הרבה אנשים קונים קרקע חקלאית. הם רק לא מבינים מה הם עשו

אחרי מספר חודשים של עצירה דרמטית במשק, בשבועות האחרונים מורגשת חזרה לשגרה. עסקים נפתחים בהדרגה, חלק מהציבור חזר לעבודה, חלק עדיין לא, אבל נראה שכולם שואלים את עצמם מה ניתן להפיק מהמצב, וכיצד ניתן ללמוד ממנו ולהיערך לעתיד. לא מעט אנשים מחשבים מסלול השקעה מחדש, השקעה בצל הקורונה. האם זה הזמן לעשות השקעה כלשהי? האם רצוי לנצל את ירידות המחירים לקראת עלייה עתידית? האם כדאי להמיר את תיק המניות התזזיתי בהשקעה סולידית ובטוחה יותר?

אחד מאפיקי ההשקעה המועדפים על ישראלים מאז ומתמיד הוא רכישת קרקעות כאפיק השקעה סולידי ויצירת רווחים כתוצאה מעליית הערך שמביא עמו הליך הפשרתן, שלעיתים נאמדת בעשרות ואף מאות אחוזים. משק בית נבון יודע ששינוי ייעוד של קרקע יכול להיות קפיצת מדרגה כלכלית משמעותית מאוד עבורו. ובכן, בענף הזה יש לא מעט אכזבות והדרך להצלחה בהשקעה בקרקע תלויה בגורמים רבים. קחו לכם כמה טיפים שיעזרו לכם מעט להעריך את העסקה שעומדת בפניכם.

האם הקרקע היא פרטית וזכויותיכם יירשמו כזכויות בעלות בקרקע בלשכת רישום המקרקעין (טאבו)? במקרה שבו הקרקע שייכת למדינת ישראל, לרשות הפיתוח, לקק"ל וכו' - הסיכויים ליהנות מעליית הערך נמוכים מאוד. רק כדי לסבר את האוזן, 95% מהקרקעות בישראל הן קרקעות מדינה בדרך זו או אחרת. כך שכנקודת פתיחה, עסקת קרקע פרטית טובה היא דבר נדיר שהולך ונעלם.

והנה סיפור: פלוני החליט להשקיע בקרקע ברעננה. בין שלל ההצעות שהוצעו לו, קסמה לאזניו הצעה לחטיבת קרקע שבאורח פלא הוצעה במחיר נמוך לעומת יתר ההצעות שהוצעו לו - באותו מתחם. כמוצא שלל רב, אץ רץ פלוני ומיהר לרכוש את הקרקע, בעסקה משתלמת במיוחד, ואף נעזר בעורך הדין שהציעה החברה המשווקת את הקרקע ללא תמורה. לכאורה...

מקץ 5 שנות המתנה, אכן אושרה תכנית בניין עיר חדשה לפיה על הקרקע עתידות לקום אלפי יחידות דיור חדשות, בשכונה חדישה ונוצצת. השטח שרכש פלוני אמור היה לספק לו זכות ל-4 יחידות דיור בבניין בוטיק. לא היה שמח ממנו, לפחות עד אשר התברר לו שהקרקע שרכש היא אדמת מדינה אשר מנוהלת על ידי רשות מקרקעי ישראל. בהתאם לבג"צ הקרקעות המפורסם (בג"צ הקשת המזרחית) ולהחלטות רשות מקרקעי ישראל שבאו בעקבות פסיקה מפורסמת זו, עליו להשיב את מלוא הזכויות בקרקע למדינה, כנגד פיצוי סמלי שלא מתקרב אפילו לכיסוי עלויות ששילם פלוני לרכישת הזכויות.

יש לכך משמעות רבה מבחינת הבניה שתותר על הקרקע, מהירות ההפשרה והצפיפות הממוצעת לדונם. אם הקרקע במרקם עירוני, רצוי מאוד לבחון את מיקומה ביחס לאזורים בנויים. הרחבת מרקם עירוני קיים סבירה יותר מאשר יצירת גרעין עירוני חדש לחלוטין בלב אזור כפרי.

רוכשי קרקע שעדיין לא מיועדת להפשרה יכולים לחכות כל חייהם לכך. לכן, נושא ההפשרה הוא קריטי.

מה הערך המוסף שהוא מביא עמו? מה תפקידו יום לאחר המכירה? לרוב, משווקי קרקעות אינם יזמי נדל"ן והם לא ילוו או יסייעו לכם ביום שלאחר הרכישה, כל שכן לקדם עבורכם את התכניות ואת הבינוי על הקרקע. לכן, אם אין ניהול מקצועי לאורך הדרך - משלב הרכישה ועד גמר הבניה - הכינו עצמכם לשנים ארוכות של מאבקים ושל השקעה מרובה של זמן, אנרגיה וכסף. על משקיעים ובעלי קרקעות בהליך הפשרה להבין שעל הקרקע יוקם בבוא העת מבנה. ליום הזה מקווים ומייחלים. אך אם מי שמשווק את הקרקע אינו יודע כיצד מקדמים תוכניות, כיצד רותמים את בעלי הזכויות, כיצד מתקשרים עם גורם מממן לפרויקט, כיצד מקימים את הבניין, כיצד עורכים חלוקת יחידות בין בעלי הזכויות וכו' - עדיף לכם לוותר ולהשקיע במקום אחר.

דוגמא נוספת: משקיעה רכשה לפני כ-15 שנה קרקע במיקום מבטיח בהוד השרון. השנים חלפו ואכן אושרה לאחרונה תכנית בניין עיר משביחה הכוללת את הקרקע של המשקיעה. לפי טבלאות ההקצאה של התוכנית, זכאית המשקיעה לדירה בבניין רב קומות. בתוך זמן קצר התברר לה כי בשנים האחרונות פעלה חברה יזמית לאיתור קרקעות במתחם זה, ובעקשנות רבה הגיעה אותה חברה יזמית להיות הבעלים של יותר ממחצית מהזכויות במגרש בו אמורה המשקיעה לקבל את דירתה. ובכן, לא לחינם זכו כרישי נדל"ן לתוארם, ומיד עם אישור התוכנית פנו נציגי החברה למשקיעה והעמידו אותה בפני שתי ברירות: למכור לחברה את הזכויות, במחיר נמוך ממחיר הרכישה, או להתנהל מול החברה בהליך משפטי לפירוק שיתוף במקרקעין. כל שרוצה המשקיעה הוא לשלם את עלויות הבניה ולבנות את הדירה לה חיכתה שנים ארוכות, אולם אין לה כל יכולת לבנות את הבניין ללא שיתוף פעולה מצד יתר בעלי הזכויות במגרש, והחברה בראשם. וכך, החלום על דירה, שנראה כל כך קרוב לרגע, הולך ומתרחק מרחק רב.

אילו הייתה המשקיעה נהנית ממטריית ניהול אפקטיבית, אשר הייתה אוכפת את הסכם השיתוף, הייתה המשקיעה מוגנת מכרישי נדל"ן כדמות חברה זו. בצר לה ולאחר ששקלה את צעדיה והבינה שכוחה דל אל מול החברה, החליטה המשקיעה למכור את אחזקותיה בקרקע, במחיר שלא היה שווה את ההמתנה ארוכת השנים להליך ההפשרה. אם אתם לא מנוהלים, ואם החברה המשווקת לא קידמה בעבר בניה קבוצתית לכו לחברה אחרת. העסקה לא מסתיימת ברכישת הקרקע, אלא רק מתחילה בנקודה זו.

בעולם הצרכני אנחנו מורגלים שהמושג "נטו" מהווה את מה שנותר לנו לאחר הפחתות (מיסים בתלוש משכורת, בשר בניכוי השומן ועוד כהנה וכהנה דוגמאות). גם בעולם הקרקעות להשקעה משתמשים באותם מושגים. "קרקע ברוטו" ו"קרקע נטו". אלא שבעולם המושגים של הקרקעות המושג "נטו" לא מבטא כל וכלל את מה שנותר בידי בעל הקרקע בסוף היום. מה שהמושג מבטא הוא את האזור שבו יקימו מבנים בשטח התוכנית.

דוגמא נוספת: מעשה באב חרוץ ל-5 ילדים שהחליט לעשות מעשה ובמקום לחסוך לילדיו בקרן השקעות או בבנק, נטל הלוואה וניגש לאתר השקעה בקרקע כאשר הקו שהנחה אותו היה אחד: להגיע לזכות ל-5 יחידות דיור כדי לספק לכל אחד מחמשת ילדיו רכיב קרקע לדירה בעתיד, עת יושלם הליך ההפשרה. האב החרוץ ידע לוודא שהקרקע פרטית ולחפש ולאתר קרקע במרקם עירוני. הוא חיפש קרקע שכבר הוחל לגביה הליך שינוי ייעוד והוא ידע שזה אומר שהמחיר יהיה גבוה יותר. האב רצה ללכת על בטוח. בשביל ביטחון הוא מוכן היה לשלם.

וכך הגיע האב אל חטיבת קרקע בעיר מרכזית על קו החוף. אפילו לנוף לים הוא דאג. המשווק הציג בפני האב את תכניות המתאר ביחס למקרקעין והקריא לו מתוך תקנון התכנית שהקרקע תופשר לפי יחס של 8 יחידות לדונם נטו. לאב היה סכום כסף שהספיק לרכוש את כל הדונם - וכך עשה. שנים הוא חי בידיעה שקרית שהדונם שרכש יניב לו ולילדיו 8 דירות ביום מן הימים.

עת הופשרה הקרקע רץ האב לטבלאות ההקצאה, על מנת לאתר את שמונה הדירות לעתיד של משפחתו. כמה? לא משנה כמה פעמים קרא האב החרוץ את הטבלאות, לא היה זכר לשמונה דירות. במהרה התברר לו שהדונם שרכש הניב בדיוק 1.5 יחידות דיור. "אבל אמרו לי 8 יחידות לדונם נטו", החזיק את ראשו בין ידיו. איך ייתכן? בוודאי זו טעות חשב לעצמו.

לא טעות. הקרקע באמת הופשרה לפי יחס של שמונה יחידות לדונם נטו. אלא ש"נטו" בנדל"ן הוא אזור הבניה ולא כמות הדירות. להלן הסבר: מתחם התכנון שבו רכש האב החרוץ את הקרקע מקיף שטח להפשרה בן 863 דונם. האזור בו ייבנה המתחם הוא בן 170 דונם בלבד ועליהם ייבנו 1,360 יחידות דיור. והנה לכם 8 יחידות לדונם נטו - בתוך אותם 170 דונם. כדי לדעת כמה יחידות דיור יניב לו הדונם היה על האב החרוץ בסה"כ לחלק את כמות יחידות הדיור הכוללת (1,360) בכמות כלל הדונמים הנכנסים לתכנית (860) והרי התוצאה הייתה מול עיניו כל הזמן הזה, אבל הז'רגון לא.

ובכל זאת, אפשר להרוויח רווח נאה משינוי ייעוד מקרקעין, גם אם לא סבא של סבא שלכם רכש את האדמה עוד לפני קום המדינה והיא התגלגלה אליכם בירושה. אולם, מדובר בתחום רב גוני, מורכב ופרוץ. היוועצו בעורך דין מומחה לנדל"ן. זה יעלה לכם בשכר טרחה, וזה עדיף על פני כאב לב.

חברת "אופיסיטי ניהול בע"מ" היא גוף מנוסה בענף הנדל"ן, בבעלותם של אלון הרצוג, אביחי חכם ואורי וייס, דור שני ליזמי נדל"ן. החברה פעילה בשוק הנדל"ן משנת 2006.