המדינה תפסיד מאות מיליוני שקלים בשל החלטה להכיר בהוצאות מימון בעת מכירת נדל"ן

מדינת ישראל עלולה להפסיד הכנסות ממסים בהיקף של מאות מיליוני שקלים לשנה בעקבות פסק דין של ועדת ערר מחוזית - הכפופה לבית משפט מחוזי - ולפיו יש לכלול את הוצאות המימון שנצברו על נדל"ן כהוצאה מוכרת, בעת חישוב מס שבח. מס שבח הוא המס הנגבה בעת מכירת נכס על הגידול בשוויו מיום הרכישה עד יום המכירה. השיעור המקסימלי של מס זה הוא 50%. הוצאות המימון ינוכו משווי המכירה ויקטינו את מס השבח.



המשמעות היא כי היקף הגבייה של מס שבח יקטן משמעותית בעתיד. בנוסף על כך, על פי חוק מס הכנסה ניתן לדרוש החזר על תשלום שומה שגויה של מיסוי מקרקעין במשך ארבע שנים לאחר ששולמה. לכן ייתכן כי ייערך מאבק משפטי נוסף סביב השאלה אם שינוי השבח בשל ההכרה בהוצאות מימון מהווה למעשה תיקון שומה שגויה - דבר שיחייב החזר לעסקות שכבר בוצעו בארבע השנים האחרונות.



פסק הדין ניתן בפנייה של חברת כימיקלים לישראל, שמכרה משרדים במגדלי המילניום בתל אביב ונדרשה לתשלום מס שבח. החברה דרשה להכיר בהוצאות המימון שנגרמו לה בתקופה שבה החזיקה את המשרדים. דרישתה נדחתה, והיא פנתה לבית המשפט.



ההכרה בהוצאות המימון - מרכיב הריבית בהחזר ההלוואה שנלקחה עבור רכישת הנכס - נכללת ברפורמה במיסוי מקרקעין, שאושרה ב-7 בנובמבר 2001. פסק הדין קבע כי יש להכיר בהוצאות גם על נכסים שנרכשו לפני 7 בנובמבר 2001. זאת בניגוד לעמדת מס הכנסה שלפיה כוונת הרפורמה היתה להכיר בהוצאות המימון רק בנכסים שיירכשו ממועד אישור הרפורמה. כלומר, על כל עסקת מכירה, ללא קשר ליום רכישת הקרקע, ניתן יהיה לנכות את הוצאות המימון.



לדברי עו"ד מאיר מזרחי, לשעבר מנהל תחום מיסוי מקרקעין במס הכנסה וכיום יועץ המס של לשכת שמאי המקרקעין, מדובר במהפכה אמיתית, שתגדיל משמעותית את הכדאיות של עסקות נדל"ן.



מזרחי אמר כי מי שקנה, למשל, נכס במיליון שקל לפני שנה, ומוכר אותו היום ב-1.1 מיליון שקל, מפסיד במקרים רבים, מכיוון שהריבית ששילם בגין ההלוואה גבוהה מהעלייה במחיר הנכס (השבח).



למרות זאת, מס הכנסה לא הכיר בהוצאה. כעת כאמור, על פי ההחלטה, ההוצאה תוכר.



פסק הדין ניתן על ידי רו"ח מיכה לזר ועו"ד בן שלמה. למדינה שמורה הזכות לערער בבית המשפט העליון, ויש להניח כי אכן תגיש ערעור כזה - עקב השלכות הפסיקה.