ועדת הכספים של הכנסת אישרה בשבוע שעבר את הפחתת מס הרכישה על דירה שנייה. הסיבה היא רצון להניע משקיעים לתחום הנדל"ן שקפא. ההבדל בין המס המינימלי שעמד על 8 אחוזים למס החדש, שמתחיל ב-5 אחוזים, מגיע לעשרות אלפי שקלים. זה הזמן לספר איך זה עובד.
אני רוצה לקנות דירה נוספת להשקעה, מהו מס הרכישה שאשלם?
בשנת 2015, כחלק מהמאמצים למתן את מחירי הדיור, נקבע שברכישת דירה שניה ומעלה יוטל מס רכישה בשיעור 8% עד שווי רכישה של5,340,425 שקל ו-10% מעל שווי זה. השבוע, כחלק ממאמצי הממשלה לחזק את ענף הנדל"ן והבנייה לאור משבר הקורונה, חקיקה זו בוטלה בוועדת הכספים של הכנסת, ובמקומה נקבעו מדרגות מס נמוכות יותר שיטיבו עם משקיעי הדירות, וזאת בהתאם לדירוג בתרשים.
חשוב לציין שהשינויים במס רכישה רלוונטיים רק לבעלי דירה שניה ומעלה, ואינם משנים את ההטבה שניתנה לכאלה הרוכשים דירת מגורים יחידה, שבמקרה זה הם פטורים לחלוטין ממס רכישה עד שווי רכישה של 1,744,505 שקל, וחייבים במדרגות מס רכישה מתונות מעל לשווי זה. כמו-כן, יצוין כי קיימים פטורים, הנחות והקלות ממס רכישה לשורה ארוכה של רוכשים (לרבות לאנשים עם מוגבלויות, עולים חדשים, משפחות שכולות וכיו"ב) ומומלץ לבחון את תחולתן של ההקלות האמורות ביחס לכל רכישה.
אני משכיר דירת מגורים, האם אני נדרש לשלם מס הכנסה על דמי השכירות?
קיימים שלושה מסלולים לתשלום מס על השכרת דירה:
א. פטור ממס (מלא או חלקי) - החוק בישראל פוטר באופן מלא דמי שכירות למגורים עד לגובה של 5,100 שקל בחודש. הכנסה בסכום העולה על 5,100 שקל לחודש פטורה באופן חלקי וזאת עד לתקרה של 10,200 שקל בחודש. חשוב לציין, שמדובר בחישוב כלל הכנסות השכירות למגורים שנוצרות בידי אדם. לרוב, מסלול זה אינו מחויב בדיווח לרשות המסים על דמי השכירות.
ב. חיוב במס מופחת בשיעור של 10% - משכיר רשאי לבחור במסלול מיטיב חלופי, בו ישלם 10% על דמי השכירות. לדוגמא, אם לאדם הכנסות שכירות בגובה 10,000 שקל בחודש, הוא ישלם 12,000 שקל בשנה מס הכנסה מכוח מסלול זה. נציין, כי ככלל, רשות המסים מאפשרת לבחור במסלול זה לאדם שברשותו עד 5 דירות. השכרה של למעלה מ-5 דירות מגורים ופחות מ-10 דירות תיבחן באופן פרטני בהתאם לנסיבות, ותסווג או כהכנסה פאסיבית (מסלול ב' לעיל) או כהכנסה מעסק (מסלול ג' להלן). את תשלום המס במסלול זה ניתן לבצע באופן מקוון באתר של רשות המסים, מבלי להידרש בהגשת דו"ח שנתי. חשוב לציין, שמסלול הפטור ומסלול ה-10%, אוסרים להפחית הוצאות מההכנסה, דוגמת תשלומים לבעלי מקצוע, פחת וכיו"ב.
ג. חיוב במס לפי מדרגות המס - הכנסה מהשכרה של 10 דירות מגורים ומעלה תסווג כהכנסה מעסק. בנוסף, במידה וישנן הוצאות רבות בקשר לדירה, מומלץ לבחון אפשרות לצרף את דמי השכירות לסך ההכנסה החייבת, ממשכורת או רווחים בעסק לפי העניין, ומנגד לנכות את ההוצאות מסך ההכנסה. בחירה באפשרות זו מחייבת בהגשת דו"ח שנתי למס הכנסה בו יפורטו כלל ההוצאות שמעוניינים לנכות.
אני מעוניין למכור דירת מגורים, האם אני נדרש לשלם מס שבח?
ככלל, על דירה יחידה של תושב ישראל, המחוקק העניק פטור ממס שבח עד סכום מכירה של 4,522,000 שקל. ככל שהפטור אינו חל, שיעור מס השבח ייקבע, בין היתר, בהתאם למועד בו נרכשה הדירה ושיעור המס השולי של המוכר. ככלל, מס השבח מחושב לאחר שנוכו מהתמורה ההוצאות שהחוק מאפשר, לרבות: מס רכישה ששולם בקנייה, דמי תיווך, שכ"ט עו"ד, דמי השבחת הנכס וכיו"ב.
האמור בכתבה זו אינו מהווה ייעוץ משפטי לכל דבר ועניין ואין בו כדי לסקור את כלל הנושאים הרלוונטיים לעניין. היות והנושא מורכב ומשתנה בהתאם לנסיבותיו של כל משקיע, מומלץ להסתייע בגורמי מקצוע.
עו"ד ורו"ח רחלי גוז לביא היא שותפה במחלקת המיסים בפירמת עורכי הדין עמית, פולק, מטלון ושות'.