פיקוד העורף הגל השקט

הגדרת ישובים להתרעה
      הגדרת צליל התרעה

      נושאים חמים

      יש על מה לבנות? ההשפעות של משבר הקורונה על שוק השכירות

      האם מחירי השכירות צפויים לרדת? זה הזמן לשבת על הגדר ולחכות לעסקאות טובות? בעקבות המשבר פנינו למומחי נדל"ן וניסינו לבדוק מה יקרה בשוק ההשכרה והרכישה. אפשר להגיד שהתשובות מעודדות, אבל זה גם תלוי באיזה צד של המתרס אתם נמצאים

      יש על מה לבנות? ההשפעות של משבר הקורונה על שוק השכירות
      מערכת וואלה!

      בווידאו: כך מקבלים יותר כסף בלי להעלות את שכר הדירה.

      משבר הקורונה מציב הרבה סימני שאלה. עם קרוב למיליון חסרי תעסוקה, עתיד המשק לא ברור ואיש לא מעז להמר מה יילד יום. כרגע נראה לנו שלנגד עינינו מתעצבת מציאות חדשה, אבל צריך לזכור שלפני פחות מחודש בסך הכול שוק העבודה היה תוסס ופעיל, ליגות הכדורגל בעולם התקיימו מול יציעים מלאים, בתי קפה היו פתוחים, אנשים לא הסתגרו בבתים והצ'קים של שכר הדירה הופקדו בזמן.

      האם מה שהיה הוא שיהיה? שאלה מעניינת ביותר עולה בימים אלה בשוק הנדל"ן. לצד הטענות הרגילות על בעלי בית קשוחים עם תנאים קשיחים, צצו גם סיפורים יפים על משכירים שהלכו לקראת השוכרים, בין אם על ידי ויתור על חודש של תשלום שכר הדירה או בפריסת תשלומים שונה שתיטיב עם השוכר. אבל יש צד נוסף בסיפור הזה - מחירי הדירות להשכרה. רבים, בין אם הם מעורבים בהשכרות וברכישות בפועל או בפוטנציה, תוהים לאן יוביל אותנו המשבר.

      מעבר דירה (ShutterStock , shutterstock)
      זה הזמן לשבת על הארגזים?

      כבר שנים שבכל הארץ, ובמיוחד בתל אביב וסביבתה, נרשמת עליה במחירי השכירות. שכר הדירה זגזג בין 2002 ל-2007, והחל מ-2008 רשם זינוק אדיר. דירת שני חדרים במרכז או צפון תל אביב, שהשכירות שלה עמדה על כ-3,000 שקל בתחילת 2008, האמירה ב-2013 ליותר מ-5,000 שקל והיום רוב המודעות מציעות דירות דומות ב-6,000 שקל ויותר. בדרום העיר המחירים נמוכים בהרבה, אך הממוצע עדיין גבוה. לאחר שהעלייה בתל אביב הפכה לקיצונית מדי עבור רבים, פנו השוכרים לרמת גן, גבעתיים וחולון, וגם שם האמירו המחירים (אם כי לרמה נסבלת מעט יותר). כעת, מבחינת שוכרים פוטנציאליים שרוצים לעבור למרכז, עולה השאלה האם צצה כאן הזדמנות, האם ככל שיתארך המשבר יש סיכוי לשינוי בגזרה הזאת.

      "בהשוואה למרץ 2019, יש עלייה של 35 אחוז בהיצע הדירות להשכרה בלוח יד2", מסביר טל ספיבק מ-Fresh נדל"ן, ממשרדי הפרסום המובילים בענף, "גם בגבעתיים, בחיפה ובירושלים יש עליה בהיצע, אבל אני לא חושב שבטווח הארוך זה ישפיע על המחירים באופן משמעותי. ייתכן שבעוד חודש אפשר יהיה להבין טוב יותר את המגמה. אולי בשלב ראשון תהיה ירידה זמנית של כמה מאות שקלים כחלק מהבעת הסולידריות של האחד לשני ובעל הדירה לשוכרים שלו, אבל צריך לזכור שהמשבר התחיל רק לפני שלושה שבועות, ואנחנו עדיין במצב שבו הפאניקה משחקת תפקיד".

      כשהעלייה בהיצע מתורגמת למספרים ריאליים, מסביר ספיבק, היא לא כל כך דרמטית כפי שהיא נראית: "35 אחוזים אמנם נשמעים הרבה, אבל כשמתרגמים למספרים מוחלטים, מדובר בעוד כ-650 דירות בלבד". הוא נזכר במשבר של 2008, שגרם לקריסה בארה"ב ובאירופה אך השפיע מעט גם על ישראל: "השוק אמנם נבלם לתקופה, אבל עדיין, אנשים צריכים מקום לגור בו. יש כאלה שיחזרו להורים לטווח קצר, לא יותר מזה". לבעלי הדירות הוא ממליץ להישאר קשובים למצב ו"לתת גרייס" לשוכרים שצריכים אותו.

      עליה בהיקף המודעות יד 2 (יד 2)
      היקף המודעות ביד2 - מרץ 2019 לעומת מרץ 2020

      "המשבר החזיר לשוק לטווח ארוך הרבה דירות AIRBNB", אומר שלומי אליקים מסוכנות Re/max Ocean בתל אביב, "כמובן ששוק הדירות לטווח ארוך נותן תשואה נמוכה משמעותית, אבל בהיעדר תיירות אין לבעלי הדירות ברירה". הוא סבור שהתפנית הזאת תיטיב עם השוכרים לטווח קצר בלבד: "להערכתי נראה ירידה זמנית במחירי השכירות. הירידה שתורגש נקודתית לתקופה הזאת. אני מאמין שכשהכול יסתיים המחירים יחזרו להיות כמו לפני פרוץ המשבר".

      אף על פי שספיבק ואליקים מסכימים שהמחירים יתיישרו, שניהם מצביעים על אפשרות מעניינת, לפיה לפחות באופן זמני ניתן יהיה לשכור במרכז דירות "בהנחה". כמובן שבשביל זה צריך התמדה ובעיקר מזל, אבל מי שיכול להרשות לעצמו לחכות קצת עם חתימה על חוזה חדש - זה הזמן להתחיל לשבת על המודעות.


      ומה לגבי עסקאות הרכישה? אליקים מסביר כי בזמן הקרוב הסטטיות לא תשפיע רק על שוק השכירות, אלא גם על ההשקעות. אחת הסיבות לכך היא עצירת תנופת הבנייה: "מאות אלפי עובדים יצאו לחל"ת או איבדו את עבודתם. יש הרבה קבלנים שממונפים עד צוואר ובנוסף, חוסר הוודאות עלול להקפיא ולהרחיק משפרי דיור וזוגות צעירים מלרכוש דירה בעת הזו. כל אלה יגרמו, לדעתי, לקיפאון זמני במחירי הדירות בטווח המידי".

      אלא שגם זה, כנראה, זמני. "נדל"ן מוגדר כתחום חיוני למשק, עדיין יש בו פעילות למרות ההגבלות", מסביר ספיבק, "הענף הזה תמיד יהיה הקטר הכלכלי ולא משנה אם ואילו גזרות יוטלו. זה עדיין אפיק החיסכון הבטוח ביותר שיש, ובסופו של דבר צריך לזכור שמלאי הדירות בארץ מוגבל. נדל"ן יותר עמיד למשברים מהסוג הזה. תסתכל על אפיקי ההשקעה האפשריים: הבורסה, קרנות פנסיה, קרנות הנאמנות וכו' - כולם מייצגים סיכונים. גם הייטק הוא אפיק השקעה, אבל רוב האנשים לא נכנסים להשקעות האלה כי הם לא מבינים בזה. מעל כל אלה בולט הנדל"ן, אפיק השקעה סולידי במהותו - הוא אולי יקר בנקודת הכניסה, אבל נחשב למאוד בטוח ואתה עדיין מייצר כסף".

      אליקים מחזק: "אני מעריך שמשקיעים שפנו בעבר לשוק ההון, יפנו חזרה לנדל"ן כאפיק השקעה. גם משקיעים שחיפשו טרום המשבר עסקאות בחו"ל ישובו להתמקד בשוק המקומי". ספיבק מציין בהקשר הזה כי מי שמחזיק בנכסים בחו"ל דווקא כן צריך להיות עם אצבע על הדופק בגלל חוסר הוודאות וחוסר השליטה בשווקים.

      פרויקט בנייה של מגדלי מגורים בעיר נתניה (ShutterStock)
      אולי יהיה קיפאון, אבל תנופת הבנייה לא תיעצר בטווח הארוך

      ולסיום, מה יקרה אם המשבר ימשיך לנקודת זמן קיצונית, נניח ספטמבר וצפונה? איש אינו יודע את התשובה לכך, אבל לספיבק ברור שדברים יצטרכו להשתנות, ולא רק מהצד של הציבור: "המדינה תהיה חייבת לעזור פה", הוא אומר, "אם בהורדת ארנונה או בוויתור על חשבון החשמל. צריך לזכור שבכל זאת, יש פה מיליון אנשים שלא עובדים".

      ולסיום, הוא מוצא במצב החדש הזה גם זווית חיובית: "זו תהיה הזדמנות מדהימה לשנות את תהליכי העבודה שלנו, גם בנדל"ן. יהיו יותר פגישות מקוונות. סופסוף המשק יוכל, אולי, לעבור התייעלות שהייתה נחוצה מזמן. בחו"ל, למשל, כבר זמן מה מתקיימים תהליכים מקוונים בהליך רכישת הדירה, ניתן למצוא אפילו קטגוריה של דירות למכירה ב-EBAY, אז למה לא אצלנו?"