אוקיי, אז מתי אנחנו מתחילים *באמת* להחזיר את המשכנתא?

רוב לווי המשכנתאות מתעניינים בעיקר בדבר אחד: כמה הם ישלמו מדי חודש עבור המשכנתא. בשורה התחתונה, הם מבקשים לדעת מה יהיה ההחזר החודשי מבלי להבין איך הדבר משליך על כל העתיד הכלכלי שלהם. רוב הלווים שהולכים לבד לבנק, מבקשים לשלם את ההחזר החודשי הנמוך ביותר. מה שאותם לווים לא מבינים הוא שכשהם עושים זאת, הם למעשה מכניסים את עצמם למלכודת.

במצב כזה, הבנקאי שיושב מולכם נאלץ לפרוס את כל המשכנתא שלכם לטווח ארוך, 25-30 שנים, במטרה לייצר לכם את ההחזר החודשי הנמוך ביותר, כפי שביקשתם. כיום ניתן לפרוס את מסלולי המשכנתא עד 30 שנים מקסימום, ובדרך הזו הצלחנו למעשה להפחית את ההחזר החודשי למינימום.

חשוב להבין שההחזר החודשי שאנחנו משלמים מורכב למעשה משני פרמטרים: קרן וריבית. קרן היא סכום ההלוואה שלקחנו והריבית היא המחיר שאנחנו משלמים עבור ההלוואה. נניח שלקחנו משכנתא במיליון שקל וההחזר החודשי שאנחנו משלמים נמוך - נניח, 4,000 שקל. מתוכם נשלם 2,150 שקל עבור הריבית ורק 1,850 שקל עבור הקרן.

אלא שהמטרה שלנו היא לשלם כמה שיותר עבור הקרן, והחל מהמחזור החודשי הראשון. הפרמטר העיקרי שקובע לנו את חלוקת התשלום בין הקרן והריבית הוא פריסת השנים. ככל שנפרוס את המשכנתא לטווח שנים קצר יותר, כך נצליח לשלם את הקרן מוקדם יותר. במילים אחרות, נשלם יותר עבור מרכיב הקרן כבר מהתשלום הראשון וכך נחסוך תשלומים מיותרים לבנק.

אם נחליט לשלם עבור אותם מיליון שקל החזר חודשי גבוה יותר, למשל 5,000 שקך, נשלם כבר מהתשלום הראשון למעלה מ-3,200 שקל על חשבון מרכיב הקרן ורק כ- 1,770 שקל על הריבית. כך יצרנו מצב שאנחנו נוגסים בקרן ההלוואה החל מההחזר החודשי הראשון.

למעשה, ההחזר החודשי שנבחר לשלם משפיע על טיב המשכנתא לאורך השנים ויקבע כמה נשלם בסוף התקופה לבנק. ככל שנבחר לשלם החזר חודשי גבוה יותר, כך תתאפשר פריסת שנים לטווח הבינוני או הקצר, מה שיחסוך לנו שנים של תשלומי ריביות ומדדים.

עם זאת, יש להתאים את ההחזר החודשי גם לסוג העסקה. במילים אחרות, לא תמיד יש מקום לשים דגש על העלות הכוללת של ההלוואה. אם, למשל, מדובר בנכס להשקעה שמטרתו לייצר הכנסה פאסיבית, ייתכן שההחזר החודשי הרלוונטי בעסקה כזו יהיה ההחזר הנמוך ביותר, ובמקרה כזה נחליט לפרוס את המשכנתא לטווח הארוך. לכן חשוב להתאים ולדייק את ההחזר החודשי גם לסוג העסקה ובעיקר למטרתה.

הכותבת היא יו"ר DNA משכנתאות.