חושבים על נכס להשקעה? קודם תצללו למספרים

כמעט ואין ישראלי שלא חושב על השקעה בנדל"ן. רבים מאיתנו בעלים של נכס נדל"ן, בין אם אנו מתגוררים בו פיזית או שוכרים ומשכירים במקביל. לחלקנו נכסים נוספים המהווים אלטרנטיבה להשקעות פיננסיות אחרות, במיוחד כשלמרות כל ההצהרות הפוליטיות מחירי הנדל"ן לא ירדו. לאחרונה, בעקבות הוזלת מס הרכישה על נכס שני ומעלה, חזר הנושא לכותרות.

במדינה בה עתודות הקרקע מועטות וקצב הגידול של האוכלוסייה גבוה, ובזמן שכולם רוצים לגור במרכז או בקרבת ערים מרכזיות, ההיסטוריה מלמדת אותנו שהשקעה בנדל"ן היא השקעה כמעט בטוחה לטווח הקצר ולטווח הארוך. לטווח הקצר, הכוונה לתשואה שנתית המתקבלת משכירות הנכס. לטווח הארוך, מדובר בהשבחת הנכס ועליית ערכו הכספי וכל המשמעויות מכך.

לא פעם אנו מלווים לקוחות המעוניינים להשקיע בנדל"ן. לקוחות אלה מסונוורים מהבטחות שניתנו להם, אך מכיוון שמדובר בנכס להשקעה, רצוי מאוד בשלב הראשוני להתייחס לנכס כאל עסק ולא כאל דירת מגורים, לבחון את הנכס בעני המשקיע ורק לאחר מכן להתחבר לאנרגיות של הנכס.

• האם אנו מעוניינים בהכנסה נוספת חודשית קבוע? במקום שהכסף "ישכב" בבנק, שהכסף יעבוד עבורנו בצורת השכירות שנקבל מהנכס.
• האם אנחנו רוצים לעשות "אקזיט" - מינוף הכסף, מגייסים כסף נוסף (על ידי משכנתא), השכירות החודשית תכסה את המשכנתא ובבוא העת, כאשר נמכור את הנכס, נרוויח מההשבחה של הנכס (עליית מחיר) ומהקטנת חוב המשכנתא לבנק (שהרי כל חודש שבו שמשולמת המשכנתא, יתרת קרן ההלוואה אותה חייבים לבנק בדרך כלל יורדת).
• כמובן ששילוב של שתי האפשרויות הוא האידיאלי ביותר. חלק מההכנסות לשכירות ישלמו את המשכנתא וחלקן ייכנסו כהכנסה חודשית נטו, ובבוא העת יגיע אקזיט נחמד.

כשאנו בוחנים עסקה שכזאת, רצוי לקחת בחשבון ולהכניס לעלות העסקה את כל הגורמים הכספיים הקשורים באופן ישיר לעסקה, החל ממס רכישה, עלויות תיווך, עורך דין, שיפוץ, מוצרים לבנים וריהוט, עלות שכירות של חודש/חודשיים (עד השכירות הראשונה של הנכס) ועוד. אני אף ממליץ בנכסים ישנים להוסיף כ 5% קרן שיפוץ עתידית וגם את גילום ריביות המשכנתא, במידה וזאת קיימת.

חישוב התשואה השנתית צריך להתבצע ממחיר העלות בפועל של העסקה (כפי שציינתי) והחלוקה הנכונה צריכה להיות לפי 11 חודשי שכירות בשנה (חודש שכירות לטובת קרן בלת"מ, חודש ללא שכירות וכו') ומכאן תקבלו את תוצאת התשואה השנתית המחמירה ביותר עבור הנכס המיועד. לאחר תוצאה זאת תוכלו לבחון את אותו "אקזיט" עתידי ולהבין האם העסקה הזאת נכונה עבורכם - במקרים רבים גם תשואה אפסית היא טובה אם ה"אקזיט" ברור ומובטח. חשוב לשים לב שלעיתים במכירת נכס קיים מס שבח (השתתפות המדינה ברווח שצברתם מהנכס, ויש לקחת את החלק זה בחשבון של אותו "אקזיט" - ניתן להעמיס על הרווח הוצאות ישירות של השבחת הנכס כגון שיפוצים אך יש צורך בהוכחה לאותה הוצאה (שמירת אותה חשבונית).

לגבי מס הרכישה שהשתנה לאחרונה, אין ללכת שולל תחת ההנחה שהמס ירד ל-5%. חשוב לשים לב שהמס אכן ירד, אך תשלום המס הינו 5% החל מהשקל הראשון ועד ל 1.292 מיליון שקל. מהסכום הזה ועד לסכום של 3.876 מיליון שקל תשלמו 6% מס על המדרגה הזאת, ומעל למדרגה זאת תשלמו 7% מס עד לגובה של 5.338 מיליון וכו'. כלומר, אם רכשתם נכס להשקעה בסך של 1.6 מיליון שקל, המס בגובה 5% לא יחול על כל הסכום, הוא יעמוד על 83,077 שקל, המורכבים מ-5% מס בגובה של 64,614 שקל עד לגובה של 1,292,280 שקל ו-18,463 שקל, המהווים 6% על יתרת הכסף.

עופר לוין הוא מנכ"ל שותף ב-Reals, פתרונות מימון ריאליים.