הרוכשים מול הקבלנים: האם הקורונה מצדיקה עיכוב במסירת הדירה?

ענף הבנייה הוגדר אמנם כ"ענף משק חיוני" גם תחת מגפת הקורונה והיה אמור להתנהל כתמול שלשום, אך הנסיבות שטלטלו את המשק הישראלי העמידו אותו בפני אתגרים לא פשוטים. אחד המרכזיים שבהם הוא עיכובים צפויים בביצוע הפרויקטים, שיהפכו לאיחורים במסירת דירות. הסכמי מכר מצויים בסכנה של אי מימוש, מימוש חלקי או מימוש באיחור, בין אם בשל מחסור בידיים עובדות (כמו לדוגמה בעקבות הגבלת מעבר פועלים פלסטינאים או אי הגעת פועלים זרים), בין אם בגין מחסור בתשומות בנייה (שרבות מהן מגיעות מסין ואירופה), ובין אם בשל פועלים מבודדים או חולים.

האם העיכוב במסירת הדירה, ככל שהוא נגרם כתוצאה מנגיף הקורונה, מהווה עילה לסיכול חוזה בגין "כוח עליון"? התשובה לכך טרם ניתנה, ולמרות שקיימות גישות לכאן ולכאן, הרוח המרכזית נושבת לכיוון של אי הכרה בקורונה ככוח עליון המצדיק סיכול חוזה מכר.

רבים סבורים כי הקורונה איננה "כוח עליון" המצדיק סיכול חוזה. זאת, תוך הפניה לכך שהדין הקיים קובע כי מגפה נגיפית לא נחשבת "כוח עליון", ושהדבר לא הוגדר במפורש על ידי המחוקק. המומחים השותפים לתפיסה הזו מדגישים כי מגפות הן אמנם לא שגרתיות, אך הן מלוות את האנושות מקדמת דנא.

עמדה דומה העלה משרד האוצר (על ידי גבי שוחט, סגן בכיר לחשב הכללי) במכתבו אל מנכ"לי משרדי הממשלה מיום 31.3.2020, ולפיו מאחר שהמגבלות במשק לא חלות על ענף הבנייה בשלב זה אין להכיר במצב כעיכוב שנגרם מ"כוח עליון". אולם משרד האוצר סייג בהמשך וציין כי אם יהיו עיכובים בשל המגבלות הדברים ייבחנו בהמשך בהתאם להסכמים ולדין. עמדה זו זכתה לתגובה מהירה של נשיא התאחדות בוני הארץ שקרא לבטל עמדה זו טרם ייבחנו מכלול הנסיבות הרלבנטיות לעומק.

יש לזכור, כי כבר בשנת 2007 משרד הבריאות פרסם מסמך הכנות להתפרצות נגיפית ("תוכנית מוכנות מערכת הבריאות לשפעת פנדמית"). בפתיחת המבוא למסמך נאמר, שחור על גבי לבן, "צירוף הנסיבות המביא להיארעות פנדמיה של שפעת אינו נדיר" (ההדגשות לא במקור).

בחינה של פסקי דין שעוסקים בסיכולי חוזים בענף הבנייה מכוח "כוח עליון" מעלה, כי הפרשנות שניתנת לסוגיה היא מצומצמת ביותר. בתי המשפט בישראל נוטים להגן על רוכשי הדירות, הנתפסים בתור "הצד הצרכן החלש", ואינם ששים לפטור קבלנים או יזמים מתשלום פיצויים בשל איחור במסירה. כך, למשל, נקבע לא אחת כי עיכוב במסירת דירות בישראל בשל פריצת מבצע צבאי או מלחמה, למרות שמדובר בסיטואציה קיצונית, איננו מהווה בהכרח "כוח עליון". זאת מכיוון, שלצערנו, מלחמה או הסלמה ביטחונית במציאות הישראלית היא לא "אירוע בלתי צפוי".

כל זאת נאמר באקלים שבו הפסיקה והחוק מעניקים הגנה רחבה לרוכשי הדירות אל מול המוכרים (היזמים והקבלנים). בית המשפט העליון קבע זה מכבר, כי נקודת המוצא בכל הנוגע לאיחור במסירה היא "הזהירות היתרה שבה יש לנהוג בכל הקשור להגנה על זכויותיהם של רוכשי דירות" (ראו ע"א 7991/07), וכן, "רכישתה של דירת מגורים בישראל היא העסקה המשמעותית ביותר בחייה של משפחה ממוצעת ועל כן סוגיה זו מצריכה פיקוח שיפוטי מיוחד לשם הגנה על האינטרס הציבורי" (ראו ע"א 148/77).

מן העבר השני, ישנם מומחים משפטיים אשר מניחים שהקורונה מציבה פתח לקבלנים ויזמים להכיר בה כ"כוח עליון", המהווה עילה לסיכול חוזה מכר. מומחים המחזיקים בדעה הנ"ל מעלים על נס את ההיקף התקדימי של המגפה, אשר לא הייתה כדוגמתה בכל תולדות המדינה, את השיתוק המוחלט של המשק, ההגבלות על כוח האדם, הקושי בהשגת תשומות בנייה שמגיעות לרוב מסין או מאירופה, ההנחיות שהתעדכנו חדשות לבקרים, ההנחיות הברורות של רשויות המדינה להגביר עבודה מהבית, והסיבות ממשיכות ומתרבות.

עוד הם מדגישים, כי ארגון הבריאות העולמי הכיר בעצמו בקורונה כמגיפה עולמית, ולא רק המשק הישראלי נפגע מהנגיף, אלא שהעולם כולו מצוי בקריסה כלכלית ופיננסית. אולם גם המומחים אשר סבורים, כי הקורונה יכולה להיות מוכרת בתור "כוח עליון", מדגישים, כי אין במגפה בלבד כדי להצדיק פטור מפיצוי בשל איחור במסירה. נטל ההוכחה ירבוץ לפתחו של הקבלן/היזם הנתבע. יהיה עליו להוכיח באופן קונרקטי כי המגפה היא זו שגרמה לאיחור במסירה, וכי הוא עשה כל שביכולתו בכדי להימנע מעיכובים.

בכל הנוגע למסירת דירות, ישנם שני חוקים מרכזיים העומדים בלב המחלוקת. בראש ובראשונה דיני החוזים הכלליים וחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), תשל"א-1970. סעיף 18(א) לחוק זה, אשר כותרתו הינה "פטור בשל אונס או סיכול חוזה", קובע, כי אם הפרת החוזה הייתה בשל נסיבות שבהן המפר, כאשר כרת את החוזה, לא היה מודע להן ולא היה יכול להיות מודע להן, או שלא היה עליו לראותן מראש, ולא היה יכול למנוע אותן, ובנסיבות שנוצרו הקיום של החוזה הפך להיות "בלתי אפשרי או שונה באופן יסודי ממה שהוסכם", ההפרה לא תהיה עילה לאכיפת החוזה או לפיצויים.

בהקשר זה יש להביא בחשבון כמובן גם את ההסכמים שבין הצדדים והאופן שבו היטיבו הצדדים לסכם את הנסיבות במקרה של כוח עליון ואילו מקרים פורטו בהסכמים ככאלה העולים כדי "כוח עליון". בתי משפט נטו בעבר להתערב בהוראות מעין אלו שהיו גורפות וייתכן אף שבמקום שבו לא צוין במפורש כי מגיפה היא כוח עליון הפרשנות של ההוראה החוזית תהיה מצמצמת ותשלול טענה חוזית ל"כוח עליון".

החוק השני, שהוא רלבנטי יותר לענייננו, הוא כמובן חוק המכר (דירות), תשל"ג-1973 שקובע פיצוי בשל איחור במסירה. על פי סעיף 5א לחוק המכר, רוכש דירה זכאי לפיצוי - ללא הוכחת נזק - במידה שהמוכר לא העמיד לרשותו את הנכס בתוך 60 ימים מהמועד הקובע בחוזה המכירה. הפיצוי הוא בעבור "כל חודש או חלק ממנו", או פיצוי כפי שנקבע בחוזה בין הצדדים (לפי הגבוה מביניהם).

אולם, סעיף 5א(ג) לחוק המכר מאפשר לצדדים שלא להחיל עליהם את ההוראות הללו בגין "איחור במסירה שנגרם כתוצאה מנסיבות שאינן בשליטת המוכר ושהסיכון להתרחשותן ולתוצאותיהן אינו מוטל עליו". סעיף זה הוא הבסיס לאחד מסעיפי הפטור הידועים והמוכרים בחוזי מכר והוא סעיף "כוח עליון". על פי סעיף זה, לא ישולמו פיצויים או ישולמו פיצויים מופחתים בלבד במידה שהאיחור במסירה נבע מכוח עליון. הנטל להוכיח שהתקיימו תנאים אלו מוטל על מי שמבקש לעשות שימוש בסעיף.

חשוב לזכור, כי גם הקבלנים והיזמים בישראל, המחזיקים בידיהם ובידי עובדיהם את ענף הבנייה, זקוקים להגנה תחת מגפת הקורונה. אין זה סביר, כי מלוא הנזק בגין עשרות אלפי העיכובים הצפויים במסירת הדירות, שייגרמו באופן ישיר בשל המגפה הקטלנית, יונח לפתחם של המוכרים בלבד.

גישה מחמירה זו עלולה למוטט בפועל קבלנים/יזמים קטנים ובינוניים, ולפגוע באופן משמעותי בקבלנים/יזמים גדולים. בישראל, שבה ענף הנדל"ן הוא המפתח המרכזי לפתרון מצוקת הדיור, פגיעה כזו עלולה להיות בכייה לדורות. איחור במסירת דירות עלול ליצור אפקט דומינו של תביעות לפיצויים אשר סופו מי ישורנו (למשל, הרוכשים, שאמורים לעזוב את דירתם, יאחרו למסור את הנכס לקונים שלהם).

בדומה להיבט המשפטי, ההיבט הביטוחי "שותק" כלפי המבוטחים מבחינת מגפת הקורונה. מבוטחים בפוליסות ביטוח עבודות קבלניות ופוליסות אחריות מקצועית לקבלנים, לא יוכלו לקבל כיסוי בגין נזקים שייגרמו כתוצאה מהקורונה. גם כאשר קיימת בפוליסה הרחבה המציעה מענה לאיחור במסירה, מדובר על איחור שנבע מאירוע שגרם לנזק פיסי לבניין. לא אירוע שמקורו במשבר נגיפי.

ביטוח מגפות אינו קיים באף פרויקט בישראל וכמעט באף פרויקט בעולם. לא כולנו נהנים מהגנה כנגד מקרה כאמור כמו טורניר הטניס היוקרתי ווימבלדון, אשר התעקשותו על ביטוח נגיפי במשך 20 שנה תזכה אותו כעת בפיצויים בסך למעלה מ-114 מיליון דולר.

נכון להיום כשאנחנו עדיין בעיצומו של המאבק בקורונה, קשה לדעת כיצד בתי המשפט בישראל יבחנו תביעות לפיצויים שיוגשו בשל איחור במסירת דירות. ייתכן שהם יקלו על היזמים והקבלנים, אך ייתכן (מאד) שהגישה המחמירה תשלוט בכיפה.

פתרון אפשרי הוא על ידי חקיקה. חקיקה מדויקת לתקופת הקורונה, אשר תאפשר לעשות שינוי זמני בחוק המכר לביטול הפחתה עד כדי ביטול פיצויים בשל איחור במסירה מחמת הקורונה. חקיקה כאמור חייבת כמובן להיות מאוזנת, ולמנוע מצב שבו קבלנים/יזמים "ינצלו" את "שעת הכושר" בכדי להצדיק איחורים שאינם קשורים בקורונה. לדוגמה, צמצום הפטור לגבי איחור במסירת פרויקטים שהיו כבר בשלבי גמר כאשר המגפה פרצה (ושלא היו אמורים לחרוג מעבר ללוחות הזמנים המוסכמים).

פתרון מומלץ שדבק בדרכי הרמב"ם הוא לנהל דיאלוג בין המוכרים והרוכשים כדי להגיע להבנות שתהיינה מוסכמות על כל הצדדים מתוך הבנה וסולידיריות חברתית-לאומית לשעה קשה ומורכבת זו. דיאלוג מסוג זה מוכיח עצמו פעמים רבות, כיעיל יותר וקצר יותר לשני הצדדים.

איציק סימון הוא מנכ"ל ובעלים של "איציק סימון סוכנות לביטוח".