פיקוד העורף הגל השקט

הגדרת ישובים להתרעה
      הגדרת צליל התרעה

      נושאים חמים

      פינוי בינוי הוא תהליך איטי גם כך. בתקופת הקורונה הוא ספג מכה נוספת

      חובת הכינוס על קידום פרויקטים הכבידה עוד לפני עידן הקורונה. המשבר הקשה מחייב פיתרון פרקטי והתאמה למציאות כדי להתגבר על ההליך שמייצר קושי מלכתחילה

      פינוי בינוי הוא תהליך איטי גם כך. בתקופת הקורונה הוא ספג מכה נוספת
      צילום: ארכיון המדינה, הטלוויזיה הישראלית

      בסרטון: בנייה ברמת הגולן, 1971 (מתוך ארכיון המדינה)

      משבר הקורונה הביא להאטה משמעותית בענף הנדל"ן, שלא פסחה על פרויקטים מסוג פינוי ובינוי. להיפך. לפרויקטים אלה מאפיינים המביאים ל"רגישות יתר" למשבר. בין המאפיינים ניתן למנות חובות חוקיות מכבידות, שאם בימים כתיקונם עלולות להאט את קידומם - בימינו הן מביאות לעצירתם המוחלטת. בראשן - החובה לעריכת כינוס של בעלי הדירות בבניין כתנאי לחתימתם על הסכמים שונים. תקופה זו של משבר, בין "גל" מגפת קורונה אחד למשנהו, היא הזדמנות פז להביא לעדכון החובה האמורה.

      פרויקט תמ"א 38 ברחוב בן נון, תל אביב (ארז מיכאלי)
      הרבה יותר קשה להגיע לתוצאות. פרויקט בתל אביב (צילום: ארז מיכאלי)

      "רגישות היתר" של פרויקטים מסוג פינוי ובינוי

      קידום פרויקטים מסוג פינוי ובינוי נחלק, באופן גס, לשניים: חלק מקדמי, הכולל את התארגנות בעלי הדירות, בחירת היזם, חתימת הסכם פינוי ובינוי מולו וקידום תכנון הפרויקט; חלק מתקדם, הכולל את ההריסה והבנייה עד לאכלוס בעלי הדירות בדירותיהם החדשות.

      "רגישות היתר" של פרויקטים מסוג פינוי ובינוי למשבר הקורונה, מתבטאת בחלקם המקדמי. לצורך ביצוע רבות מהפעולות המאפיינות אותו, נדרשת חתימת בעלי הדירות על הסכם פינוי ובינוי מול היזם שנבחר, ועוד קודם לכן, לעיתים, נחתם הסכם ארגון מול מארגן. כתנאי לחתימה על הסכמים אלה, קבע המחוקק חובה לעריכת כינוס של בעלי הדירות על ידי היזם או המארגן )לפי העניין(. הרציונל: הנגשת מידע לבעלי הדירות אודות ענף הפינוי ובינוי, ובפרט אודות הפרויקט הנוגע לדירותיהם ומי שאמון על קידומו.

      הקשיים המאפיינים את חובת הכינוס

      עוד בטרם משבר הקורונה הכבידה חובת הכינוס על קידום פרויקטים, וספק עד כמה קידמה את הרציונל שבבסיסה. זאת, מפאת שני קשיים מרכזיים: קושי "כמותי": בעלי דירות רבים כלל לא משתתפים בכינוסים המתקיימים מכוח חוק, עקב מציאות החיים העמוסה, קשיי הגעה למקום הכינוס ונסיבות פרטניות נוספות. אף המחוקק עצמו קבע (ובצדק) שיעורי השתתפות נמוכים, עד כדי לא קיימים, לצורך קיום החובה; קושי "איכותי": הנגשת המידע הנדרש על פי חוק לבעלי הדירות שבכל זאת מגיעים לכינוסים, באופן איכותי ומועיל, היא משימה בלתי אפשרית. מדובר בניסיון להעביר פרטי מידע רבים לקהל בעל רמות שונות של ידע, המורכב בחלקו ממשקיעים מתוחכמים הבקיאים בעולם הנדל"ן, ובחלקו מאוכלוסיות החסרות כל ידע בסיסי בעניין.

      ובימי משבר הקורונה, אשר על פי הערכות אופטימיות עתידים להימשך מספר חודשים נוספים לפחות, מלאכת עריכת הכינוסים הופכת קשה מאי פעם, עד כדי שאינה מתאפשרת כלל. ראו למשל את ההבהרה שפרסמה הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, בתחילת התפרצותו של "גל" הקורונה הקודם, לפיה יש להימנע מעריכת כינוסים עד להודעה חדשה, כאשר המשמעות הייתה, למעשה, עצירה מוחלטת של פרויקטים.

      עו"ד סיגל שפירא (יח"צ , תומר יעקובסון)

      הזדמנויות חדשות - עדכון החובה החוקית לעריכת כינוסים

      משברים קשים מאלצים את ענפי המשק לאמץ דפוסי פעולה חדשים. בהקשרנו המצומצם, צו השעה מחייב להטמיע בחוק אפשרות לעריכת הכינוסים באמצעות היוועדות חזותית. קידום פינוי ובינוי הוא תהליך ארוך ומסובך ממילא, והעיכובים הנגרמים בפרויקטים רבים עקב היעדר האפשרות לקיום חובת הכינוס רק מאטים אותו יותר, באופן שעלול לפגוע קשות בענף.

      פתרון זה עתיד לסייע בהנגשת המידע לבעלי הדירות גם אחרי המשבר. באמצעות שימוש בהיוועדויות חזותיות, לצד האפשרות לעריכת כינוס פיסי, יצטמצמו הן הקושי ה"כמותי", באשר בעלי דירות נטולי זמן או כושר תנועה יוכלו להשתתף בו; הן הקושי ה"איכותי", באשר תתאפשר העברת מידע באופן אישי ואיכותי יותר בכינוסים "ייעודיים" לקבוצות מצומצמות של בעלי דירות, תוך חיסכון בעלויות ארגון הכינוסים.

      ובכלל, יש להפוך את חובת הכינוס (הפיסי והמקוון) לכלי אחד בלבד, מיני נוספים, במערך הסברה שיעמידו המנהלות להתחדשות עירונית וכן היזמים לבעלי הדירות. דוגמה לכלי שכזה, היא שליחת חומרי קריאה ייעודיים, בשפה מתאימה, לבעלי הדירות - אשר תלווה בשיחת טלפון לצורך ווידוא קבלת המידע והבנתו. ניתן ללוות זאת באמצעים טכנולוגיים, ובהם אתר אינטרנט ייעודי עם אזור אישי לכל בעל דירה, שישמש כצינור נוסף להנגשת המידע; דוגמה נוספת, היא תיאום פגישה אישית בין נציג מוסמך, הדובר את השפה המתאימה, לבין בעלי דירות העומדים בקריטריונים מסוימים (קשישים, בעלי כושר תנועה מוגבל וכדומה) במסגרתה יועבר המידע הנדרש.

      עו"ד סיגל שפירא היא ראש מחלקת נדל"ן, תכנון ובניה וגבריאל שגיא הוא עו"ד במשרד תדמור לוי ושות'.