מי לא חולם לשפץ את הבית או לבנות מאפס, בעיצוב שתמיד רצה וחלם? חסכתם במשך שנים, אולי אפילו לקחתם משכנתא וזהו, הגיע הזמן להתחיל את פרויקט הבניה.
ראשית, יש להבין מהו האתגר הגדול ביותר העומד בפני מי שניגש לשיפוץ ובמיוחד בניית בית: להתאים את תכנית הבניה לתקציב הפרויקט. עלינו להבין מה התקציב הכולל שיש לפרויקט ואז לחלק אותו לפי הפלחים השונים של העלויות.
חשוב לדעת כי בבנייה מהיסוד יש עוד בשלב טרום הבניה עלויות נוספות כמו מיסים, אגרות יועצים, מתכננים, הדפסות וכד' שמהוות כ-10% מכלל עלות הפרויקט. הבניה עצמה מהווה 70-75% מהעלות. לכך מתווספות עלויות נלוות בסדר גודל של 16-18%, כמו ריהוט, ציוד, ניהול, פיקוח בניה, תשלומים לחברת חשמל, לבנקים, למכולות פסולות, הובלת בית ועוד. לכן, יש לקרוא לעוגת תקציב הפרויקט "עלויות פרויקט", ולא "עלויות בניה".
כל פרויקט בניה צריך לעבוד לפי מסגרת תקציבית מוגדרת, בין אם מדובר בשיפוץ קטן בעלות של כמה עשרות אלפי שקלים, ובין אם מדובר בבית בעלות של מיליוני שקלים. מנהל הפרויקט שבחרתם יעשה תכנון תקציב לפרויקט, וכך תדעו מה התקציב שלכם לכל סעיף וסעיף. מנהל הפרויקט אמור לתת לכם את השקט הנדרש גם בפן המקצועי של הביצוע (בחירת קבלנים, פיקוח, וידוא ביצוע תכניות ועוד) וגם בפן הפיננסי בכדי שתעמדו בתקציב שהצבתם לעצמכם. בחרו מנהל פרויקט בעל ניסיון מוכח, דברו עם לקוחות שלו מהעבר והכי חשוב זה שתהיה לכם כימיה איתו.
כאשר אתם מתקשרים עם אדריכל, הוא צריך לדעת מה תקציב הבניה שלכם, על מנת לתכנן היטב את הבית בהתאם לרצונותיכם. רק לאחר מכן תתקדמו להגשת תכניות להיתר ועריכת חוזים עם כל הקבלנים.
לאחר שתתגברו על האתגר הגדול ביותר של החלק התכנוני - התאמת התכנון לתקציב - הפרויקט עובר לחלק הביצועי: בניית הבית. עם תחילת עבודות הבניה, יש להתמודד עם 5 אתגרים נוספים.
א. יש לדעת כי בבניית בית ממוצע עלינו לפעול מול למעלה מ-22 קבלנים שונים, לכן חשוב שבשלב זה אנשים יפנו למפקחי בניה, על מנת לנהל היטב את האופרציה של תיאום ופיקוח על הבניה. בשיפוץ אין בדרך כלל את כל סוגי העבודות שיש בבניית בית חדש (קידוחי כלונסאות, בדיקות אטימות ממ"ד וכיו"ב), אך עדיין יש הכרח להבין בכל תחומי הבניה בכדי שנדע שהעבודות שעושים בביתנו יעשו בצורה הטובה, המהירה והמקצועית ביותר.
ב. יזמים שבונים או משפצים את ביתם למגורים או להשקעה לא מכירים קבלנים טובים, שחשוב שיהיו אמינים, זריזים ומקצועיים. בחירת הקבלן תהיה בדרך כלל על בסיס המלצות של מנהל הפרויקט ועל פי המלצות של לקוחות שקבלן זה בנה להם בעבר. רצוי לדבר עם הלקוחות של הקבלן מהעבר, לשאול איך היתה העבודה עם הקבלן, האם היו ליקויים, במידה והיו ליקויים האם הם תוקנו באופן מידי או שהקבלן משך וגרר אותם.
ג. ככלל, עדיף שתהיה לכם (או למנהל הפרויקט מטעמכם) את היכולת הטכנית והנפשית להיות באתר הבניה מדי יום. רק כשאתם מגיעים מדי יום, אתם יכולים לפקח על הנעשה, לעלות על תקלות בזמן אמת, לתעד את כל מה שקורה באתר ובנוסף הקבלן רואה שאתם מגיעים ובוחנים אותו ולכן יעבוד בצורה רצינית יותר. בלי פיקוח יומיומי בשטח, יהיה קשה מאוד לעלות על תקלות בזמן ולהמשיך לפקח על עבודות הבניה.
ד. חשוב שתהיה לכם את היכולת לבנות תקציב ואף לנהל אותו במהלך פרויקט הבניה. תקציב הפרויקט מתעדכן על בסיס יומי מכיוון שמדי יום ישנם שינויים ונתונים שיש להזין בקובץ התקציב. מדי יום אנו משלמים לקבלן, או סוגרים עם קבלן אחר, או רוכשים משהו לבית ואת כל השינויים הללו יש להזין בקובץ ניהול תקציב הפרויקט.
ה. האתגר החמישי, לא פחות חשוב מקודמיו, הוא בניית חוזים קבלניים שחייבים להכיל את כל מה שאנו רוצים שהקבלנים יבצעו, פריסת תשלומים נכונה, ללא מקדמות, ללא מפרעות וללא תשלומים "על החשבון". כדי שקבלן יקבל תשלום כלשהו, צריך שיקרו שני דברים: שיסיים את עבודתו ושהמפקח/ מנהל הפרויקט שלנו יאשר שהעבודה בוצעה והסתיימה לשביעות רצוננו.
כדי לסיים את פרויקט הבניה בצורה מוצלחת, יש לתת מענה הולם לכל האתגרים שצוינו. בניית בית לא צריכה להיות סיוט, אלא חוויה כיפית לכל זוג או יזם.
מאיר אביגל הוא מנהל פרויקטים, מפקח בניה ומרצה בכיר בתחום.