בית המשפט העליון קבע בשבוע שעבר כי רישום הערות אזהרה אינו מבטיח הגנה לרוכשי דירות במקרה של פשיטת רגל של היזם. פסיקה זו מחקה את הערעורים על החלטת בית המשפט המחוזי למחוק הערות אזהרה שניתנו לטובת רוכשי דירות במסגרת תביעת פירוק של החברה היזמית שנקלעה לקשיים.
הפסיקה נדונה סביב פרויקט תמ"א 38 שבוצע ברחוב יהודה הנשיא ברמת גן, שעבודות השיפוץ לצד בניית עשר דירות שהיו אמורות להתווסף לבניין נפסקו לאחר שהחברה היזמית נקלעה לקשיים. לפרויקט לא היה בנק מלווה ורוכשי הדירות שילמו סכום נאה לדירות תמורת הערת אזהרה כבטוחה משפטית.
דיירי הבניין הגישו לבית המשפט בקשה לפירוק החברה היזמית, במטרה למצוא מקורות מימון להשלמת הבנייה. לאחר שלא נמצאו יזמים שהסכימו לבצע את השלמת הבנייה ממחירים נמוכים ממחירי השוק, פנה עורך הדין ייצג את בעלי הדירות בבקשה לבטל את הסכמי המכר ואת הערות האזהרה.
במאי 2019 קיבל בית המשפט את הבקשה, בטענה כי הדרך היחידה להשלמת הפרויקט היא על ידי ביטול החוזים עם הרוכשים, שכן בבניין ישנם ליקויי בנייה שמהווים סכנה לשלום הציבור אולם, השופטת איריס לושי-עבודי החליטה שלא להכריע בנוגע למעמדם של רוכשי הדירות החדשות כנושים מובטחים, ואפשרה להם לתבוע תביעות כספיות נפרדות .בכך נותרו רוכשי הדירות ללא הגנה על כספם.
לדברי עו"ד יעקב ברכה, ממשרד פריש, שפרבר, ריינהרץ ושות' -"התוצאה הקונקרטית ביחס לאותם רוכשי דירות היא קשה, והיה צריך למצוא להם פתרון לאור ההסתמכות שלהם על הערת האזהרה. אולם במבט צופה פני עתיד, הסתמכות על הערות אזהרה בפרויקטים של תמ"א 38 במסלול חיזוק היא מאד בעייתית. פרויקט כזה שאינו מלווה בליווי בנקאי מדליק נורה אדומה לגבי היכולות הפיננסיות של הקבלן. אם יש ליווי פיננסי כולם מוגנים בערבויות ואז כל הבעיה יכולה להימנע".
המשמעות היא ש"פסק הדין ישנה את השוק באופן שבו בפרויקטים כאלו תהיה דרישה לערבות בנקאית, שהיא עדיפה, שכן כך מובטח שיהיה חשבון סגור לפרויקט שבו כספי הרוכשים ישמשו אך ורק לפרויקט ולא לצרכים אחרים של הקבלן. ברכישות יד שנייה אין בעיה של הערת אזהרה. זו הבטוחה המקובלת".
עו"ד רועי חרש, שותף וראש מחלקת נדל"ן במשרד ארדינסט, בן נתן, טולידאנו ושות': "פסיקת בית המשפט העליון, שאישר את פסיקת בית המשפט המחוזי והורה על מחיקת הערות אזהרה שנרשמו לטובת רוכשי דירות בפרויקט תמ"א 38 שנקלע לקשיים, מכרסמת במידה רבה את החלופה הקבועה בחוק המכר (הבטחת השקעות), של רישום הערת אזהרה ותשלום לפי קצב התקדמות הבניה כהגנה מספקת להבטחת כספי רוכשי דירות על הנייר.
"אין ספק, כי מעתה רוכשי דירות על הנייר, במיוחד בפרויקטים תמ"א 38 בהם יש צדדים מעורבים נוספים כמו בעלי הדירות הקיימים, יהססו להיכנס לרכישת דירה בפרויקטים אשר אינם מלווים בליווי בנקאי סגור, אשר מבטיח את כספם של הרוכשים באמצעות ערבויות בנקאיות מסוג חוק מכר, על מלוא כספם. ליווי בנקאי סגור, מייצר וודאות גבוהה לכל הגורמים המעורבים בעסקאות אלה, הן לבעלי הדירות הקיימות אשר יודעים כי קיים מקור כספי להשלמת הפרויקט והן לרוכשי הדירות אשר כספם מובטח באופן מלא".