"אני לא מבין למה מכנים עבודה רשלנית כעבודה ערבית, אם בסופו של דבר הקבלן יהודי והפועלים שלו מסין. יש כאן עיוות רציני של המציאות. צריך לשנות את המינוח ל'עבודה סינית'. על מה אני זועם? לפני כשנה נכנסתי לדירה חדשה ביהוד, שילמתי עליה לא פחות מ-2 מיליון שקלים. את התחתונים מכרתי בשביל לשים את ההון הראשוני עבורה וחתמתי על משכנתא שהולכת לשעבד לי את החיים, אבל הגשמתי חלום ורכשתי דירה. בחורף האחרון, התחילו לי נזילות מהחלונות וקבלתי כתמי מים בקירות, עם סירחון שהשם ישמור. לקח חודשים עד שהקבלן תיקן את הנזקים, ולך תדע אם בחורף שיגיע אני לא אהיה באותו סרט. אתה לא מתאר לעצמך איזה סיוט זה לתקן את 'הדפקטים' האלו כאשר יש ילדים בבית".
את הדברים הללו אומר לוואלה! עסקים, אורן לוי, שתלונותיו מהוות רק דוגמה אחת מיני עשרות של רוכשי דירות חדשות עימם שוחחנו. הם שילמו את מיטב כספם עבור הגשמת חלום לבעלות על נכס למגורים בישראל וקיבלו בתמורה דירה 'דפוקה'. מגוון הליקויים הנפוצים בדירות רחב מאוד, חלקם רק מכערים את הנכס, רובם גם מורידים את ערכו ומקצתם גם מהווים סכנת חיים. מדובר במכת מדינה, לא פחות. על פי מחקר שנערך בטכניון, אין דירה חדשה שלא קיימים בה ליקויים. "זה כמו הקורונה, ככל שתעשה יותר בדיקות, כך תגלה יותר ליקויים. זו לא תופעה חדשה, אולם המודעות הצרכנית לנושא עשתה את שלה", מבהיר אוהד דנוס, יו"ר איגוד השמאים בישראל.
בתוך מגוון ליקויי הבנייה השכיחים ניתן למצוא בעיות של רטיבות, אינסטלציה, נגרות ומטבחים שהורכבו ברשלנות או עבודות ריצוף וחיפוי קלוקלות. והרשימה לא נגמרת: טיח פנים וחוץ, גגות רעפים, עבודות אלומניום, או במקרים חמורים - גם פגמים בשלד. "הדירות בישראל עמוסות בפגמים", מסביר יניב סנדובסקי, מנכ"ל חברת הדס ביקורת מבנים, שעוסקת בביקורת מבנים ושירותי בדק בית לדירות ובתים מקבלן או יד שניה "ניתן היה לצפות כי מרגע שזוהה הליקוי, ולקבלן נתנה האפשרות לתקן אותו, הוא ימהר ויפעל לעשות כן. בפועל, מסתבר כי במקרים רבים זו רק תחילתה של הרפתקה ארוכה ומתישה של טרטורים בלתי פוסקים וניסיונות עקרים לשים פלסטר על הבעיה, במקום לטפל בשורש שלה".
"זו חזירות, הכי חזירות שיש, כשדורשים ממני לשים 3.5 מיליון שקל על דירה ובסופו של יום אני צריך להתמודד עם ליקויים, זו פשוט שערוריה. מצד אחד, המחירים של הנדל"ן עלו בישראל לרמות בלתי שפויות, אבל אין קשר לאיכות של הבניה. תן לי סיבה אחת הגיונית למה אני צריך לשלם מיליון שקל על חדר ולקבל אותו עם מרצפות ששוקעות" , אומר בזעם אורי קויפמן, שנכנס לפני כשנה לדירה חדשה שרכש בתל אביב, "שתבין עד כמה הוא אפס: הובטח שתהיה לנו בבניין גינה לתפארת, רק התברר שהוא שם אולי 12 סנטימטר של אדמה ואת היתר הוא מילא בפסולת בניה. אני אטפל בו טוב, אבל אני ריאלי - בדרך גם אבזבז עשרות שעות ויירדו לי שנים מהחיים בגלל זה".
איך הגענו למצב בו בכל דירה יש ליקוי? מי בשרשרת כושל פעם אחר פעם? "התשובה לכך מורכבת", מסביר פרופ' יחיאל רוזנפלד, ראש התוכנית לניהול הבנייה בטכניון, בכיר המומחים בישראל בתחום איכות הבנייה, שהקדיש את חייו לנושא: "שום גורם בתוך השרשרת לא מרגיש אחריות של ממש כלפי המוצר, כל אחד מגיע לתת את המינימום ולקבל מה שהובטח. אף אחד לא מדבר על הטוב ביותר, אלא לעבור את הסף בציון מניח את הדעת".
ההסבר הראשון להיקף חסר התקדים של הליקויים הוא המקצועיות הירודה של הפועלים, שרבים מהם חסרי ידע פורמלי והבנה. "הם מסתכלים על חבריהם, לומדים ומשכפלים את הטעויות שלהם", מבהיר רוזנפלד, "הרמה נמוכה, אפילו מאוד". גם דנוס מסכים: " אפשר היה לשפר משמעותית את ההכשרה של הפועלים הזרים אבל השוק משווע לדירות. אל תשכח שאין נהירה של ישראלים ללמידת המקצוע, אתה נסמך כאן על יבוא בענף שאמור היה להיות הכי ישראלי בעולם".
ב'הדס ביקורת מבנים' מסמנים את פונקציית הפיקוח כחוליה חלשה מאוד בשרשרת: בין אם מדובר בפועל מיומן, פחות או יותר, אם העבודה הייתה מפוקחת ונבדקת באופן שוטף ובזמן אמת, התיקונים לעבודתו הלקויה היו מתוקנים במקום, הרבה לפני שלב קבלת הדירה ע"י הלקוח, ולא בשלב שבו הליקויי נחשף על ידי המהנדס והתיקון שלו מבוצע, אם בכלל, זמן רב לאחר מכן. יש כאן היפוך יוצרות: הדייר נדרש "ללבוש" את הכובע של המפקח ולוודא שהתיקון נעשה כמו שצריך ולשביעות רצונו או לזמן גורם מקצועי לווידוא.
האצבע המאשימה הבאה מופנית ליזמים: מדובר לרוב באנשי עסקים שמבקשים למקסם את הרווחים ומעסיקים קבלן ביצוע תחת חוזה עם סף רווחיות נמוך מאוד. זה, מצדו, חותם על הסכמים עם 30 יועצים וקבלני משנה שעבודתם גם מתומחרת בחסר. "זה זרע הפורענות, אותו קבלן ראשי ינהל מו"מ קשוח מאוד עם קבלן מיזוג אוויר, שבשביל לזכות בפרויקט נתן הצעת מחיר נמוכה מאוד. במצב כזה גם זה יידרש לקבץ בהוצאותיו בשביל להרוויח משהו וככה בדיוק נראית התוצאה", אומר פרופ' רוזנפלד, "יש כאן לחץ אגרסיבי שמופעל על קבלני המשנה, שמתורגם בראש ובראשונה לתכנון לקוי: "עושים הרבה מאוד 'העתק הדבק' מפרויקט לפרויקט בשביל לחסוך כסף, התכנון רחוק מלהיות אופטימלי. לאחר מכן מתגלים ליקויים בחומרים ובטיב העבודה".
על מנת להבין את התמונה צריך לצלול לשולי הרווח של הגורמים בשרשרת. נתחיל ביזם. "לרוב, מדובר בשיעור רווח של כ-15%, כתלות בחוסנו הכלכלי והיכולות שלו", מסביר דנוס, "יש פרויקטים אטרקטיביים שמסתפקים גם בפחות, אך בכל מקרה, מדובר ברווח ברוטו, לפני תקורות ניהוליות ומיסים". ומה עם הקבלנים? הם רק יכולים לחלום על מספר דו ספרתי. "הרווח הקבלני נע סביב 5-7%. היזם מוציא חוזה קבלנות עם כתבי כמויות שמוכנים ע"י המהנדסים ונערך מכרז. במקרים רבים, היזם בוחר את ההצעה הזולה ביותר ואז מתחילה שרשרת של עיגול פינות", הוא מוסיף. "התופעה שכיחה מאוד בקרב קבוצות רכישה ששילמו על הקרקע סכום גבוה ונדרשו לחסוך בעלויות הבנייה".
" היזמים אשמים ב-95% מהבעיה בגלל השחיטה במכרזים שהם מוציאים, דבר שהוביל לפשיטת רגל של הרבה מאוד קבלנים בשנים האחרונות, את כל האצבעות תפנה אליהם. מה אתם מצפים? שאפסיד את הביצים שלי בפרויקט? אז כן, אני מנסה לחסוך כמה שיותר", אומר לוואלה! עסקים קבלן ביצוע גדול מאזור המרכז, "שיורידו את הרווח שלהם בחצי ותראה איך בעיית הליקויים נפתרת".
לכאורה, מי שמשלם את המחיר הכלכלי בגין הנזקים זה ציבור הרוכשים. "אל תתבלבל, מחיר הדירה מלכתחילה מגלם שיעור ליקויים שנע בטווח של בין 10-15%", מציין פרופ' רוזנפלד, "מבחינת הקבלנים אלה עלויות רגילות שנכנסות לתוך התמחור הראשוני של הפרויקט. אם היו משקיעים כ 2-3% בבקרה יעילה, ניתן היה להוריד באופן משמעותי את עלויות הבניה וכפועל יוצא, גם את עלות הדירות".
במרוצת השנים האחרונות חלה עליה דו ספרתית במספר התביעות שמוגשות בגין ליקויי בניה, אולם לדברי עו"ד אסף ורשה, שעוסק בין היתר בנושא, מדובר רק בקצה הקרחון: "מה שמתגלגל לבתי המשפט זה לרוב מאבק בגין ליקויים חמורים או במקרים בהם הצדדים לא הגיעו לפשרה. זה כאב ראש גדול ליזמים, לכן יש להם אינטרס לחתור לפשרה בשביל להשאיר את הפרויקט מאחוריהם". ככלל, הוא מציין, ככל שהליקוי נחשף בשלב מאוחר יותר, עלות התיקון שלו גבוהה יותר ולעיתים אנו רואים נזקים בהיקפים של מאות אלפי שקלים לדירה בודדת. "אחת מהבעיות היא שיש חברות יזמיות שפיתחו מעין שיטה: הן בונות על כך שהליקויים לא יתגלו, וגם אם כן, זה יקרה במועד רחוק מהרגע שהדירה נמסרה, תוך התשה של הרוכש בהתמשכות הליכים בבית המשפט. הכול מתוך כוונה להגיע איתו לפשרה גרועה מבחינתו".
אך מה שנתפס אצל הציבור כתיקון של עוול, מתפרש אצל הקבלנים כשיטה - פס ייצור לגריפת רווחים מצד רוכשי הדירות, שנשען על מכונת שיווק משומנת מצד חברות בתחום. "אני אומר שזה הפוך, הרוכשים מגלמים במחיר שהם משלמים לי את עשרות אלפי השקלים שהם יוציאו ממני על כל מיני בעיות מצוצות מהאצבע שימצאו בדירה", אומר קבלן מאזור המרכז, "יש כאן תעשיה נצלנית וחמור לא פחות, שהיא מוצאת אוזן קשבת בקרב השופטים שלא מהססים להטיל עלינו חובה לשלם פיצויים, גם במקרים דחוקים מאוד".
אין ספק שהתחום נפרץ ונכנסו אליו בשנים האחרונות לא מעט גורמים, שעיוותו את תכלית התהליך והסיטו את הלקוחות מהמטרה הראשית שלשמה פנו אליהן ליצור דו"ח ליקויים מדויק, על מנת לאפשר לקבלן לתקן אותם. אלא שבפועל, לא מעט 'מומחים' מנפחים את הדוחות, מעוותים את המציאות ומייצרים אצל הלקוח תקוות שווא כאילו הוא הוא זכה בלוטו. זה פונה לבית המשפט, משלם אגרה עבור תביעה בגובה של 200 אלף שקלים ובסוף מוצא את עצמו עם פסק דין בו הקבלן מחויב לשלם אולי עשירית מהסכום. בחברת 'הדס ביקורת מבנים' מסבירים כי הולכת השולל הזו פוגעת אף יותר בלקוח, שכן בנוסף לכל הוא מאבד את תקופת הבדק. מדוע? מרגע שרוכש הדירה בחר במסגרת התביעה לקבל פיצויים על הליקויים, וברוב המקרים לקחת קבלן אחר שיבצע את התיקונים עבורו, הוא מאבד/מוותר על תקופת הבדק והאחריות מטעם הקבלן במסגרת חוק המכר, שיכולה להימשך למעלה מ-7 שנים בתחומים מסוימים. זאת, מסתבר, לא תמיד מוסבר לו, במסגרת "ההסתנוורות" של סכום הפיצוי שהוא כביכול עומד לקבל.
אולם, כאמור, זיהוי הליקוי מהווה לעיתים קרובות את היריה הראשונה במערכה ארוכה ומתישה עד שהבעיה מתוקנת באופן סופי ורוכשי דירות רבים נקלעים למסכת מייאשת. " הדירה נמסרה לנו לפני ארבע שנים וזו הפעם השלישית שאני נאלץ להזמין את הקבלן בשביל שיתקן את הרטיבות", מספר יונתן כהן, " אני לא מבין את השיטה הזו, באמת שלא. עשיתי לכאן עליה מארה"ב ושם הכל עובד אחרת. אם יש בעיה, אין דבר כזה 'אחי, יהיה בסדר, תנשום, הבעיה תיפתר בעזרת השם', אלא פשוט באים ומתקנים, בו במקום".
ואכן, דפוס הפעולה שמתאר יונתן שכיח מאוד בישראל: בין אם אלה חוסר מקצועיות, אמצעים או רצון, לעתים קרובות לוקח שנים ארוכות עד שהבעיה מטופלת באופן סופי. סנדובסקי מסביר: "כאשר יש נזקי רטיבות, תחילה מסתפקים בתיקון קוסמטי מבלי לנסות לאתר את מקור התקלה, ומן הסתם היא שבה בחורף הבא ובאלו שלאחריו. חלקם ממש בוחנים את החוסן המנטלי של הלקוח ואת היכולת שלו להתמודד עם הקבלן. רק לאחר שהלקוח עובר מדורי גהינום, הוא מקבל מענה מקצועי". לדבריו, רוכשי דירות לא צריכים להסכים לקחת חלק במשחק הזה ויש פיתרון די פשוט למצב: אם מדובר בנזילה, מאפשרים לקבלן קודם כל לתקן אותה. היה והיא חזרה פעם נוספת, מבהירים לו באמצעות מכתב 'שיזוז הצידה', כלומר, שבעל הדירה יזמין מאתר נזילות מקצועי והקבלן ישלם על הזמנת המומחה ויבצע את התיקונים ע"פ ממצאי הדוח, ובדרך זו גם ישמור על תקופת הבדק והאחריות מצד הקבלן. כמובן שלא כל הקבלנים מסכימים, ולפיכך במקרה כזה אנו מערבים את הייעוץ המשפטי שלנו ומוציאים לקבלן מכתב התראה לפני נקיטת הליכים".