בנייה עצמית ומשכנתא: כיצד עושים זאת נכון

עולם הבניה הפרטית מתחלק בדרך כלל לשלושה סוגים: הראשון הוא משפחות שיעדיפו לרכוש את הבית צמוד הקרקע שלהן מוכן (רכישה מיזם). השני הוא משפחות שירכשו או בבעלותן קרקע לבניה. אלה ישכרו את שירותיו של "קבלן מפתח", ייפגשו עמו בתחילת הדרך, ימסרו לו את התוכנית השונות ויפגשו אותו בשנית כאשר זה ימסור להם את המפתח לבית החדש בסיום הליך הבניה. הסוג השלישי הוא המשפחות שבונות או משפצות את הבית שלהן בעצמן.

היתרון בצורה זאת של בניה טמון בכך שהרוכשים/הבונים הם שולטים בהליך הבניה, בתכנון, בתקציב וכמובן בעלויות הסופיות של העסקה. עלויות אלה זולות בדרך כלל ברכישת נכס מיזם, מכוון שהרווח היזמי של הפרויקט נשאר בכיסה של המשפחה הבונה ולא בכיסו של היזם.

השלב הראשון: איתור ורכישת הקרקע. המרכיב העיקרי בבתים צמודי הקרקע היא עלות הקרקע, שהרי בניה זהה של 220 מטר ברעננה או בטבריה תהיה אותה עלות, אך מחיר הקרקע ברעננה יהיה כנראה יקר פי כמה מטבריה.

ניתן לקבל עזרה במימון רכישת הקרקע על ידי בנק משכנתאות, כל עוד מדובר בקרקע המיועדות לבניה על פי תוכנית המתאר הארצית (לא חייב שיהיה לה היתר בניה), וכמובן שניתן גם למשכן אותה (טאבו, רמ"י, קק"ל וכו'). המימון על הקרקע יינתן לפי שווי הקרקע לפי הערכת השמאי של בנק המשכנתאות ובדרך כלל עד 50-60% מהשווי.

השלב השני: תכנון הבנייה. לאחר שנרכשה הקרקע צריך לתכנן את הבית המיועד. בהליך זה רצוי להיעזר באדריכל רשום שיתכנן את הבית על פי הרצונות של הבונים, תנאי השטח של הקרקע, החוקים והתקנות השונות. לאחר מכן תוגש התוכנית לרשות המקומית לאישורה.

בשלב זה חשוב מאוד להגדיר לאדריכל את התקציב של הבניה בצורה מדויקת ככל שניתן, כדי שלא לחרוג מתקציב זה.

תקציב הבניה אמור לכלול את כל המרכיבים השונים של הבניה, החל משכר הטרחה של האדריכל והיועצים השונים, האגרות דרך מערכות החשמל, האריחים ועד דלתות הפנים ותכנון הגינה של הבית החדש שלכם.

ככל שבשלבים הראשונים של התכנון רצוי להציף את כל הדרישות ולהכניס כמה שיותר פרטים לתקציב הבניה (מפרטים), כך ניתן יהיה לתכנן את תקציב הבניה בחוכמה עם כמה שפחות "הפתעות" שיצוצו לאורך הדרך. הממוצע של ה"בלתי צפוי" בבניה פרטית בארץ עומד על יותר מ-25% מהתקציב המקורי, כתוצאה מבניית תקציב בצורה לא אחראית והשמטת פרטים חשובים או תמחור לא נכון של העלויות השונות.

במספר מקרים, משפחות שנכנסו להליך הבנייה בשן ועין מוצאות עצמן עם הוצאות "בלתי צפויות" גבוהות מאוד שאינן יכולות לעמוד בהן. מצב זה מכריח אותן לעצור את הבניה או למכור את הפרויקט.

פרוייקט בניה עצמית ניתן לממן על ידי בנק המשכנתאות עד כדי 75% מסך עלויות הבניה ושווי הקרקע יחדיו (כמובן שבהתאם לרגולציה של כל לקוח ולקוח והנחיות הבנק השונות). החישוב של הסכום הכולל של הפרויקט שממנו ייקבע גובה ההלוואה מבוצע על ידי שמאי הבנק, שמעריך את הקרקע (בשנית לאחר קבלת היתר הבניה). השמאי גם יבדוק את עלויות הבניה השונות בהתאם לתוכנית, הצעות מחיר וחוזים, ולמעשה יאשר את העלות הכוללת של הפרויקט. השמאי גם יקבע בשמאות שימסור לבנק את לוח התשלומים לפי קצת הבניה. חשוב לשים לב, שאם רכישת הקרקע בוצעה לפני שנים רבות או הועברה ללא עלות (ירושה) - השמאי יעריך את השווי שלה לטובת החישוב לפי ערך נוכחי ולא לפי ערך הרכישה המקורי שלה.

לצורך הדוגמא, קחו משפחה שרכשה קרקע לפני שנים רבות ב-150,000 שקל. עברו מספר שנים והשמאי העריך את הקרקע כיום בשווי של 1 מיליון שקל, כאשר עלות הבניה שלהם היא 1.5 מיליון. הפרויקט עצמו מחושב לפי 2.5 מיליון שקל, כלומר, תוכל המשפחה, במקרה ומדובר בנכס יחיד שלה, לקבל על פי רוב מימון של כל הבניה מהבנק מבלי להוציא כסף מהכיס - שהרי ההון העצמי שלהם נמצא בקרקע (קיימים מקרים בהם הבנקים ידרשו הון מינימלי על ידי המשפחה הבונה).

לאחר שהוסדרו את כל העניינים הביורוקרטיים מול הבנק ובוצעה החתימה על חוזה הלוואת המשכנתא לטובת מימון הבניה, יש לשים לב שהבנק משחרר את הכספים בשלבים כפי שנקבעו על ידי השמאי לחשבון הבנק של המשפחה שבונה. אותה משפחה היא זאת שאמורה לנהל את התזרים ולשלם לקבלנים השונים. בדרך כלל שחרור הכספים מבוצע בשישה שלבים לפי קצב התקדמות הבניה -בסיום כל שלב ולא מראש. יש צורך להחתים את הקבלן/מפקח בניה/אדריכל על סיום כל שלב ושלב.

- חתימה על חוזה עבודה מסודר מול הקבלנים והספקים השונים, כאשר מוגדר שהתשלום לקבלנים ולספקים מבוצע בסיום כל שלב ולא מראש.

- רצוי שמפקח הבניה יהיה נוכח במעמד השמאות כדי שיסכם עם השמאי על שלבי הבנייה ובהתאמה ישוחררו הכספים מבנק המשכנתאות.

- יש צורך להעביר לשמאי את כל העלויות והמפרטים השונים של הבניה כדי שיוכל להחשיב אותם בשמאות שלו.

- לא לשכוח את מרכיב המע"מ שנמצא בתוך חישובי העלויות.

רכישת הנכס מיזם יחסית קלה ובדרך כלל ללא כאבי ראש. מדובר בעסקת חבילה מהיזם (קרקע ונכס), המחיר ידוע מראש ולא אמורות לצוץ הפתעות. מנגד, הבית מתוכנן מראש ולא תמיד לפי הרצונות והחלומות של הרוכשים, כך שכל שינוי שאלו יבקשו לבצע בו תוך כדי הבנייה או אחריה יעלה בדרך כלל כסף רב. צריך לזכור שבדרך כלל אין ייחודיות של הבית שרכשנו מאותו יזם, מכיוון שהוא בונה מספר בתים זהים במקביל באותה שכונה. אם קיים רצון ליצור בידול לנכס, יהיה קשה לבצע זאת. בעסקה מסוג זה הרבה יותר קל להשיג מימון משכנתא על ידי הבנק, מכיוון שיש יזם שיעניק ערבויות מתאימות ובדרך כלל גם ליווי של בנק. כמובן שבמקרה שכזה עלות הרכישה תהייה יקרה יותר מבניה עצמית, בשל מרכיב הרווח של היזם.

עופר לוין הוא מנכ"ל שותף ב-Reals, פתרונות מימון ריאליים.