רמזים ראשונים להשפעת הקורונה על שוק הדירות: סקירת ענף הנדל"ן למגורים של פברואר 2020 כוללת הערה כי נתונים ראשוניים לחודש מרץ מצביעים על ירידה חדה במספר העסקאות, הן בדירות חדשות והן בדירות יד שנייה. "שיעור הירידה המסתמן הינו הגבוה ביותר מאז יולי 2015, בו נרשמה רמת שפל בעסקאות, על רקע הקדמת רכישות משקיעים בחודש יוני, טרם הכבדת המיסוי עליהם", נכתב בסקירה של הכלכלנית הראשית.
אחת הבעיות של מדידת השינויים בשוק הנדל"ן היא הפרשי הזמנים הגדולים בין החתימה על העסקאות לבין הדיווח עליהן לרשות המסים, שיכולים להגיע לחודש ויותר. זו הסיבה שנתוני הלמ"ס והאוצר על שוק הנדל"ן מאוד מפגרים אחרי הנעשה בשטח. נתונים רשמיים על השוק יתחילו להופיע רק בחודש הבא, וסביר להניח שאף הם ילוו בשיבושים מסויימים, עקב הסגר וחג הפסח.
ועם זאת, שוק הנדל"ן בצניחה, וזו לא הפתעה גדולה. משרדי מכירות של קבלנים סגורים, מתווכים נותרים חסרי תעסוקה, וגם עסקאות של שכירות מתנהלות בעצלתיים, כשאולי אם ההקלות בסגר יימשכו, ניתן יהיה לראות הפשרה כלשהי. עדיין - במצב של חוסר ודאות עבור רבים, וכשרבים אחרים יוצאים לחל"ת ומפוטרים מעבודתם - אי אפשר לצפות משוק הדירות להתנהל כרגיל.
אם לחזור להערה של הכלכלנית הראשית, בחודש יולי 2015 נרשמה נפילה של 43% במספר הדירות שנרכשו, ואולם אז זה היה כתוצאה של "חודש יוני הלוהט", שבו נרשם השיא החודשי של כמות עסקאות שבוצעה אי פעם בישראל - למעלה מ-16 אלף במספר. זאת, מכיוון שהמשקיעים ידעו על כוונתו של שר האוצר משה כחלון להעלות את מס הרכישה ב-60% ויותר, ולכן הסתערו על דירות על מנת להקדים את העלאת המסים.
בדרך הטבע, בחודש יולי אותה שנה נרשמה נפילה במספר העסקאות, ואולם באופן כללי בוצעו בו למעלה מ-9,000 עסקאות, שהיו כמות חודשית נורמלית.
כיום אנחנו בנסיבות שונות לגמרי, וההערכה שהנפילה תהיה גדולה בהרבה, משום שרוב העסקאות שבוצעו בחודש מרץ "התבשלו" עוד בפברואר, כך שמשבר הקורונה לא בא לידי ביטוי במלואו. חודש אפריל, שבו נפל סגר פסח הגדול, אמור ככל הנראה לרשום היסטוריה מבחינת השפל אליו הגיעה כמות העסקאות, ואולם למעט עדויות מהשטח, אין עדיין נתונים לגביו.
9,300 עסקאות בפברואר
חודש פברואר היה החודש הנורמלי האחרון בשוק הנדל"ן, שבו, כאמור, עוסקת הסקירה. בחודש זה בוצעו 9,300 עסקאות, וכפי שהורגלנו בשנתיים האחרונות, הזוגות הצעירים הם אלה שמהווים למעלה מ-50% ממנו, ובפברואר רכשו 4,700 דירות. זאת הודות לנטישת משקיעי הנדל"ן (שרכשו בחודש פברואר 1,200 דירות) ומשפרי הדיור, שהתקשו למכור את דירותיהם. בפברואר רק 3,400 מהם רכשו דירות. עניין זה בא לידי ביטוי במשפרי דיור, שהקדימו לרכוש דירות (בדרך כלל בהליכי "פרייסייל" אצל קבלנים) לפני שמכרו את דירותיה הקודמות - בממוצע הדירות הנמכרות ממתינות 21.5 חודשים על המדף, בטרם נמכרות. זאת עלייה של חצי שנה, לעומת משך הזמן שלקח להם למכור דירות בפברואר 2019. המשמעות של הנתון היא, שמי שנוקט בדרך זו, הכניס את עצמו לסיכון עוד לפני פרוץ הקורונה, לא כל שכן לנוכח מצב השוק הנוכחי.
הזוגות הצעירים ממשיכים, כאמור, לשלוט בשוק, וזאת הודות לכמויות הגדולות של עסקאות שנחתמות במסגרת "מחיר למשתכן". בפברואר האחרון נחתמו 1,400 עסקאות כאלה, שהיוו כ-30% מכלל העסקאות שביצעו הזוגות הצעירים.
המשקיעים המשיכו לדלל את אחזקת הדירות שלהם בישראל: הם רכשו כ-1,200 דירות אך מכרו כ-1,800 דירות. מאז אפריל 2016 מלאי הדירות שבו מחזיקים המשקיעים פחת ב-23 אלף, וזה נתון שעשוי להתברר כחשוב, דווקא בתקופת הקורונה, שכן מרגע שמתבצעות פחות עסקאות לרכישת דירות - סביר ששוק השכירות יתעורר.