קיבלתם אישור עקרוני למשכנתא? אל תסתמכו על זה

כמעט כל רוכש נכס מכיר את הבקשה של עורך הדין שמבקש ממנו להוציא אישור עקרוני לפני החתימה על הסכם הרכישה, בפרויקטים של "מחיר למשתכן" קיימת חובה להציג את האישור הנ"ל לפני החתימה על ההסכם. האם האישור הנ"ל אכן נחוץ והאם הוא "מכסה" את הרוכשים מבחינת המשכנתא?


הפירוש שלי לאישור העקרוני הוא: "בדקנו אתכם לפי הנתונים שדיווחתם לנו (הכנסות, שווי נכס וכו') וכעיקרון אנו מוכנים לתת לכם משכנתא בגובה X שקלים שביקשתם" (בחלק מהבנקים עושים גם בדיקה לנתוני האשראי הצרכני של הלווה במקביל). הבנקים גם יוסיפו לאישור הערות והתניות בכדי לקיים את המשכנתא.

האישור העקרוני הוא הבסיס הראשוני ביותר להלוואת המשכנתא, מעבר לאותה בדיקה ראשונה (שמסתכמת בגובה הכנסה ושווי נכס). הבנק מעמיד באמצעותו לרשות הלווים מסגרת אשראי ולמעשה שומר להם את הזכות למשוך את כספי המשכנתא, בדרך כלל למשך 45 יום. יחד עם זאת, הריביות המופיעות באישור העקרוני נשמרות ברוב המקרים ל 24 ימים (לאחרונה מספר בנקים האריכו תוקף ריביות ל-32 ימים). אם לא משכתם בפועל את כספי המשכנתא במהלך אותם ימי התוקף של הריביות - הבנק אינו מחויב לשמור את הריביות המופיעות באישור (ז"א יכולות הריביות לעלות וגם ההחזר החודשי עליו יעלה).

בפועל, הבנק יעביר את כספרי המשכנתא בהתאם ללוח התשלומים המופיע בחוזה רכישת הנכס ורק לאחר ביצוע מספר פעולות בירוקרטיות, החל מהחתימה על החוזה הלוואה בבנק, החתמת המוכרים על כתבי התחייבות, חתימה של הלווים על ייפוי כוח נוטריוני, ביצוע רישום הערות אזהרה לטובת הבנק וכמובן ביטוח חיים ונכס (לעיתים יש גם דרישות מעבר). רק לאחר שכל אלו יבוצעו במסגרת ימי התוקף של הריביות ניתן למשוך את כספי המשכנתא בהתאם לריביות שבאישור.

התמהיל שבאישור העקרוני

לרוב, התמהיל באישורים העקרוניים שמתקבלים על ידי הבנקים הוא תמהיל די סטנדרטי ל-25 שנה (שליש בריבית קבוע, שליש בריבית צמודה למדד ושליש נוסף בריבית משתנה כל 5 שנים). התמהיל הנ"ל הוא בסיסי ביותר ולא בטוח שהוא משקף את רצון הלווים או היכולות הפיננסיות האמיתיות שלהם. יש להתאים את האישור לתמהיל המשכנתא הנכון ביותר עבור הלווים ועל בסיס תמהיל זה לבצע את המשא ומתן לריביות בין הבנקים.

התניות שונות בתוך האישור

באישורים העקרוניים יש לא מעט התניות, רובן סטנדרטיות. על מנת לממש את האישור העקרוני ולמשוך את כספי המשכנתה יש לעמוד בכלל ההתניות המופיעות באישור, לרבות שיתוף פעולה של המוכרים בחתימה על כתבי ההתחייבות של הבנק. בנוסף, ישנו צורך ביטוח החיים למשכנתא. בלי ביטוח זה הבנק לא ישחרר את כספי המשכנתא. אם ללווים בעיות רפואיות שיכולות לייקר מאוד את הפוליסה ואף למנוע מהם את הביטוח, יש לבחון את הנושא מראש ולמצא פיתרון מבעוד מועד לבעיה זאת.

חשוב מאוד לזכור שהבנק בודק את הלווים פעם נוספת בסמוך למשיכת כספי המשכנתא. עבר זמן מקבלת האישור העקרוני ותנאי העסקה של הלווים התשנו, ואם ביום משיכת המשכנתא מסתבר שללווה התחייבויות כספיות נוספות חדשות או ששווי הנכס בפועל לפי השמאות אינו תואם - כל אלו יכולים לשנות את התנאים שהוצגו על ידי הבנק בתחילת הדרך, הן לגבי גובה ההחזר החודשי ואף לגובה הלוואת המשכנתא. כנ"ל גם לגבי הריביות, הריביות שנקבעות אלו הריביות בהווה, לא בעבר או בעתיד.

אני טוען שאישור עקרוני מבחינתכם הוא רק בגדר nice to have. אסור להסתמך רק על האישור הנ"ל ולהיות בטוחים ב-100% שברגע שיש אישור כבר קיבלתם משכנתא.

עופר לוין הוא מנכ"ל שותף ב-Reals, פתרונות מימון ריאליים.