכך עלייה חדה בהפרשות להפסדי אשראי בהלוואות הצרכניות. לעומת זאת, ההפרשות בתחום המשכנתאות נותרו נמוכות, היות שמדובר בהלוואה שיש כנגדה שעבוד איכותי.

נראה שהשילוב בין העלייה ברווחיות פעילות המשכנתאות לבין הרצון להקטין סיכון בתיק האשראי גרמו לפועלים לפתוח מבערים בפעילות המשכנתאות. תיק ההלוואות לדיור של הבנק קפץ אשתקד בקרוב ל-10% ל-81.5 מיליארד שקל, תהליך שהתרחש במקביל להורדת רגל מהגז בתחום האשראי הצרכני. תיק זה התכווץ בקרוב ל-4% ב-2018, ל-44 מיליארד שקל.

הקצאת המשאבים של בנק הפועלים במשכנתאות לא מתבטאת רק בקמפיין הפרסום היקר. לפי הערכות, הבנק גם צפוי להסב עשרות מיועצי ההשקעות לתפקיד יועצי משכנתאות, כלומר להגדיל את מערך ייעוץ המשכנתאות.

מי שעלול להיפגע מהתיאבון הגובר של בנק הפועלים הוא מזרחי טפחות, השחקן הגדול ביותר בשוק המשכנתאות. הבנק בניהולו של אלדד פרשר מחזיק כיום בשליש מהשוק, ולאורך שנים היה השחקן הגדול ובהפרש ניכר לעומת יתר הבנקים בפעילות זו.

הבנק ניצל את העובדה שלפני כשלוש שנים הפועלים ולאומי היו עסוקים במאבקם הסיזיפי להגיע ליעדי ההון של בנק ישראל, שבו הוצבו להם יעדים נוקשים יותר מיתר הבנקים. בזמן שהם הורידו פרופיל בפעילות המשכנתאות, מזרחי טפחות הגיע לנתח שוק של קרוב ל-40%, וגייס הלוואות דיור בקצב דומה לזה שגייסו הפועלים ולאומי יחד. מאז חזרו פועלים ולאומי לפעילות ערה יותר, והבנק התאזן בחזרה לנתח שוק של 33-35%.

הגברת האגרסיביות מצד הפועלים עשויה להביא לכך שהוא יגיע להיקפי פעילות דומים לאלו של מזרחי טפחות. עד כמה זה מדאיג את פרשר? כנראה לא יותר מדי. מזרחי טפחות אמנם לא ירצה לאבד את תואר הגוף הגדול ביותר בשוק המשכנתאות, אבל העדפותיו שונות מאלה של הפועלים. בבנק החליטו בשנים האחרונות למקד את הצמיחה בפעילות האשראי העסקי, על מנת לפזר טוב יותר את תיק האשראי שנשען כיום על פעילות המשכנתאות. כך שלא נראה כי במזרחי טפחות ייצאו מגדרם להיאבק בבנק הפועלים בשוק המשכנתאות, אך סביר ש"יזיעו" קצת אם יראו את המתחרה נושפת בעורפם במפת נתחי השוק.

השאלה המעניינת היא אם ציבור הלווים ירוויח מהתיאבון הגובר של הפועלים. נכון להיום הוא פועל בסביבה יציבה למדי: בשנת 2018 נמשכה העלייה בריבית על משכנתאות שהורגשה בשנים האחרונות, אך במתינות. הריבית השקלית הקבועה הממוצעת עלתה מ-3.82% בינואר 2018 ל-4.04% בינואר השנה. יחד עם זאת, ריבית בנק ישראל עלתה לקראת סוף השנה, והמח"מ הממוצע של המשכנתאות החדשות גדל מ-16.8 שנים בתחילת 2018 ל-17.3 שנים בסופה - שני גורמים שמשפיעים על עליית הריבית. בנטרולם, היא שמרה על יציבות יחסית.

בשוק המשכנתאות מציינים כי הנוכחות ההולכת וגוברת של הפועלים מורגשת בשטח, וכי במקרים מסוימים הבנק אכן מפגין אגרסיביות בהצעות המחיר. יחד עם זאת, ספק רב אם נראה מלחמת מחירים מתפתחת בשוק זה, כפי שאירע כאשר דיסקונט יצאו לפני כ-12 שנה עם התוכנית "משכנתא מסובסדת", שהציעה הלוואת דיור במחירים נמוכים במטרה לגייס לקוחות.

ראשית, יש לזכור שהמטרה של בנק הפועלים בהגברת הפעילות במשכנתאות היא להגדיל את הכנסותיו, ולא רק לצמוח בנתח שוק. הרי כניסתו המחודשת לשוק נעשתה רק לאחר שהמרווחים בתחום עלו, והעיסוק במשכנתאות נהיה אטרקטיבי יותר מבחינת הבנק.

נוסף על כך, בעשור האחרון הוצבו מגבלות רגולטוריות רבות בפני הבנקים בשוק המשכנתאות, שמטרתן הייתה לצנן אותו. מגבלות אלה תרמו לעליית הריביות במשכנתאות, ויקשו על פועלים להוריד דרמטית את המחירים. בשורה התחתונה, ייתכן שלהגברת הפעילות של הבנק תהיה השפעה מסוימת על הריביות, אבל אל תצפו שתתפתח כאן מלחמת מחירים של ממש.