בווידאו: נציג האוצר בכנסת על המענקים החייבים במס.
אחת ההקלות, לכאורה, שקיבלו אזרחי ישראל מיד עם פרוץ משבר הקורונה הייתה האפשרות להקפיא את תשלומי המשכנתא ב-3-4 חודשים, אלא שלרוב הלווים לא מודעים לאותיות הקטנות, בהן מצוין להם מה יכלול ההחזר מלבד התשלום הרגיל. משפחות רבות ניצלו וינצלו את המצב הנ"ל, אך לא כולן מבינות אותו בצורה ברורה.
אנסה לעשות קצת סדר. ראשית, כדי להבין את הנושא חשוב להבין לזכור שני דברים עיקריים בעולם המשכנתאות:
1. תשלום המשכנתא החודשי מורכב מקרן ההלוואה ומתשלום ריבית בגין יתרת הקרן. שני אלה מרכיבים את ההחזר החודשי שלנו. במשכנתה שנבנתה נכון, בכל חודש קרן ההלוואה קטנה, ולכן גם החלק היחסי של הריבית המשולמת ביחס ליתרת קרן ההלוואה קטן.
2. המשכנתא בדרך כלל מורכבת ממספר מסלולים. המסלולים הם בעלי ריביות קבועות, צמודות או לא צמודות למדד, מסלולים בעלי ריביות משתנות כל תקופה מסוימת ומסלולים הצמודים לריביות הפריים. לכל מסלול ומסלול DNA משלו.
כאשר אנו דוחים את תשלום המשכנתא, אנו למעשה בראש ובראשונה מקפיאים את קרן המשכנתא. כלומר, אם הקרן אמורה הייתה להתכווץ במשך 3-4 החודשים הללו (נניח) ב-7,000 שקל - זה לא יקרה. החל מהחודש שלאחר ההקפאה, הריבית אותה אנו אמורים לשלם מדי חודש תחושב לפי יתרת הקרן העדכנית, שלא קטנה בתקופת ההקפאה, ליתרת הקרן המחושבת. הבנק גם יוסיף לנו את הריבית אותה הקפאנו במשך התקופה (חלק יחסי, אמנם) - כלומר, ההחזר החודשי שלנו יעלה לאחר תקופת ההקפאה.
זה לא מסתכם בכך ויש לשים לב לעוד "מוקש" קטן שיכול להגיע תוך כדי תנועה. צריך לזכור שהקרן המוקפאת תמשיך להיות מושפעת מההתנהגות וההצמדות של כל מסלול ומסלול. כלומר, קיים סיכוי שיתרת קרן המשכנתה, במסלולים בהם היא צמודה למדד המחירים לצרכן, תגדל אם המדד יעלה. במקרה כזה החוב לבנק יגדל בהתאם ועימו גם ההחזר החודשי של הריבית (מכוון שהיא מחושבת על יתרת הקרן). המסלולים בעלי הריביות המשתנות יכולים "לזכות" בריבית חדשה כתוצאה משינויי הריבית, דבר שישפיע על חישוב הריבית לאותו מסלול - משמע, גם כאן תחול עליה בהחזר החודשי (ניתן כבר לראות זינוק בעוגנים של הריביות הללו כיום). זה נכון עוד יותר כשיש לנו שילוב של מסלול בעל ריבית משתנה הצמוד למדד.
לא מדובר במאות שקלים, אך צריך להבין את הדברים הללו לפני שרצים להקפיא את תשלום המשכנתא, ולכן אנו מציעים לא למהר עם ההחלטה להקפיא את התשלומים, קורצת ככל שתהיה. אם אתם עדיין עובדים ויכולים לשלם את המשכנתא - אל תרוצו לדחות תשלומים. זה נשמע נחמד, אבל כדאי לשמור את האפשרות הזאת לזמנים אחרים שבהם, חס ושלום, אכן תצטרכו את הסיוע הזה. חשוב לזכור שבתקופת אבטלה או חל"ת מקבלים דמי אבטלה מהמדינה, כך שהתזרים הכספי אכן יקטן אך לא ייפגע באופן מידי.
מצד שני, אל תמתינו לדקה ה-90. אם אתם רואים שאתם לפני בעיה תזרימית בתשלומי המשכנתא, פנו לבנק והסדירו את הנושא מבעוד מועד. החזר של תשלום משכנתא כתוצאה מ"אכ"מ" (אין כיסוי בחשבון) יכול לגרור "כתם" שלילי על דוח האשראי הצרכני שלכם, וזה מצב שלא בריא לאף אחד. לכן, אם תסדירו את ההקפאה מראש תקדימו את התרופה למכה. את בקשת ההקפאה תוכלו לבצע באתר הבנקים או במוקדים השונים של הבנק.
במהלך כתיבת הטור, הודיע בנק לאומי על כך שהוא מתכוון לתת אפשרות לדחיית תשלומים של עד שנתיים ללקוחות הנמצאים בתוך הליך המשכנתא שלהם, וזאת כדי לאפשר התקדמות עם ההליך בצורה תקינה וגם לאפשר המשכיות של רכישות נדל"ן בתקופה זאת. עם זאת, עדיין לא יצאו הנחיות ברורות בנושא. יש לזכור שחשוב להבין את המשמעויות הפיננסיות של כל דחיית תשלום משכנתא גם אם מדובר בחודשים ספורים, קל וחומר בשנתיים.
עופר לוין הוא מנכ"ל שותף ב-Reals, פתרונות מימון ריאליים.