"תחנת יציאה" במשכנתא: מה זה אומר והאם זה בהכרח טוב עבורכם?

מסלול הריבית המשתנה בכל 5 שנים קורץ מאוד ללווים, משום שהוא כולל בתוכו "תחנת יציאה". האם באמת כל כך קל לצאת כפי שזה נשמע, מה הסיכון שתקחו בסיום התקופה ומדוע נכון יותר לקרוא לסעיף הזה "אופציה"?

  • משכנתא
עופר לוין

הלוואות משכנתא בנויות, בדרך כלל, ממספר מסלולים שונים, שמהווים את תמהיל המשכנתא. לכל מסלול בתמהיל התנהגות שונה, סוג של DNA המשקף את צורת חישוב ההחזר הכספי של אותו מסלול לאורך חיי המשכנתא.

המסלולים הפופולריים ביותר הם מסלולי ריביות קבועות צמודות או לא צמודות למדד המחירים לצרכן, מסלול הצמוד לריבית הפריים ומסלול בעל מרכיב של ריבית משתנה כל 5 שנים. גם במסלול זה קימת האפשרות להצמיד או לא להצמיד אותו למדד המחירים לצרכן.

בדרך כלל, כאשר פונים עצמאית לבנקים כדי לקבל הצעה למשכנתה, ההצעה שתתקבל תהיה סטנדרטית ביותר - חלוקת הסכום לשלשה מסלולים שווים - שיטת השלישי - שליש בריבית קבועה, שליש בריבית פריים ושליש בריבית משתנה כל 5 שנים. ברור שיתקבל הסבר על כל מסלול ומסלול מאותו בנקאי נחמד מדוע ההצעה שלו נכונה עבורכם, וכמובן הוא יסביר לכם שבמסלול עם הריבית המשתנה כל 5 שנים תהייה לכם נקודת יציאה ללא קנסות. זה הזמן לחדד את המסלול הזה ולהסביר כיצד הוא מתנהג.

עוד בוואלה! NEWS

יש כאלו שהקורונה דווקא הייתה עבורם ברכה. מי בדיוק? קבלו

לכתבה המלאה
לפני שחותמים חשוב להכיר את הטרמינולוגיה, כי זו לא בדיוק "תחנת יציאה" (צילום: ShutterStock)

הכסף אותו לווים במסלול זה הוא בדרך כלל לתקופה של 25 או 30 שנה, אך הריבית הנקבעת היא ריבית זמנית לתקופה של 5 שנים. על פי רוב, הריבית נקבעת על ידי עוגן כלשהו של הבנק (לצורך העניין X) בתוספת הנחה או תוספת קבועה לאותו עוגן. לדוגמה, אם לווינו 350,000 שקל ל-25 שנים לפי עוגן X + 3%, העוגן במועד לקיחת ההלוואה עומד על 0.6%, כלומר, הריבית שלנו לתקופה של חמש השנים הקרובות תעמוד על 3.6% - וכתוצאה מהחישוב ריביות ההחזר החודשי שלנו יעמוד על כ-1,771 שקל בחמש השנים הללו.

והנה בתום התקופה הבנק מעניק ללווים את האופציה לסלק את יתרת קרן המשכנתא של מסלול זה ללא קנסות סוג של "תחנת יציאה", או לחילופין, לבנק יש אופציה לעדכן את ריבית העוגן שלו. בדוגמה שלנו ובהנחה שהמסלול אינו צמוד למדד, יתרת הקרן תעמוד בעוד 5 שנים על כ 302,000 שקל. אם יתרת הכסף לסגירת המסלול הנ"ל נמצאת בידי הלווים - נהדר, אפשרי לסגור את המסלול ללא קנסות והחלק היחסי ששולם בגין מסלול זה יקטן מההחזר החודשי של המשכנתא.

העניין הוא שאם לא קיימת ללווים אפשרות לסלק את יתרת המסלול, לבנק יש אופציה לעדכן את ריבית העוגן X, כאשר התוספת של 3% תישאר בעינה. נניח שריבית העוגן עלתה ובמועד השינוי היא תעמוד על 2.3%, דהיינו הריבית החדשה לחמש השנים הקרובות תעמוד על 5.3%. החל מהשנה השישית הריבית שתשולם עבור מסלול זה משתנה וגם ההחזר החודשי ישונה בהתאם ויעמוד על כ-1,985 שקל - עליה של כ-215 שקל ברמה חודשית. כנראה שלא תהייה ללווים ברירה והם יצטרכו להתמודד עם הריבית החדשה.

כמובן שקיימת האפשרות שריבית העוגן תרד והריבית החדשה למסלול זה תהייה נמוכה מקודמתה או שלא תשתנה כלל, אך האם שווה לקחת סיכון?

עופר לוין (צילום: REALS פתרונות מימון)

מסיבה זאת חשוב מאוד להבין את המשמעויות, הסיכונים והבטוחות של כל מסלול ומסלול בהלוואת המשכנתא, לנסות לצפות ולהכיר את ההליך לטווח הארוך לא לרוץ אחרי סיסמאות כמו "תחנת יציאה", שהיא רק חלק מהמשפט המלא. נכון, קיימת לכם תחנת יציאה כל 5 שנים אך אם לא תצאו קיימת האפשרות שהבנק ישנה את הריביות ולא תמיד זה יפעל לטובתכם. מסיבה זו המינוח הנכון יותר הוא "אופציה" - לכם לצאת או לבנק לשנות.

עופר לוין הוא מנכ"ל שותף ב-Reals, פתרונות מימון ריאליים.

טרם התפרסמו תגובות

הוסף תגובה חדשה

בשליחת תגובה אני מסכים/ה
    לוגו - פיקוד העורףפיקוד העורף

    התרעות פיקוד העורף

      walla_ssr_page_has_been_loaded_successfully