הפרסומים על התקן החדש שיואשר במוסד לתקינה חשבונית בתוך כמה שבועות - תקן 16-נדל"ן להשקעה - לא עשו גלים אמש בקרב חברות הנדל"ן הבורסאיות ובבתי ההשקעות, האמורים לעדכן את תחזיותיהם ביחס לחברות אלה. גם את תגובתם המהירה בדרך כלל של סוחרי הבורסה של תל אביב קשה היה אתמול לאפיין לכאן או לכאן.
מניית מבני תעשייה , הנחשבת לאחת החברות בעלות היקף נכסי המקרקעין הגדול בבורסה, איבדה אתמול 5%. ואולם קשה לדעת אם מדובר בכניסה לתקן 16 שמפריע למשקיעים, או שלמעשה היציאה ממדד ה-25 היא שגוררת את ההיצעים במניה שבשליטת אליעזר פישמן.
קשה גם לדעת אם התנגדותו התקיפה של חבר הוועדה המקצועית של המוסד לתקינה חשבונאית, אריה אגס, המשמש גם כדירקטור בחברה הכלכלית השולטת במבני תעשייה ושגם במאזנה נכסי מקרקעין רבים, נובעת דווקא מהחשש שמא ייפגע מאזנן של החברות שבהן הוא ממלא תפקיד ניהולי. ייתכן שאגס מתנגד לתקן החדש באופן ענייני לחלוטין, מכיוון שהוא מאמין שהתקן החדש מזיק יותר מאשר מועיל.
על פי התקן החדש, חברות ציבוריות יחויבו לרשום בביאורים לדו"חות הכספיים את שווי הנכסים הנוכחי שלהן שייקבע לפי הערכת שמאי מקרקעין. זאת, כמשקל נגד לשווי הנכסים בספרי החברה הרשום במאזן לפי העלות ההיסטורית המתואמת למדד לאחר פחת. התקן אמור לחול על הדו"חות השנתיים ב-2003.
עד כה לא נדרש לפרט מידע בדו"חות הכספיים על השווי הנוכחי של נדל"ן להשקעה, ואין לכך גם התייחסות בביאורים. חברות הנדל"ן הן שביקשו בעבר בעת הדיונים על תקן 12 (מעבר מדו"חות מתואמי אינפלציה לדו"חות נומינליים) לאפשר להן להציג את שווי ההוגן של הנכסים. החברות גרסו כי הדיווח הנומינלי עלול לפגוע אנושות בדו"חות הכספיים, מאחר ששווי הנכסים יחדל מלהיות מתואם לאינפלציה והנכסים יאבדו את עליית השווי שנגרמת בשל ההצמדה למדד.
עתה חוששים אחדים בחברות הנדל"ן כי בגלל ירידת המחירים של השנתיים האחרונות הן ייאלצו להציג תמונה קודרת של הפרש שלילי בין שווי המאזן לשווי האמיתי. ואולם נראה כי חששות אלה מוקדמים מדי.
באופן גס ניתן למתוח קו הפרדה בין החברות שייפגעו מהתקן החדש לבין אלה שיצאו נשכרות לפי גיל הנדל"ן שבתיק ההשקעות שלהן. הנפגעות העיקריות יהיו חברות שרכשו נכסים החל באמצע שנות ה-90. אלה ייאלצו כנראה לרשום בביאורים לדו"חות שווי נמוך יותר מזה הרשום במאזן. ההפרש בין שני המספרים יבטא בפעם הראשונה באופן גלוי לעין את הפסדי ההון של החברה מנכסי הנדל"ן שרכשה בשנות הגאות.
ואילו חברות שבבעלותן נכסים שנרכשו בעבר, לפני עשרות שנים, יציגו בביאורים לדו"חות שווי גבוה בהרבה מהשווי המאזני. כאן יוכלו המשקיעים להבחין בחברות שבהן טמון פוטנציאל גדול לרווחי הון. לאורך עשרות שנים רשמו נכסי המקרקעין עליית שווי גדולה יותר מהמדד.
ייתכן כי דווקא מבני תעשייה, שלה נכסי מקרקעים בעלות מתואמת למדד של 4.8 מיליארד שקל, תצא נשכרת מהתקן החדש. הסיבה לכך היא שנכסי מקרקעין שבבעלותה נרכשו לפני שנים רבות. אלה רשומים בעלות היסטורית שלעתים נמוכה משווויים האמיתי של הנכסים. חברות נוספות שבמאזניהן נכסי מקרקעין בהיקפים גדולים הן גב-ים שבמאזנה רשומים נכסים בעלות של 2 מיליארד שקל, בעלת השליטה בה נכסים ובניין מקבוצת אי.די.בי, וכן קבוצת פולאר.
לפולאר נכסי מקרקעין בהיקפים גדולים לכל רוחב ועומק הקבוצה. בין השאר מחזיקה פולאר ב-50% ממניות החברה הפרטית הזרע 39, שפוצלה מהזרע ג'נטיקס לפני הנפקתה ב-99'. להזרע 39 כ-18 אלף דונם קרקע, הנאמדים בשווי של כ-200-150 מיליון דולר,
לעומת שווי מאזני נמוך בהרבה של 120 מיליון שקל. בין השאר מחזיקה הזרע 39 בחוות הזרע - שטח של 1,100 דונם ליד חירייה.
גם חברות שעיקר הנכסים שבבעלותן נוצרו מפעילות יזמית שלהן, עשויות ליהנות מהתקן החדש. חברות יזמיות מקימות פרויקטים על קרקעות שהן רוכשות. הן עשויות לדווח על שווי נכסים גבוה יותר מהשווי המאזני. אחת הסיבות לכך היא שהרווח על המרכיב היזמי של הפרויקט אינו מגולם כרווח הון בשום מקום בדו"חות החברה.
הרווח היזמי מתבטא בדמי השכירות שגובה החברה בעבור הנכס. דמי השכירות נגזרים משווי הקרקע, מעלות הבנייה ומהרווח היזמי. כך למשל, הקימה חברת גב-ים את בית יבמ על קרקע שהיתה בבעלותה בחיפה. אילו רכשה גב-ים את הבניין לאחר בנייתו ומשכירה אותו ליבמ לאחר מכן, היא היתה צפויה כנראה לרשום נכס בשווי נמוך המשווי המאזני שלו.
גם חברות שבבעלותן בניינים ישנים עשויות לדווח על שווי אמיתי גבוה משווי נכסי. פחת על מבנה מופחת במשך 50 שנים. ההפחתה מורידה את השווי המאזני של הנכס בהתאם. בניין שהוקם לפני 50-40 שנים רשום במאזן לפי שווי של כמעט אפס, אך השווי האמיתי שלו גבוה מכיוון שהוא עדיין מפיק הכנסות ודמי שכירות.
מנהלים בחברות נדל"ן ואנליסטים אמרו אתמול כי עדיין מוקדם לדעת כיצד ישפיע התקן החדש על החברות ועל שוויין, מכיוון שמדובר בעניין מורכב שיש ללמוד אותו. מנהל בחברת נדל"ן גדולה אמר אתמול כי הערכות שמאי רחוקות מלהיות דבר מדעי, ולכן ייתכן כי דווקא התקן החדש יכניס בלבול וחוסר ודאות לדו"חות הכספיים. הוא אמר כי ייתכן שדווקא החובה לפרסם הערכות שמאי יהוו מקור מניפולציות חדש לחפצים בכך. "יש כל כך הרבה עבודה חשבונאית, אז עתה תהיה עוד צרה על הראש של עורכי הדו'חות", הוסיף המנהל.
יובל בן זאב מלידר העריך כי עצם פרסום ההערכות והגילוי הנאות יגביר את השקיפות. לדבריו, יצטרכו להתייחס בזהירות להערכות שיפורסמו בדיוק כפי שמתייחסים להערכות השווי של האחזקות הבורסיות של חברות. עם זאת, בן זאב אמר כי העובדה שהביטוי לשווי הכלכלי יהיה בביאורים ולא במאזן יחליש את האפקט שלו.
חברות הנדל"ן עדיין מבררות
רותם שטרקמן
27.12.2002 / 13:40